<h2>Aufbau der Pr&uuml;fung - Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung, &sect;&sect; 883, 885 BGB</h2>

<p>Der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung ist in den &sect;&sect; 883, 885 BGB geregelt. Beispiel: A verkauft dem B ein Grundst&uuml;ck. Zur Absicherung des Anspruch auf &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks durch Auflassung und Eintragung wird eine Auflassungsvormerkung einger&auml;umt. Die Auflassungsvormerkung soll gew&auml;hrleisten, dass der schuldrechtliche Anspruchs des B gegen A auf &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks auch k&uuml;nftig erf&uuml;llt werden kann. Noch bevor der A an B &uuml;bereignet, verkauft A das Grundst&uuml;ck an C und &uuml;bereignet es auch. M&ouml;glicherweise hilft dem B jedoch, dass er eine Auflassungsvormerkung einger&auml;umt bekommen hat, wenn dadurch die zwischenzeitliche Verf&uuml;gung des A an C gegen&uuml;ber B relativ unwirksam ist, sodass der A weiter in der Lage ist, das Grundst&uuml;ck an B zu &uuml;bereignen.</p>

<h3>A. Voraussetzungen</h3>

<p>Der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung hat vier Voraussetzungen.</p>

<h3>I. Zu sichernder Anspruch</h3>

<p>Zun&auml;chst setzt der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung einen zu sichernden Anspruch voraus. Die Auflassungsvormerkung ist ein akzessorisches Sicherungsrecht und daher in ihrem Bestand von der zusichernden Forderung abh&auml;ngig. Dies ist grunds&auml;tzlich der Anspruch auf &Uuml;bereignung eines Grundst&uuml;cks. Erfasst sind dabei auch k&uuml;nftige Anspr&uuml;che, vgl. &sect; 883 I 2 BGB. Haben A und B noch keinen Kaufvertrag geschlossen, aber hat A dem B bereits ein verbindliches Angebot gemacht, reicht dies aus.</p>

<h3>II. Bewilligung/Einstweilige Verf&uuml;gung, &sect; 885 BGB</h3>

<p>Weiterhin verlangt der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung eine Bewilligung bzw. einstweilige Verf&uuml;gung, vgl. &sect; 885 BGB. Dies sind einseitige Erkl&auml;rungen, sodass weder eine Einigung noch ein Einigsein f&uuml;r den Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung erforderlich sind.</p>

<h3>III. Eintragung, &sect; 883 I 1 BGB</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus fordert der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung die Eintragung ins Grundbuch gem&auml;&szlig; &sect; 883 I 1 BGB.</p>

<h3>IV. Berechtigung</h3>

<p>Ferner muss f&uuml;r den Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung auch die Berechtigung vorliegen. Berechtigt ist &ndash; wie &uuml;blich - der Eigent&uuml;mer ohne Verf&uuml;gungsbeschr&auml;nkungen oder der verf&uuml;gungsberechtigte Nichteigent&uuml;mer. Grunds&auml;tzlich muss die Berechtigung auch beim Ersterwerb der Auflassungsvormerkung zum Zeitpunkt des letzten Erwerbstatbestands vorliegen. Allerdings ist im Rahmen der Auflassungsvormerkung &sect; 878 BGB analog zu beachten, wonach eine Vorverlagerung des ma&szlig;geblichen Zeitpunkts auf den Zeitpunkt der Antragsstellung unter bestimmten Voraussetzungen m&ouml;glich ist. Bei Nichtberechtigung ist ein gutgl&auml;ubiger Ersterwerb der Auflassungsvormerkung gem&auml;&szlig; den &sect;&sect; 892, 893 BGB analog m&ouml;glich. Eine direkte Anwendung scheidet aus, da die &sect;&sect; 892, 893 BGB eine Verf&uuml;gung voraussetzen. Verf&uuml;gung ist ein Rechtsgesch&auml;ft, das auf die &Uuml;bertragung, Aufhebung, Belastung oder Inhalts&auml;nderung eines Rechts gerichtet ist. Die Auflassungsvormerkung sichert allerdings nur eine k&uuml;nftige Verf&uuml;gung. Jedoch ist dies eine Vorstufe, die den Anspruch verbindlich absichert. Die Auflassungsvormerkung ist daher verf&uuml;gungs&auml;hnlich bzw. eine Art Anwartschaftsrecht.</p>

