BGH: Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen durch Mehrheitsbeschluss?

Kann die Eigentümergemeinschaft das kurzzeitige Vermieten einer Eigentumswohnung durch Beschluss verbieten?

Mit dieser Frage beschäftigt sich derzeit der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Senat des Bundesgerichtshofes. Anlass für den Rechtsstreit war der Beschluss einer Eigentümerversammlung, der die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft dahingehend änderte, dass das kurzzeitige Vermieten der - der Gemeinschaft angehörenden - Eigentumswohnungen nicht mehr gestattet sei.

 

Worum geht es?

Während es in Papenburg - der Kleinstadt mit den vielen Kanälen - normalerweise ruhig zugeht, hat es letzte Woche ein Streit einer Eigentümergemeinschaft bis zum BGH geschafft. Grund für die Auseinandersetzung: Eine, der insgesamt acht Parteien der Eigentümergemeinschaft, vermietete ihre Wohnung häufiger für kurze Zeiträume an Feriengäste oder sonstige, sich vorübergehend in Papenburg aufhaltende, Personen. Diese kurzzeitige Vermietung war ihr und den anderen Gemeinschaftsmitgliedern in der Teilungserklärung eigentlich auch gestattet.

Allerdings begann das kurzzeitige Vermieten der späteren Klägerin den übrigen sieben Parteien der Gemeinschaft zu missfallen, weshalb die Teilungserklärung der Gemeinschaft kurzerhand durch Beschluss geändert wurde. Durch Abstimmung wurde „die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer“ für als nicht mehr zulässig erklärt. Eine Änderung der Teilungserklärung sei gemäß der vereinbarten Öffnungsklausel mit einer 75% Mehrheit der Miteigentumsanteile auch möglich gewesen.

 

Teilungserklärung

Damit eine Person Wohnungseigentum nach sachenrechtlichen Grundsätzen erwerben kann, ist eine Teilungserklärung gemäß §3 WEG notwendig. Die Miteigentümer des Grundstückes räumen sich in dieser Teilungserklärung Sondereigentum an den jeweiligen Wohnungen ein. Dies ermöglicht sachenrechtlich, dass das Grundstück zwar im Miteigentum aller Parteien der Gemeinschaft steht, die einzelnen Wohnungen jedoch den Parteien gesondert zugeordnet sind. Die Einräumung von Sondereigentum stellt dabei eine Abweichung vom Grundsatz des § 93 BGB dar. Die Teilungserklärung ist abweichend ihres irreführenden Wortlautes ein Vertrag. Für die notwendige notarielle Beurkundung finden sich Sondervorschriften in § 7 WEG. Inhaltlich werden in der Teilungserklärung neben der Einräumung von Sondereigentum auch Nutzungs-und Gebrauchsbeschränkungen sowie die Gemeinschaftsordnung festgelegt.

 

Öffnungsklausel

Eine sogenannte Öffnungsklausel bietet die Möglichkeit diese Teilungserklärung durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft abzuändern. Sofern keine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung vereinbart wurde, kann die Teilungserklärung nur durch erneute, notariell beurkundete Erklärung geändert werden. Der Bundesgerichtshof lässt diese Öffnungsklauseln zu, sofern eine erhebliche Benachteiligung einzelner Parteien ausgeschlossen ist und ein sachlicher Grund für die Änderung vorliegt.

 

Zulässige Ausübung des Wohnungsnutzungsrechtes aus § 13 I WEG

Die klagende Vermieterin begehrt nun im Rahmen einer Beschlussmängelklage die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses. Die übrigen sieben Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümerinnen halten mit einer Abweisung der Klage dagegen. Sowohl das Amtsgericht Papenburg als auch das Landgericht Aurich hielten den Beschluss für nichtig.

Auch beim BGH dürfte sich die Sache für die Beklagten nicht allzu einfach darstellen. Das Landgericht sah in der kurzzeitigen Vermietung der Eigentumswohnung „an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste“ eine zulässige Ausübung des Wohnungsnutzungsrechtes aus § 13 I WEG. Den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnete es als einen „unzulässigen Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums“. Die Richter nahmen an, dass das grundrechtlich geschützte Recht der Wohnungseigentümerin durch das Verbot erheblich eingeschränkt sei.

 
Und auch die Klausel war der Kammer nicht bestimmt genug. Ihrer Ansicht nach sei unklar, was sich hinter „vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer“ verberge. Da der Zeitraum nicht näher bezeichnet werde, sei die Klausel auch aus diesem Grunde nichtig.

Die Beklagten monieren jedoch, dass das Landgericht die Interessen der Klägerin einseitig berücksichtigt habe. Ihrer Ansicht nach werde der Position der übrigen Wohnungseigentümer zu wenig Bedeutung zugemessen. Auch ihr grundrechtlich geschütztes Eigentum werde erheblich durch die kurzzeitigen Vermietungen beeinträchtigt. Die Ausführungen des Landgerichts zur Bestimmtheit der Klausel seien auch deshalb nicht zutreffend, zumal es eindeutig sei, dass es sich bei dem Zeitraum „von kurzer Dauer“ um eine Vermietung von „wenigen Tage oder Wochen“ handele.

Der Bundesgerichtshof hat in der Sache am vergangenen Freitag verhandelt. Der Verkündungstermin für das Urteil ist auf den 12. April 2019 terminiert.

 

- BGH AZ V ZR 112/18 -