<h2>Aufbau der Pr&uuml;fung - Gutgl&auml;ubiger Erwerb, &sect; 892 BGB</h2>

<p>Der gutgl&auml;ubige Erwerb von unbeweglichen Sachen ist in &sect; 892 BGB geregelt. Beispiel: A verkauft&nbsp; B ein Grundst&uuml;ck unter notarieller Beurkundung. Der B wird in das Grundbuch eingetragen. B verkauft das Grundst&uuml;ck wiederum an C. A war zum Zeitpunkt der &Uuml;bertragung des Eigentums unerkannt geisteskrank. B hat das Eigentum an dem Grundst&uuml;ck nicht erworben. Fraglich ist nun, ob ein gutgl&auml;ubiger Erwerb des C vom Nichtberechtigten B m&ouml;glich ist. Ein gutgl&auml;ubiger Erwerb kennt nach &sect; 892 BGB vier Voraussetzungen.</p>

<h3>I. Rechtsgesch&auml;ft im Sinne eines Verkehrsgesch&auml;fts</h3>

<p>Zun&auml;chst setzt ein gutgl&auml;ubiger Erwerb ein Rechtsgesch&auml;ft i.S.e. Verkehrsgesch&auml;fts voraus. Danach ist bei gesetzlichem Eigentumserwerb ein gutgl&auml;ubiger Erwerb nicht m&ouml;glich. Weiterhin besagt der Hinweis auf das Verkehrsgesch&auml;ft lediglich, dass auf Ver&auml;u&szlig;erer- und Erwerberseite unterschiedliche Personen beteiligt sein m&uuml;ssen. Beides ist hier der Fall.</p>

<h3>II. Rechtsscheinstatbestand</h3>

<p>Weiterhin verlangt ein gutgl&auml;ubiger Erwerb vom Nichtberechtigten gem&auml;&szlig; &sect; 892 BGB als Rechtsscheinstatbestand die Eintragung ins Grundbuch, vgl. &sect; 891 BGB. Vorliegend ist B als Eigent&uuml;mer in das Grundbuch eingetragen. Dies erzeugt bei C den Rechtsschein, dass B auch tats&auml;chlich Eigent&uuml;mer sei.</p>

<h3>III. Keine Zerst&ouml;rung des Rechtsscheintatbestandes</h3>

<p>Ferner fordert ein gutgl&auml;ubiger Erwerb, dass der Rechtsscheinstatbestand nicht zerst&ouml;rt wurde. Dies gilt insbesondere f&uuml;r Vermerke im Grundbuch. &sect; 892 I BGB erw&auml;hnt beispielsweise den Widerspruch, welcher in &sect; 899 BGB geregelt ist. Beispiel: Wenn A unerkannt geisteskrank war und B das Eigentum nicht erworben hat, jedoch trotzdem im Grundbuch steht, dann hat A nach &sect; 894 BGB einen Anspruch, der darauf gerichtet ist, dass B einer Grundbuch&auml;nderung zustimmt. W&auml;hrend der Zeit bis zu einer solchen Zustimmung k&ouml;nnte A per einstweiliger Verf&uuml;gung daf&uuml;r sorgen, dass ein Widerspruch eingetragen ist, welcher den Rechtsschein des Grundbuchs zerst&ouml;ren w&uuml;rde. Ein gutgl&auml;ubiger Erwerb ist auch dann nicht m&ouml;glich, wenn ein Insolvenzvermerk eingetragen ist, vgl. &sect; 32 InsO.</p>

<h3>IV. Gutgl&auml;ubigkeit</h3>

<p>Zuletzt setzt ein gutgl&auml;ubiger Erwerb die Gutgl&auml;ubigkeit des Erwerbers voraus. Hier ist im Gegensatz zum gutgl&auml;ubigen Erwerb bei beweglichen Sachen nur positive Kenntnis sch&auml;dlich. Ein gutgl&auml;ubiger Erwerb w&uuml;rde im vorliegenden Fall somit nur dann ausscheiden, wenn C Kenntnis von der mangelnden Eigent&uuml;merstellung des B h&auml;tte. Sollte er lediglich grob fahrl&auml;ssig in Unkenntnis sein, ist dies unsch&auml;dlich. Hintergrund ist, dass der Rechtsschein des Grundbuchs st&auml;rker ist als der des Besitzes, sodass ein h&ouml;herer Gutglaubensschutz notwendig ist. Zu beachten ist, dass ein gutgl&auml;ubiger Erwerb grunds&auml;tzlich fordert, dass die Gutgl&auml;ubigkeit zum Zeitpunkt des letzten Erwerbstatbestands vorliegen muss, also bei der Eintragung ins Grundbuch. &sect; 892 II BGB verlagert den ma&szlig;geblichen Zeitpunkt f&uuml;r das Vorliegen der Gutgl&auml;ubigkeit vor, wobei dies nicht bzgl. etwaiger Vermerke gilt, die zwischenzeitlich eingetragen wurden.</p>

