Sperrfrist bei Eigenbedarfskündigung: Mieter siegt vor BGH

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts darf Mietern drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen

In einem aktuellen Urteil weist der Bundesgerichtshof (BGH) die Klage eines Vermieters wegen Eigenbedarfs zurück und stärkt damit erneut den Schutz des Mieters: Nur vier Monate, nachdem eine GbR als neue Vermieterin in das Mietverhältnis eingetreten war, wollte sie einer Familie wegen Eigenbedarfs kündigen. Nach Ansicht der Richter hat die GbR damit aber die dreijährige Kündigungsbeschränkung nicht beachtet.

 
Worum geht es?

Im Jahre 1981 hat der inzwischen über 70 Jahre alte Beklagte eine 4-Zimmer-Altbauwohnung in Frankfurt a.M. (Westend) gemietet, die er zusammen mit seiner Ehefrau und seiner Tochter bewohnt. Für die 160 Quadratmeter große Wohnung beläuft sich die Nettomiete zwischenzeitlich auf 856,25 Euro monatlich. Im Januar 2015 trat die aus drei Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Eigentümerin und Vermieterin in das Mietverhältnis ein. Nur vier Monate später kündigte sie der Familie mit der Begründung des Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter: Er habe sich von seiner Ehefrau getrennt und benötige als erfolgreicher Immobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in entsprechender Wohnlage und in der Nähe eines seiner Büros. Aus diesen Gründen kämen andere - obwohl leerstehende - Wohnungen in den zahlreichen Liegenschaften in Frankfurt a.M. und Umgebung, an denen er als Gesellschafter ebenfalls beteiligt sei, insoweit nicht in Betracht. Der Mieter widersprach der Kündigung und verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Dabei machte er Härtegründe für sich und seine Familie geltend: Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage blieb aber schon allein deshalb ohne Erfolg, weil die GbR die Kündigungssperrfrist des § 577a I BGB nicht eingehalten hatte - der BGH konnte demnach sogar offen lassen, ob Eigenbedarf tatsächlich vorlag.
 
Tatsächlicher Eigenbedarf hier irrelevant

Die Eigenbedarfskündigung ist nach einer Ehescheidung zwar grundsätzlich begründbar. Fraglich bleibt indes, ob der Vermieter den Einzug in andere (leerstehende) Wohnungen allein deshalb ablehnen kann, weil die Lage und Größe der Wohnung ihm nicht repräsentativ genug erscheinen. Zumindest verweist der Mieterbund in solchen Fällen darauf, dass eine solche Eigenbedarfskündigung unrechtmäßig sei, wenn eine übermäßig große Wohnung beansprucht wird und andere genau so geeignete Wohnungen abgelehnt würden. Es entsteht schnell der Eindruck, dass solche Eigenbedarfskündigungen schlicht vorgetäuscht werden, um die in § 577a I BGB normierte Kündigungsbeschränkung zu umgehen. Und genau diese sei nach Ansicht des BGH für den konkreten Fall ausschlaggebend:

Die Kündigungsbeschränkung des § 577a I BGB in Verbindung mit § 577a I a 1 BGB erfordere nicht, dass - über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen hinaus - zumindest die Absicht des Erwerbers bestehe, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln. Der Klägerin als Gesellschaft wäre es zwar grundsätzlich möglich, sich im Anschluss an ihren Eintritt in den Mietvertrag in entsprechender Anwendung des § 573 II Nr. 2 BGB auf Eigenbedarf ihres Gesellschafters zu berufen. Ob eine solche vorliegend überhaupt in Betracht käme, könne aber offen gelassen werden, da die ausgesprochene Kündigung bereits wegen der Nichteinhaltung der Sperrfrist aus § 577a I BGB in Verbindung mit § 577a I a 1 BGB unwirksam war.
 
Vom “Münchener Modell” zum Kündigungsschutz

In der Überschrift des § 577a BGB heißt es zwar: “Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung”. Der darin vorgesehene Schutz des Mieters gelte aber nach dem Willen des Gesetzgebers beim Erwerb von vermietetem Wohnraum durch Personengesellschaften auch dann, wenn Wohnungseigentum begründet wird beziehungsweise begründet werden soll. Die dort genannte Sperrfrist solle gerade die faktische Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach dem sogenannten “Münchener Modell” verhindern: Nach dem “Münchener Modell” erwirbt eine GbR ein mit Mietwohnraum bebautes Grundstück und verzichtet vorerst darauf, Wohnungseigentum zu begründen und dieses als Eigentumswohnungen zu verkaufen. Stattdessen kündigt die GbR den betreffenden Mietparteien wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter und schafft es so, die Kündigungssperre des § 577a I BGB zu umgehen. Mit der Einführung des § 577a I a BGB habe der Gesetzgeber aber nicht nur die Umgehung der Sperrfrist nach dem “Münchener Modell” verhindern, sondern auch etwaigen neuen Umgehungstatbeständen vorbeugen wollen. Die Sperrfrist greife deshalb für jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine GbR oder an mehrere Erwerber: Schließlich erhöhe sich schon allein durch die größere Personenzahl auf Vermieterseite für den Mieter das Risiko, verdrängt zu werden, sodass es eines erhöhten Mieterschutzes bedürfe.
 
Kein Verstoß gegen Verfassungsrecht

Die GbR machte mit der Regelung des § 577a I a BGB einen Verstoß gegen höherrangiges Verfassungsrecht - insbesondere gegen Art. 14 I 1 GG - geltend. Dem konnte sich der BGH jedoch nicht anschließen: Die Gesellschaft habe dabei übersehen, dass neben der Rechtsposition des Vermieters auch das von ihm abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie aus Art. 14 I 1 GG geschützt sei. Daher sei die Kündigungsbeschränkung auch verhältnismäßig, zumal der Gesetzgeber die Sperrfrist auf das erforderliche Maß beschränkt und der GbR nicht gänzlich verwehrt habe, sich auf Eigenbedarf berufen zu können. Das Gesetz verletze auch nicht das verfassungsrechtliche Gleichbehandlungsgebot aus Art. 3 II GG: Denn es liege auf der Hand, dass sich mit jeder weiteren Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegenüber geltend gemacht werden könnte, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöhe, auch tatsächlich wegen Eigenbedarfs in Anspruch genommen zu werden, so die Richter - es sei daher unschädlich, dass § 577a I a 1 BGB die Sperrfrist nur beim Erwerb einer Personengesellschaft oder -mehrheit auslöst und nicht auch bei einer Einzelperson.

Eine interessante Entscheidung des BGH, die den Schutz des Mieters erneut stärkt. Die GbR hatte auch bereits in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

 

- Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 104/17 -