<h3>B. Rechtsfolge</h3>

<p>Der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung hat die relative Unwirksamkeit von Zwischenverf&uuml;gungen als Rechtsfolge. Wenn nach Abschluss des Kaufvertrags und Einr&auml;umung der Auflassungsvormerkung, jedoch vor &Uuml;bereignung an einen Dritten verf&uuml;gt wird, dann ist diese Verf&uuml;gung dem Auflassungsvormerkungsberechtigten gegen&uuml;ber, aber nur ihm gegen&uuml;ber, unwirksam, vgl. &sect; 883 II BGB. Die &Uuml;bertragung von A an C gilt mithin dem B gegen&uuml;ber nicht. Will B von A &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks aus &sect; 433 I BGB, dann ist aufgrund der Auflassungsvormerkung keine Unm&ouml;glichkeit eingetreten, sodass A dem B das Eigentum immer noch &uuml;bertragen kann. Beim Ersterwerb der Auflassungsvormerkung kann sich das Problem der Anwendbarkeit des &sect; 883 II BGB auf sonstige Umst&auml;nde stellen. Denn nicht nur eine zwischenzeitliche Verf&uuml;gung stellt eine Bedrohung f&uuml;r den Eigentumserwerbs dar. Denkbar ist auch, dass beispielsweise im Rahmen eines gutgl&auml;ubigen Erwerbs der Erwerber zwischenzeitlich b&ouml;sgl&auml;ubig geworden ist und deshalb eine &Uuml;bereignung nicht einmal nach den Regeln des gutgl&auml;ubigen Erwerbs vom Nichtberechtigten m&ouml;glich w&auml;re.</p>

<p>&nbsp;</p>


Das Anwartschaftsrecht ist das wesensgleiche Minus zum Vollrecht, d.h., das alle Vorschriften über das Eigentum entsprechende Anwendung finden. Außerdem ist das Anwartschaftsrecht eine dingliche Erwerbsposition, die nicht mehr einseitig durch den Veräußerer vereitelt werden kann (folgt aus § 161 BGB).

Verfügung ist ein Rechtsgeschäft, das auf Übertragung, Aufhebung, Inhaltsänderung oder Belastung eines Rechts gerichtet ist

Zivilrecht

Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung, §§ 883, 885 BGB

Sachenrecht 2

Auflassungsvormerkung

<h2>Problem &ndash; Anwendbarkeit des &sect; 883 II BGB auf sonstige Umst&auml;nde</h2>

<p>Im Rahmen der Auflassungsvormerkung kann sich das Problem der Anwendbarkeit des &sect; 883 II BGB auf sonstige Umst&auml;nde stellen. Es geht somit um die Reichweite des &sect; 883 II BGB in den F&auml;llen, in denen es nicht um eine Zwischenverf&uuml;gung geht. Beispiel: A verkauft und &uuml;bereignet dem B ein Grundst&uuml;ck. B verkauft das Grundst&uuml;ck weiter an C und r&auml;umt diesem eine Auflassungsvormerkung ein. Es stellt sich heraus, dass A zum Zeitpunkt der &Uuml;bereignung an B unerkannt geisteskrank war, sodass B kein Eigentum an dem Grundst&uuml;ck erworben hat. Davon erlangt C auch Kenntnis.</p>

<p>Jetzt verlangt C von B &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks aus &sect; 433 I BGB. Fraglich ist hierbei, ob eine Anwendbarkeit des &sect; 883 II BGB auf sonstige Umst&auml;nde gegeben ist.</p>

<h3>I. Anspruch entstanden</h3>

<p>Vorliegend haben sich B und C wirksam &uuml;ber den Grundst&uuml;ckskauf geeinigt.</p>