<p>&nbsp;</p>


Zivilrecht

Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen, §§ 873, 925 BGB

Sachenrecht 2

Gutgläubiger Erwerb, § 892 BGB

<h2>Aufbau der Pr&uuml;fung - Ersterwerb einer Hypothek, &sect;&sect; 873, 1113 ff. BGB</h2>

<p>Der Ersterwerb einer Hypothek ist in den &sect;&sect; 873, 1113 ff. BGB geregelt. Beispiel: A nimmt bei B ein Darlehen auf. B m&ouml;chte Sicherheiten haben. A bestellt B eine Hypothek. F&uuml;r den Fall, dass A das Darlehen nicht zur&uuml;ckzahlt, hat B die M&ouml;glichkeit, in das Grundst&uuml;ck zu vollstrecken und daraus Befriedigung zu erzielen. Hierbei macht es keinen Unterschied, ob der pers&ouml;nliche Schuldner und der Sicherungsgeber personenidentisch sind oder nicht. Vorliegend k&ouml;nnte auch C dem B eine Hypothek an seinem Grundst&uuml;ck bestellen. Sollte A nicht zahlen, kann B bei C vollstrecken. Der Ersterwerb einer Hypothek hat f&uuml;nf bzw. sechs Voraussetzungen.</p>

<h3>I. Zu sichernde Forderung</h3>

<p>Zun&auml;chst setzt der Ersterwerb einer Hypothek eine zu sichernde Forderung voraus. Die Hypothek ist anders als die Grundschuld somit ein akzessorisches Sicherungsrecht. Wenn es keine Forderung gibt, weil die Einigung unwirksam ist, dann besteht auch keine Hypothek.</p>

<h3>II. Einigung, &sect;&sect; 873 I, 1113 BGB</h3>

<p>Weiterhin verlangt der Ersterwerb einer Hypothek eine Einigung nach den allgemeinen Regeln mit dem Inhalt, dass eine Hypothek bestellt werden solle, vgl. &sect;&sect; 873 I, 1113 BGB.</p>

<h3>III. Eintragung, &sect;&sect; 873 I, 1115 BGB</h3>

<p>Ferner fordert der Ersterwerb der Hypothek eine Eintragung ins Grundbuch, vgl. &sect;&sect; 873 I, 1115 BGB.</p>

<h3>IV. Einigsein, &sect; 873 II BGB</h3>

<p>Zudem muss f&uuml;r den Ersterwerb einer Hypothek auch das Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung vorliegen. Das bedeutet, dass auch diese dingliche Einigung frei widerruflich ist, au&szlig;er es ist eine Ausnahme des &sect; 873 II BGB gegeben.</p>

<h3>V. Berechtigung</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus ist f&uuml;r den Ersterwerb einer Hypothek erforderlich, dass die Berechtigung vorliegt. Berechtigter ist &ndash; wie &uuml;blich &ndash; der Eigent&uuml;mer ohne Verf&uuml;gungsbeschr&auml;nkung sowie der verf&uuml;gungsberechtigte Nichteigent&uuml;mer. Auch beim Ersterwerb einer Hypothek ist zu beachten, dass die Berechtigung grunds&auml;tzlich zum Zeitpunkt des letzten Erwerbstatbestands vorliegen muss, also bei der Eintragung. Allerdings regelt &sect; 878 BGB auch f&uuml;r die Hypothek eine Vorverlagerung des ma&szlig;geblichen Zeitpunkts auf den Zeitpunkt der Antragsstellung, sodass ein Schutz vor der langsamen Arbeit des Grundbuchamtes besteht. Im Falle der Nichtberechtigung ist ein gutgl&auml;ubiger Erwerb nach &sect; 892 BGB m&ouml;glich.</p>

<h3>(VI. Bei Briefhypothek: Brief&uuml;bergabe, &sect; 1117 BGB)</h3>

<p>Zuletzt setzt der Ersterwerb einer Briefhypothek die &Uuml;bergabe des Briefes nach &sect; 1117 BGB voraus. Dies gilt nat&uuml;rlich nicht, wenn eine <strong>Buchhypothek</strong> vereinbart wurde.</p>

<p>&nbsp;</p>


Eine Buchhypothek ist ein Hypothek, bei der die Erteilung eines Hypothekenbriefes ausgeschlossen wurde, § 1116 II BGB.

Ersterwerb einer Hypothek, §§ 873, 1113 ff. BGB

Hypothek

<h2>Aufbau der Pr&uuml;fung - Zweiterwerb einer Hypothek, &sect;&sect; 398, 1154, 1153 I BGB</h2>

<p>Der Zweiterwerb einer Hypothek richtet sich nach den &sect; 398, 1154, 1153 I BGB. Der Zweiterwerb einer Hypothek erfolgt daher durch Abtretung der gesicherten Forderung und &Uuml;bergang der Hypothek kraft Gesetzes. Beispiel: A nimmt bei B ein Darlehen auf. B m&ouml;chte Sicherheiten. Deshalb bestellt der A eine Hypothek an seinem Grundst&uuml;ck zugunsten des B. B nimmt seinerseits bei C ein Darlehen auf. Jetzt kann B die Hypothek auf C &uuml;bertragen, sodass die Hypothek die Forderung des C gegen B sichert. Dies geschieht durch Abtretung der gesicherten Forderung in der Form des &sect; 1154 BGB, sodass die Hypothek automatisch kraft Gesetzes nach &sect; 1153 I BGB auf C &uuml;bergeht.</p>

