„Wohnungseigentum in a Nutshell“
Vergangenen Freitag entschied der BGH im Rechtsstreit um den Einbau und die Instandhaltung von Rauchwarnmeldern in Eigentumswohnungen. Zur Debatte stand die Frage, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen kann, dass in allen Wohnungen der Gemeinschaft die gleichen Rauchwarnmelder installiert und diese in regelmäßigen Abständen durch eine - von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragten - Firma gewartet werden.
Worum geht es?
Ende 2015 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft einer Wohnungseigentumsanlage im Raum Düsseldorf, dass die Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern in allen 32 Eigentumswohnungen ihrer Anlage einheitlich von eine Fachfirma durchgeführt werden solle. Dieser Beschluss erfolgte im Hinblick auf § 49 Abs. 7 der Bauordnung NRW, der vorschreibt, dass in Schlafräumen und Kinderzimmern sowie Fluren, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens ein Rauchwarnmelder installiert sein soll und betrieben werden muss. Die Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern in Wohnungen, die bereits vor dem 31.3.2013 errichtet oder genehmigt wurden, musste bis spätestens Ende Dezember 2016 erfolgen. Die Kosten für die Anschaffung der Rauchwarnmelder im konkreten Fall betrugen 26,75 Euro pro Stück und die Wartungskosten belaufen sich jährlich auf 4,71 Euro pro Gerät beim Abschluss eines Vertrages mit einer Laufzeit von zwei Jahren.
Zum Streit kam es daraufhin, da einige Wohnungseigentümer bereits zu diesem Zeitpunkt in ihren Wohnungen Rauchwarnmelder installiert hatten und die Neuanschaffung bzw. Doppelanschaffung eben dieser in ihrer Wohnung als überflüssig ansahen. Sie begehrten aus diesem Grunde eine Ausnahme von der einheitlich getroffenen Regelung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die erhobene Anfechtungsklage gegen den WEG-Beschluss konnte in den Vorinstanzen keinen Erfolg verbuchen. Die Revision zum BGH wurde vom Landgericht Düsseldorf zugelassen.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH wies die Revision am 7.12.2018 zurück (AZ: V ZR 273/17). Dabei gingen die Richter am Bundesgerichtshof – so wie die Richter der Vorinstanzen - davon aus, dass die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft bezüglich der Installation und Wartung der Rauchwarnmelder gegeben sei. In der Entscheidung des Landgerichts heißt es, dass gemäß § 49 Abs. 7 BauO NRW zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen habe, die Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angeschafft würden, aber im Gemeinschaftseigentum stünden und deshalb von der Gemeinschaft instand zu halten seien.
Gemäß § 21 Abs. 5 WEG muss die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß und im Interesse der Gemeinschaft erfolgen. Konkret: Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft muss die Individualinteressen der einzelnen Wohnungseigentümer in einen möglichst schonenden Ausgleich bringen. Laut BGH ist dies im Fall des Rauchwarnmelder-Beschlusses durchaus gegeben. „Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand” gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet.“, so die Richter*innen am BGH. Sie sind überzeugt, dass so - insbesondere bei Wohnanlagen mit einer höheren Anzahl von Wohnungseigentum - eine sichere und effektive Kontrolle und Wartung durchgeführt werden könne und somit Versicherungsrisiken verhindert würden. Der Nachweis über individuell durchgeführte Installationen und Wartungen könne zudem zu „Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter“ führen. Der Kostenmehraufwand der Wohnungseigentümer, die bereits Rauchmelder in ihren Wohnungen installiert haben, sei außerdem als gering einzustufen.
„Wohnungseigentum in a Nutshell“
Der Ausgangspunkt liegt in den allgemeinen Regeln des Immobiliarsachenrechts. Wenn der juristische Laie ein „Haus kauft“, wird grundsätzlich das Grundstück XY mitsamt dem Haus als wesentlicher Bestandteil gemäß § 94 Abs. 1 BGB übereignet. Es ist folglich der Regelfall, dass der Eigentümer des Grundstückes auch Eigentümer des Hauses ist. Die Vorschriften über das Wohnungseigentum (WEG) ermöglichen jedoch, dass nur ein Teilstück eines Hauses - eine Wohnung als baulich abgeschlossener Raum – übereignet und somit hieran Alleineigentum erworben werden kann. Der Erwerber oder die Erwerberin erwirbt dann Sondereigentum an der infrage stehenden Wohnung. Dieses Eigentum wird Wohnungseigentum genannt wird. In Verbindung wird er oder sie Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum. Im Gemeinschaftseigentum steht zum Beispiel regelmäßig das Grundstück, auf welchem das Mehrparteienhaus steht. Aber auch das Haus an sich (Hausflur, Außenwände tragende Innenwände, Dach) steht im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer. Auch an den Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, kann Sondereigentum erworben werden. Dies wird dann Teileigentum genannt und als klassisches Beispiel fungiert die Tiefgarage.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet sich - sofern nicht im Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist – selbst und gemeinschaftlich. Sie bestimmt einen Verwalter, der u.a. für die Einberufung der Versammlung der Wohnungseigentümer oder für Maßnahmen einer ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Gesamthandsgemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 WEG (teil)rechtsfähig.
** 21 WEG**
Abs. 1: „Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.”
Abs. 3: „Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.”
Abs. 5: „Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
1. (…)
2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums"
(…)
** 49 BauO NRW**
Abs. 7: „In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.”