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BGH-Entscheidung zu Schönheitsreparaturen

Vermieter muss Wohnung doch selbst streichen

erschienen am 23. August 2018

BGH stärkt (erneut) Rechte von Mietern

Der BGH hat in dieser Woche eine Entscheidung zum leidigen Thema der Schönheitsreparaturen getroffen und stärkt damit ein weiteres Mal die Rechte der Mieter: Wer in eine unrenovierte Wohnung einzieht, muss diese beim Auszug auch nicht streichen – selbst dann nicht, wenn er dies dem Vormieter gegenüber einmal zugesagt hat, so der BGH.
 

 

Worum geht es?

Viele Mieter machen sich Sorgen um die unbeliebten Schönheitsreparaturen noch bevor sie überhaupt aus ihrer Wohnung ausgezogen sind: Muss ich die blaue Wand später wieder weiß streichen? Sind die Klauseln zu Schönheitsreparaturen überhaupt wirksam? Auch dann, wenn sie starre Fristen vorsehen? Kann ich hohen Forderungen zu Renovierungskosten nicht einfach dadurch entgehen, dass ich die Renovierung gleich zu Mietbeginn selbst vornehme? Und was ist überhaupt, wenn ich die Wohnung bereits nicht renoviert oder renovierungsbedürftig übernommen habe? Ähnliche Gedanken werden auch dem beklagten Mieter durch den Kopf gegangen sein, als ihm 2009 eine Mietwohnung in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren von seinem Vormieter übergeben worden war. Mit dem Vormieter hatte er eine schriftliche Abmachung getroffen, dass er für 390 Euro den Teppichboden und die Einbauküche übernehmen werde und vereinbarte zudem im Übergabeprotokoll die Erledigung von “Renovierungsarbeiten u. Tebo”, wobei mit “Tebo” der Teppichboden gemeint war. Als er nach fünf Jahren aus der Wohnung wieder auszog, renovierte er zwar, für die vermietende Genossenschaft aber offenbar nicht gründlich genug: Sie ließ für 799,89 Euro weitere Schönheitsreparaturen von einem Malerbetrieb vornehmen und verlangte das Geld von dem Mieter zurück – schließlich habe er sich in der Vereinbarung mit seinem Vormieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.
 

Klausel im Mietvertrag unwirksam

Durch mehrere Instanzen bekam die Genossenschaft zunächst Recht, doch der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH sah den Fall etwas anders: Der Mieter durfte zurecht davon ausgehen, dass die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturenklausel unwirksam war, da es sich zu Mietbeginn um eine unrenovierte Wohnung handelte, sodass er nicht zu deren Durchführung verpflichtet werden konnte. Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, sei auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten vorzunehmen. Nach der Rechtsprechung des Senats halte eine solche formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 I 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 I 1 und II Nr. 1 BGB nicht stand.

 

Bereits im Jahre 2015 hatte der BGH dies in einem anderen Fall ebenso entschieden. Damals ging es insbesondere um sogenannte starre und flexible Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen, die der BGH für unwirksam erklärte. Diese Klauseln sollten den Mieter verpflichten, anteilig Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall zu übernehmen, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig waren. In gleich drei Grundsatzentscheidungen stellte er zudem fest, dass Vermieter die Instandhaltung einer Wohnung nicht pauschal auf den Mieter übertragen dürfen, wenn die Wohnung beim Einzug gar nicht renoviert worden ist – wobei die Beweislast dafür, dass ihm eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, der Mieter zu tragen habe. Für die Abgrenzung (renoviert – nicht renoviert) führte der BGH damals aus, dass es darauf ankomme, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich seien, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

  • (vgl. BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14 sowie VIII ZR)

 

BGH bleibt seiner Rechtsprechungslinie treu

Aus der “Renovierungsvereinbarung” zwischen dem Mieter und dem Vormieter ergebe sich nichts, was von der Rechtsprechung 2015 abweichen könnte, denn sie wirke ausschließlich zwischen den Vertragsparteien. Diese könne schließlich nicht dazu dienen, dem Vermieter über den Mietvertrag hinausgehende Rechte zu verschaffen. Kein Mieter müsse seine Wohnung in einem besseren Zustand übergeben, als er sie übernommen hat. Der Mieter sei daher nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen, sodass auch der Schadensersatzanspruch wegen vermeintlicher Schlechtleistung hier ausscheide.

Der BGH bleibt damit seiner Rechtsprechungslinie treu. Etwaige Klauseln zu Schönheitsreparaturen können demnach nur dann wirksam sein, wenn:

  • die Mietsache frisch renoviert und ohne Gebrauchsspuren des Vormieters übergeben werden;
  • oder wenn der Mieter für den davon abweichenden Zustand eine angemessene Kompensation – wie etwa Mietfreiheit – erhält. 

 

Festzuhalten bleibt also, dass bloße Vereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter den Vermieter grundsätzlich nicht begünstigen. Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung ist auch bei einer “Renovierungsvereinbarung” zwischen Mieter und Vormieter unwirksam, sagt der BGH. In Vorbereitung auf Deine Prüfungen empfiehlt es sich an dieser Stelle einmal die Regelungen zur AGB-Kontrolle gemäß §§ 305 ff. BGB sowie Inhalt und Pflichten des Mietvertrages nach § 535 BGB zu wiederholen.

 

– BGH Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 277/16 –

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