<h3>I. &Uuml;bertragung der Forderung</h3>

<p>Der Zweiterwerb einer Hypothek setzt zun&auml;chst die &Uuml;bertragung der Forderung zum Zwecke des Hypothekenerwerbs voraus.</p>

<h3>1. Einigung, &sect; 398 BGB</h3>

<p>Mithin verlangt der Zweiterwerb einer Hypothek eine Einigung mit dem Inhalt, dass die Forderung &uuml;bergehen solle, vgl. &sect; 398 BGB. Ein Zweiterwerb der Hypothek kann nicht getrennt von der Forderung geschehen. Eine isolierte &Uuml;bertragung der Hypothek ist somit ausgeschlossen. Steht im Sachverhalt, dass sich die Parteien &uuml;ber den &Uuml;bergang der Hypothek geeinigt haben, dann m&uuml;ssen diese Erkl&auml;rungen nach dem objektiven Empf&auml;ngerhorizont ausgelegt werden, vgl. &sect;&sect; 133, 157 BGB. Im Zweifel wollen die Beteiligten, dass die Hypothek &uuml;bergeht. Wenn hierf&uuml;r die &Uuml;bertragung der Forderung erforderlich ist, dann wird man die Einigung dahingehend verstehen k&ouml;nnen, dass die Beteiligten die Forderung abtreten wollen, damit die Hypothek kraft Gesetzes &uuml;bergeht.</p>

<h3>2. Wirksamkeit</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus fordert der Zweiterwerb einer Hypothek die Wirksamkeit dieser Einigung. Danach bedarf der Zweiterwerb der Hypothek insbesondere der Form des &sect; 1154 BGB. Dies ist bei der Briefhypothek die Einhaltung der Schriftform und die Brief&uuml;bergabe, bei der Buchhypothek die Eintragung des Zweiterwerbers in das Grundbuch.</p>

<h3>3. Berechtigung</h3>

<p>Ferner ist f&uuml;r den Zweiterwerb einer Hypothek erforderlich, dass die Berechtigung vorliegt. Berechtigt, eine Forderung abzutreten, ist der Forderungsinhaber. Es ist beim Zweiterwerb einer Hypothek jedoch die Forderungsfiktion nach &sect;&sect; 1138, 892 BGB zu beachten. Beispiel: A war unerkannt geisteskrank, als er das Darlehen aufnahm. Daher besteht die Darlehensforderung nicht, sodass auch keine Abtretung erfolgen kann, da ein gutgl&auml;ubiger Erwerb von Forderungen grunds&auml;tzlich nicht existiert. Hier geht es C jedoch um den Erwerb der Hypothek. Daher ist in &sect; 1138 BGB geregelt, dass die Forderung zum Zwecke des Hypothekenerwerbs unter den Voraussetzungen des &sect; 892 BGB fingiert wird, wenn der Erwerber bez&uuml;glich des Bestehens der Forderung gutgl&auml;ubig ist.</p>

<h3>II. &Uuml;bergang der Hypothek kraft Gesetzes, &sect; 1153 I BGB</h3>

<p>F&uuml;r den Fall der Abtretung einer bestehenden Hypothek tritt der Zweiterwerb einer Hypothek dadurch ein, dass diese kraft Gesetzes auf den Erwerber &uuml;bergeht, vgl. &sect; 1153 I BGB. Besteht die Hypothek nicht, ist jedoch ein gutgl&auml;ubiger Zweiterwerb gem&auml;&szlig; &sect; 892 BGB analog m&ouml;glich. &sect; 892 BGB setzt ein Rechtsgesch&auml;ft i.S.e. Verkehrsgesch&auml;fts voraus, der Zweiterwerb der Hypothek vollzieht sich jedoch kraft Gesetzes als Folge der Abtretung. Eine analoge Anwendung folgt jedoch aus der engen Verbindung zwischen dem &Uuml;bergehen der Hypothek kraft Gesetzes und der rechtsgesch&auml;ftlichen &Uuml;bertragung der Forderung.</p>

<p>&nbsp;</p>


Abtretung ist der rechtsgeschäftliche Forderungsübergang, vgl. § 398 BGB.

Zweiterwerb einer Hypothek, §§ 398, 1154, 1153 I BGB

<h2>Aufbau der Pr&uuml;fung - Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung, &sect;&sect; 1147 BGB</h2>

<p>Der Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung ist in &sect; 1147 BGB geregelt. Beispiel 1: A nimmt bei B ein Darlehen auf und bestellt dem B zur Sicherung eine Hypothek an seinem Grundst&uuml;ck. A kann das Darlehen nicht mehr bedienen. Daher hat B gegen A einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus &sect; 1147 BGB. B kann schlimmstenfalls veranlassen, dass das Grundst&uuml;ck des A versteigert wird und er sich aus dem Erl&ouml;s befriedigen kann. Beispiel 2: A nimmt bei B ein Darlehen auf. Dieses Darlehen wird durch eine Hypothek abgesichert. B &uuml;bertr&auml;gt an C die Hypothek durch Abtretung der Forderung und &Uuml;bergang der Hypothek kraft Gesetzes. Schlimmstenfalls kann C in das Grundst&uuml;ck des A vollstrecken. Der Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung wird wie folgt gepr&uuml;ft: Anspruch entstanden, Anspruch nicht erloschen, Anspruch durchsetzbar.</p>

<h3>I. Anspruch entstanden</h3>

<h3>1. Anspruchsgegner = Eigent&uuml;mer</h3>

<p>Der Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung setzt zun&auml;chst voraus, dass der Antragsgegner der Eigent&uuml;mer des Grundst&uuml;cks ist.</p>

<h3>2. Anspruchsteller = Inhaber der Hypothek</h3>

<p>Weiterhin verlangt der Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung nach &sect; 1147 BGB, dass der Antragsgegner Inhaber der Hypothek ist.</p>

<h3>3. F&auml;lligkeit</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus fordert der Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung gem&auml;&szlig; &sect; 1147 BGB die F&auml;lligkeit der Hypothek.</p>

<h3>II. Anspruch nicht erloschen</h3>

<p>Weiterhin d&uuml;rfte der Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung nicht erloschen sein.</p>

<h3>1. Einwendungen aus dem Forderungsverh&auml;ltnis</h3>

<p>Rechtsvernichtende Einwendungen k&ouml;nnen sich beim Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung sowohl aus dem Forderungsverh&auml;ltnis, als auch aus dem Hypothekenverh&auml;ltnis ergeben. Fallbeispiel f&uuml;r Einwendungen aus dem Forderungsverh&auml;ltnis: Hat&nbsp; A schon an B gezahlt, erlischt die Forderung durch Erf&uuml;llung und damit erlischt automatisch auch die Hypothek.</p>

<h3>2. Einwendungen aus dem Hypothekenverh&auml;ltnis</h3>

<p>Fallbeispiel f&uuml;r Einwendungen aus dem Hypothekenverh&auml;ltnis: Verzicht des Inhabers der Hypothek auf dieselbe, vgl. 1168 BGB.</p>

<h3>III. Anspruch durchsetzbar</h3>

<p>Weiterhin m&uuml;sste der Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung auch durchsetzbar sein.</p>

<h3>1. Einreden aus dem Forderungsverh&auml;ltnis</h3>

<p>Wiederum kommen beim Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung Einreden aus dem Forderungsverh&auml;ltnis und aus der Hypothek in Betracht. Wenn beispielsweise die Darlehensr&uuml;ckzahlungsforderung gestundet ist, kann auch nicht aus der Hypothek vorgegangen werden. Zu beachten ist, dass dies nicht bei der Verj&auml;hrung gilt: Trotz Verj&auml;hrung kann aus der Hypothek vorgegangen werden, &sect; 216 BGB. Einreden aus dem Forderungsverh&auml;ltnis gelten nach &sect; 1137 BGB auch gegen&uuml;ber dem Zweiterwerber. Wenn allerdings der Zweiterwerber gutgl&auml;ubig ist, dann kann er auch gutgl&auml;ubig einredefrei die Hypothek erwerben, vgl. &sect;&sect; 1138, 892 BGB. Beispielsfall: Wenn die Forderung, die B gegen A hat, gestundet ist, dann kann der A dem C gegen&uuml;ber die Stundung auch bez&uuml;glich der Hypothek entgegenhalten. Sollte aber C nicht gewusst haben, dass die der Hypothek zugrunde liegende Forderung gestundet ist, dann erwirbt er gutgl&auml;ubig einredefrei die Hypothek.</p>

<h3>2. Einreden aus dem Hypothekenverh&auml;ltnis</h3>

<p>Als Einrede aus dem Hypothekenverh&auml;ltnis kann der Eigent&uuml;mer dem Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung die Stundung der Hypothek entgegenhalten. Dies gilt nach &sect; 1157 S. 1 BGB auch gegen&uuml;ber dem Zweiterwerber. Jedoch kann der Zweiterwerber nach S. 2 dieser Norm die Hypothek auch gutgl&auml;ubig einredefrei erwerben. Beispiel: Wenn B dem A die Hypothek gestundet hat, dann k&ouml;nnte B nicht gegen A vorgehen. Diese Einrede kann der A auch dem C entgegenhalten. Sollte C jedoch nicht gewusst haben, dass B dem A die Hypothek gestundet hat, erwirbt C die Hypothek einredefrei.</p>

<p>&nbsp;</p>


Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung, § 1147 BGB

<h2>Aufbau der Pr&uuml;fung - Ersterwerb einer Grundschuld, &sect;&sect; 873, 1191 ff. BGB</h2>

<p>Der Ersterwerb einer Grundschuld richtet sich nach den &sect;&sect; 873, 1191 ff. BGB. Beispiel: A nimmt bei B ein Darlehen auf. B m&ouml;chte Sicherheiten. Daher bestellt A dem B eine Grundschuld an seinem Grundst&uuml;ck. Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld abstrakt. Selbst dann, wenn die Darlehensforderung zwischen A und B nichtig sein sollte, w&uuml;rde die Grundschuld bestehen. Typischerweise wird zwischen den Parteien wegen der fehlenden Akzessoriet&auml;t zus&auml;tzlich ein Sicherungsvertrag vereinbart, in dem geregelt ist, was beispielsweise passiert, wenn A das Darlehen zur&uuml;ckzahlt. &Uuml;blicherweise wird B f&uuml;r diesen Fall im Sicherungsvertrag zur R&uuml;ck&uuml;bertragung der Grundschuld verpflichtet.</p>

<h3>I. Einigung, &sect;&sect; 873 I, 1191 BGB</h3>

<p>Der Ersterwerb einer Grundschuld setzt zun&auml;chst eine Einigung mit dem Inhalt, dass eine Grundschuld bestellt werden soll, voraus, vgl. &sect;&sect; 873 I, 1191 BGB.</p>

<h3>II. Eintragung, &sect;&sect; 873 I, 1192 I, 1115 BGB</h3>

<p>Weiterhin verlangt der Ersterwerb einer Grundschuld die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch, vgl.&nbsp; &sect;&sect; 873 I, 1192 I, 1115 BGB. &sect; 1192 I BGB verweist f&uuml;r die Grundschuld auf die Vorschriften der Hypothek, sofern sich keine Besonderheiten daraus ergeben, dass die Grundschuld nicht akzessorisch ist.</p>

<h3>III. Einigsein, &sect; 873 II BGB</h3>

<p>Ferner fordert der Ersterwerb einer Grundschuld das Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung. Denn nach &sect; 873 II BGB ist die dingliche Einigung in bestimmten F&auml;llen bindend. Danach gilt, dass sie in allen anderen F&auml;llen frei widerruflich ist.</p>

<h3>IV. Berechtigung</h3>

<p>Zuletzt ist auch beim Ersterwerb der Grundschuld die Berechtigung des Bestellers erforderlich. Berechtigt ist der Eigent&uuml;mer ohne Verf&uuml;gungsbeschr&auml;nkungen und der verf&uuml;gungsberechtigte Nichteigent&uuml;mer. Auch beim Ersterwerb der Grundschuld ist &sect; 878 BGB zu beachten, wonach der ma&szlig;gebliche Zeitpunkt f&uuml;r das Vorliegen der Berechtigung auf die Antragstellung vorverlagert wird. Bei Nichtberechtigung kann ein gutgl&auml;ubiger Erwerb nach &sect; 892 BGB erfolgen.</p>

<h3>(V. Bei Briefgrundschuld: Brief&uuml;bergabe)</h3>

<p>Zuletzt ist beim Vorliegen einer Briefgrundschuld weitere Voraussetzung f&uuml;r den Ersterwerb die Brief&uuml;bergabe nach den &sect;&sect; 1192 I, 1117 BGB. Dies entf&auml;llt, wenn die Beteiligten sich dar&uuml;ber einigen, dass eine <strong>Buchgrundschuld</strong> bestellt werden solle.</p>

<p>&nbsp;</p>


Eine Buchgrundschuld ist ein Grundschuld, bei der die Erteilung eines Grundschuldbriefes ausgeschlossen wurde, §§ 1192 I, 1116 II BGB.

Ersterwerb einer Grundschuld, §§ 873, 1191 ff. BGB

Grundschuld

<h2>Aufbau der Pr&uuml;fung - Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung, &sect;&sect; 883, 885 BGB</h2>

<p>Der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung ist in den &sect;&sect; 883, 885 BGB geregelt. Beispiel: A verkauft dem B ein Grundst&uuml;ck. Zur Absicherung des Anspruch auf &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks durch Auflassung und Eintragung wird eine Auflassungsvormerkung einger&auml;umt. Die Auflassungsvormerkung soll gew&auml;hrleisten, dass der schuldrechtliche Anspruchs des B gegen A auf &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks auch k&uuml;nftig erf&uuml;llt werden kann. Noch bevor der A an B &uuml;bereignet, verkauft A das Grundst&uuml;ck an C und &uuml;bereignet es auch. M&ouml;glicherweise hilft dem B jedoch, dass er eine Auflassungsvormerkung einger&auml;umt bekommen hat, wenn dadurch die zwischenzeitliche Verf&uuml;gung des A an C gegen&uuml;ber B relativ unwirksam ist, sodass der A weiter in der Lage ist, das Grundst&uuml;ck an B zu &uuml;bereignen.</p>

<h3>A. Voraussetzungen</h3>

<p>Der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung hat vier Voraussetzungen.</p>

<h3>I. Zu sichernder Anspruch</h3>

<p>Zun&auml;chst setzt der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung einen zu sichernden Anspruch voraus. Die Auflassungsvormerkung ist ein akzessorisches Sicherungsrecht und daher in ihrem Bestand von der zusichernden Forderung abh&auml;ngig. Dies ist grunds&auml;tzlich der Anspruch auf &Uuml;bereignung eines Grundst&uuml;cks. Erfasst sind dabei auch k&uuml;nftige Anspr&uuml;che, vgl. &sect; 883 I 2 BGB. Haben A und B noch keinen Kaufvertrag geschlossen, aber hat A dem B bereits ein verbindliches Angebot gemacht, reicht dies aus.</p>

<h3>II. Bewilligung/Einstweilige Verf&uuml;gung, &sect; 885 BGB</h3>

<p>Weiterhin verlangt der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung eine Bewilligung bzw. einstweilige Verf&uuml;gung, vgl. &sect; 885 BGB. Dies sind einseitige Erkl&auml;rungen, sodass weder eine Einigung noch ein Einigsein f&uuml;r den Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung erforderlich sind.</p>

<h3>III. Eintragung, &sect; 883 I 1 BGB</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus fordert der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung die Eintragung ins Grundbuch gem&auml;&szlig; &sect; 883 I 1 BGB.</p>

<h3>IV. Berechtigung</h3>

<p>Ferner muss f&uuml;r den Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung auch die Berechtigung vorliegen. Berechtigt ist &ndash; wie &uuml;blich - der Eigent&uuml;mer ohne Verf&uuml;gungsbeschr&auml;nkungen oder der verf&uuml;gungsberechtigte Nichteigent&uuml;mer. Grunds&auml;tzlich muss die Berechtigung auch beim Ersterwerb der Auflassungsvormerkung zum Zeitpunkt des letzten Erwerbstatbestands vorliegen. Allerdings ist im Rahmen der Auflassungsvormerkung &sect; 878 BGB analog zu beachten, wonach eine Vorverlagerung des ma&szlig;geblichen Zeitpunkts auf den Zeitpunkt der Antragsstellung unter bestimmten Voraussetzungen m&ouml;glich ist. Bei Nichtberechtigung ist ein gutgl&auml;ubiger Ersterwerb der Auflassungsvormerkung gem&auml;&szlig; den &sect;&sect; 892, 893 BGB analog m&ouml;glich. Eine direkte Anwendung scheidet aus, da die &sect;&sect; 892, 893 BGB eine Verf&uuml;gung voraussetzen. Verf&uuml;gung ist ein Rechtsgesch&auml;ft, das auf die &Uuml;bertragung, Aufhebung, Belastung oder Inhalts&auml;nderung eines Rechts gerichtet ist. Die Auflassungsvormerkung sichert allerdings nur eine k&uuml;nftige Verf&uuml;gung. Jedoch ist dies eine Vorstufe, die den Anspruch verbindlich absichert. Die Auflassungsvormerkung ist daher verf&uuml;gungs&auml;hnlich bzw. eine Art Anwartschaftsrecht.</p>

<h3>B. Rechtsfolge</h3>

<p>Der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung hat die relative Unwirksamkeit von Zwischenverf&uuml;gungen als Rechtsfolge. Wenn nach Abschluss des Kaufvertrags und Einr&auml;umung der Auflassungsvormerkung, jedoch vor &Uuml;bereignung an einen Dritten verf&uuml;gt wird, dann ist diese Verf&uuml;gung dem Auflassungsvormerkungsberechtigten gegen&uuml;ber, aber nur ihm gegen&uuml;ber, unwirksam, vgl. &sect; 883 II BGB. Die &Uuml;bertragung von A an C gilt mithin dem B gegen&uuml;ber nicht. Will B von A &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks aus &sect; 433 I BGB, dann ist aufgrund der Auflassungsvormerkung keine Unm&ouml;glichkeit eingetreten, sodass A dem B das Eigentum immer noch &uuml;bertragen kann. Beim Ersterwerb der Auflassungsvormerkung kann sich das Problem der Anwendbarkeit des &sect; 883 II BGB auf sonstige Umst&auml;nde stellen. Denn nicht nur eine zwischenzeitliche Verf&uuml;gung stellt eine Bedrohung f&uuml;r den Eigentumserwerbs dar. Denkbar ist auch, dass beispielsweise im Rahmen eines gutgl&auml;ubigen Erwerbs der Erwerber zwischenzeitlich b&ouml;sgl&auml;ubig geworden ist und deshalb eine &Uuml;bereignung nicht einmal nach den Regeln des gutgl&auml;ubigen Erwerbs vom Nichtberechtigten m&ouml;glich w&auml;re.</p>

<p>&nbsp;</p>


Das Anwartschaftsrecht ist das wesensgleiche Minus zum Vollrecht, d.h., das alle Vorschriften über das Eigentum entsprechende Anwendung finden. Außerdem ist das Anwartschaftsrecht eine dingliche Erwerbsposition, die nicht mehr einseitig durch den Veräußerer vereitelt werden kann (folgt aus § 161 BGB).

Verfügung ist ein Rechtsgeschäft, das auf Übertragung, Aufhebung, Inhaltsänderung oder Belastung eines Rechts gerichtet ist

Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung, §§ 883, 885 BGB

Auflassungsvormerkung

<h2>Aufbau der Pr&uuml;fung - Zweiterwerb einer Auflassungsvormerkung, &sect;&sect; 398, 401 BGB analog</h2>

<p>Der Zweiterwerb einer Auflassungsvormerkung richtet sich nach den &sect;&sect; 398, 401 BGB analog. Der Zweiterwerb einer Auflassungsvormerkung vollzieht sich durch Abtretung der gesicherten Forderung und &Uuml;bergang der Auflassungsvormerkung kraft Gesetzes. Beispiel: A verkauft dem B ein Grundst&uuml;ck und r&auml;umt dem B eine Auflassungsvormerkung ein. B &uuml;bertr&auml;gt die Auflassungsvormerkung auf C, indem er die Forderung aus &sect; 433 I BGB abtritt, sodass die Auflassungsvormerkung als akzessorisches Sicherungsrecht kraft Gesetzes nach den &sect;&sect; 398, 401 BGB auf den C mit &uuml;bergeht, sodass die Auflassungsvormerkung nun den Anspruch des C gegen A sichert.</p>

<h3>A. Abtretung der Forderung</h3>

<p>Der Zweiterwerb einer Auflassungsvormerkung setzt zun&auml;chst die Abtretung der zu sichernden Forderung voraus, vgl. &sect; 398 BGB.</p>

<h3>I. Einigung, &sect; 398 BGB</h3>

<p>Mithin ist beim Zweiterwerb der Auflassungsvormerkung eine wirksame Einigung dar&uuml;ber erforderlich, dass die Forderung &uuml;bergehen solle. Hier haben sich B und C dar&uuml;ber verst&auml;ndigt, dass der Anspruch auf &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks von B auf C &uuml;bergehen soll.</p>

<h3>II. Wirksamkeit</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus kann die Abtretung formfrei erfolgen.</p>

<h3>III. Berechtigung</h3>

<p>Ferner verlangt der Zweiterwerb einer Auflassungsvormerkung auch die Berechtigung. <strong>Berechtigt</strong>, eine Forderung abzutreten, ist der Forderungsinhaber, der vorliegend B ist.</p>

<h3>B. &Uuml;bergang der Auflassungsvormerkung kraft Gesetzes, &sect; 401 BGB analog</h3>

<p>Nach &sect; 401 BGB analog geht die akzessorische Auflassungsvormerkung kraft Gesetzes mit &uuml;ber. Hier muss eine analoge Anwendung des &sect; 401 BGB erfolgen, da dieser die Auflassungsvormerkung nicht explizit erw&auml;hnt. Voraussetzung f&uuml;r den Zweiterwerb der Auflassungsvormerkung ist jedoch, dass diese auch besteht. Gegebenenfalls muss in diesem daher inzident der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung nach den &sect;&sect; 883, 885 BGB gepr&uuml;ft werden. Sollte die Auflassungsvormerkung nicht bestehen, gibt es jedoch die M&ouml;glichkeit des gutgl&auml;ubigen Zweiterwerbs der Auflassungsvormerkung nach den &sect;&sect; 892, 893 BGB analog. Die Analogie folgt zum einen daraus, dass die Auflassungsvormerkung keine Verf&uuml;gung darstellt und sich der Zweiterwerb einer Auflassungsvormerkung im &Uuml;brigen kraft Gesetzes vollzieht. Hierbei ist zu beachten, dass die Auflassungsvormerkung verf&uuml;gungs&auml;hnlich ist und zumindest die Forderung abgetreten wird, die wiederum ein Rechtsgesch&auml;ft darstellt.</p>

<p>&nbsp;</p>


Zweiterwerb einer Auflassungsvormerkung, §§ 398, 401 BGB analog

<h2>Aufbau der Pr&uuml;fung - Verf&uuml;gung eines Nichtberechtigten, &sect; 816 I 1 BGB</h2>

<p>Die Verf&uuml;gung eines Nichtberechtigten ist in &sect; 816 I 1 BGB geregelt. Die entgeltliche Verf&uuml;gung eines Nichtberechtigten ist ein spezieller Fall der Nichtleistungskondiktion. Beispiel: A verleiht an B ein Auto. B wiederum verkauft und &uuml;bereignet das Auto an C f&uuml;r 15.000 Euro. C ist gutgl&auml;ubig. Das Fahrzeug hat einen objektiven Wert von 10.000 Euro. A will von B den erzielten Erl&ouml;s heraus. Ein solcher Anspruch k&ouml;nnte aus &sect; 816 I 1 BGB folgen.</p>

<h3>I. Verf&uuml;gung eines Nichtberechtigten</h3>

<p>&sect; 816 I 1 BGB setzt zun&auml;chst eine entgeltliche Verf&uuml;gung eines Nichtberechtigten voraus.</p>

<h3>1. Verf&uuml;gung</h3>

<p><strong>Verf&uuml;gung </strong>ist ein Rechtsgesch&auml;ft, das auf &Uuml;bertragung, Aufhebung, Belastung oder Inhalts&auml;nderung eines Rechts gerichtet ist. Die &Uuml;bereignung von C an D ist ein Rechtsgesch&auml;ft, dass auf die &Uuml;bertragung des Eigentums gerichtet ist und stellt somit eine Verf&uuml;gung dar. An dieser Stelle kann das Problem der analogen Anwendbarkeit des &sect; 816 I 1 BGB auf Verpflichtungsgesch&auml;fte auftauchen. Fallbeispiel: Wie oben, nur dass B ohne Zustimmung des A das Auto an C vermietet. Hierbei stellt sich die Frage, ob A auch den von B erzielten Mietzins heraus verlangen k&ouml;nnte.</p>

<h3>2. Entgeltlich</h3>

<p>Weiterhin verlangt die Verf&uuml;gung eines Nichtberechtigten, dass eine entgeltliche Verf&uuml;gung vorliegt. Hier hat B das Auto an C verkauft. H&auml;tte B das Auto an C verschenkt, w&auml;re &sect; 816 I 2 BGB einschl&auml;gig, sodass A direkt gegen C einen Anspruch auf Herausgabe h&auml;tte.</p>

<h3>3. Nichtberechtigung</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus muss die Verf&uuml;gung durch einen Nichtberechtigten vorgenommen werden. <strong>Berechtigt</strong>, &uuml;ber eine Sache zu verf&uuml;gen, ist nur der Eigent&uuml;mer ohne Verf&uuml;gungsbeschr&auml;nkung und der verf&uuml;gungsberechtigte Nichteigent&uuml;mer. Hier war A und nicht B Eigent&uuml;mer des Fahrzeugs. Au&szlig;erdem war B nicht zur Ver&auml;u&szlig;erung durch A erm&auml;chtigt worden, sodass B vorliegend als Nichtberechtigter handelte. Eine Verf&uuml;gung an einen Nichtberechtigten liegt somit vor.</p>

<h3>II. Wirksamkeit gegen&uuml;ber Berechtigtem</h3>

<p>Ferner fordert die Verf&uuml;gung eines Nichtberechtigten nach &sect; 816 I 1 BGB die Wirksamkeit gegen&uuml;ber dem Berechtigten.</p>

<h3>1. Berechtigter</h3>

<p>Hier war A als wahrer Eigent&uuml;mer Berechtigter.</p>

<h3>2. Wirksamkeit</h3>

<p>Weiterhin m&uuml;sste die Verf&uuml;gung eines Nichtberechtigten dem Berechtigten gegen&uuml;ber auch wirksam sein. Mit der Wirksamkeit gegen&uuml;ber dem Berechtigten werden insbesondere die F&auml;lle des gutgl&auml;ubigen Erwerbs angesprochen. Hier ist das Fahrzeug dem A nicht abhandengekommen. Zudem war C auch gutgl&auml;ubig, sodass er das Eigentum an dem Auto gutgl&auml;ubig nach den &sect;&sect; 929 S. 1, 932 BGB erworben hat. A kann von C somit nichts mehr verlangen, jedoch von B den erzielten Erl&ouml;s absch&ouml;pfen. Anders l&auml;ge der Fall, wenn B das Auto gestohlen h&auml;tte. Dann h&auml;tte C das Eigentum nicht erwerben k&ouml;nnen. In diesen Konstellationen gibt es die M&ouml;glichkeit, dass der A die Ver&auml;u&szlig;erung nach &sect; 185 II BGB genehmigt und dadurch die Verf&uuml;gung wirksam wird. Sinnvoll ist dies, wenn A meint, von C nichts bekommen zu k&ouml;nnen, da dieser &uuml;ber alle Berge ist. Eine solche Genehmigung kann auch konkludent durch die Geltendmachung des Herausgabeanspruchs gegen&uuml;ber dem Ver&auml;u&szlig;erer erfolgen.</p>

<h3>III. Rechtsfolge: Herausgabe des Erlangten</h3>

<p>Die Rechtsfolge der Verf&uuml;gung eines Nichtberechtigten ist die Herausgabe des Erlangten, also des erzielten Erl&ouml;ses. Daher wird der Anspruch des &sect; 816 I 1 BGB auch Erl&ouml;sherausgabeanspruch genannt. Im Rahmen der Verf&uuml;gung eines Nichtberechtigten kann sich hier das Problem des Umfangs des Herausgabeanspruchs stellen. Denn B hat 15.000 Euro erlangt, der Wert des Fahrzeugs betr&auml;gt jedoch nur 10.000 Euro. Fraglich ist, ob A auch den von B erzielten Gewinn mit absch&ouml;pfen kann. Dies wird in einem gesonderten Exkurs erl&auml;utert.</p>

<h3>IV. Kein Ausschluss</h3>

<p>Gegebenenfalls ist zu pr&uuml;fen, ob der Herausgabeanspruch nach &sect; 816 I 1 BGB, also die Verf&uuml;gung eines Nichtberechtigten, nicht wegen Entreicherung ausgeschlossen ist, wobei auch hier wiederum &sect; 819 I BGB zu ber&uuml;cksichtigen ist.</p>

<p>&nbsp;</p>


entgeltliche Verfügung eines Nichtberechtigten

§ 892 BGB

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