<h3>II. Anspruch nicht erloschen</h3>

<p>Fraglich ist, ob der Anspruch nicht erloschen ist. Als Erl&ouml;schensgrund kommt vorliegend Unm&ouml;glichkeit nach &sect; 275 I BGB in Betracht. B ist nicht Eigent&uuml;mer geworden und damit zur Eigentums&uuml;bertragung nicht berechtigt. Dar&uuml;ber hinaus ist nicht einmal ein gutgl&auml;ubiger Erwerb vom Nichtberechtigten m&ouml;glich, da C zwischenzeitlich Kenntnis davon erlangt hat, dass B zur Eigentums&uuml;bertragung nicht berechtigt ist. Allerdings hat eventuell die Auflassungsvormerkung die Wirkung, dass die zwischenzeitlich bekannt gewordene fehlende Eigent&uuml;merstellung als nicht geschehen gilt, wenn eine Anwendbarkeit des &sect; 883 II BGB auf sonstige Umst&auml;nde einschl&auml;gig ist.</p>

<h3>1. Voraussetzungen</h3>

<p>Hierf&uuml;r m&uuml;sste C zun&auml;chst Inhaber einer Auflassungsvormerkung sein.</p>

<h3>a) Zu sichernder Anspruch</h3>

<p>Der zu sichernde Anspruch ist hier der Anspruch aus &sect; 433 I BGB auf &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks.</p>

<h3>b) Bewilligung</h3>

<p>Weiterhin hat B die Auflassungsvormerkung auch bewilligt.</p>

<h3>c) Eintragung</h3>

<p>Diese wurde zudem ins Grundbuch eingetragen.</p>

<h3>d) Berechtigung</h3>

<p>Jedoch war B nicht Eigent&uuml;mer des Grundst&uuml;cks und damit zur Einr&auml;umung der Auflassungsvormerkung nicht berechtigt.</p>

<h3>e) Gutgl&auml;ubiger Erwerb, &sect;&sect; 892, 893 BGB analog</h3>

<p>C k&ouml;nnte die Auflassungsvormerkung jedoch gutgl&auml;ubig nach den &sect;&sect; 892, 893 BGB analog erworben haben. Zum ma&szlig;geblichen Zeitpunkt der Einr&auml;umung der Auflassungsvormerkung hatte C noch keine Kenntnis von der Nichtberechtigung des B. Zu diesem Zeitpunkt war er gutgl&auml;ubig und hat somit die Auflassungsvormerkung erworben.</p>

<h3>2. Rechtsfolge: &sect;&sect; 883 II BGB</h3>

<p>Fraglich ist jedoch, welche Rechtsfolge die Auflassungsvormerkung hat. Gem&auml;&szlig; &sect; 883 II BGB gilt, dass Zwischenverf&uuml;gungen dem Inhaber der Auflassungsvormerkung gegen&uuml;ber relativ unwirksam sind. Hier liegt jedoch keine Zwischenverf&uuml;gung vor. Es stellt sich somit die Frage der Anwendbarkeit des &sect; 883 II BGB auf sonstige Umst&auml;nde. Der Umstand, der vorliegend den Eigentumserwerb des C vereitelt hat, war der Nichterwerb des Eigentums durch B und die zwischenzeitliche Kenntnis des C von der Nichtberechtigung des B. Es kommt somit auf eine Anwendbarkeit des &sect; 883 II BGB auf sonstige Umst&auml;nde an. M&ouml;glicherweise hat die Auflassungsvormerkung auch die Wirkung, dass all das als nicht geschehen gilt, also B zumindest nach den Regeln des gutgl&auml;ubigen Erwerbs dem C das Eigentum an dem Grundst&uuml;ck verschaffen kann. Dies w&auml;re denkbar, wenn eine Anwendbarkeit des &sect; 883 II BGB auf sonstige Umst&auml;nde gegeben ist.</p>

<h3>a) Eine Ansicht</h3>

<p>Eine Ansicht verneint eine Anwendbarkeit des &sect; 883 II BGB auf sonstige Umst&auml;nde und begr&uuml;ndet dies mit dem Wortlaut des &sect; 883 II BGB. Dort sei pr&auml;zise beschrieben, welche Rechtsfolge die Auflassungsvormerkung habe, n&auml;mlich vor Zwischenverf&uuml;gungen zu sch&uuml;tzen. Daher sei eine Anwendbarkeit des &sect; 883 II BGB auf sonstige Umst&auml;nde zu verneinen.</p>

<h3>b) Andere Ansicht (h.M.)</h3>

<p>Die herrschende Meinung bejaht hingegen eine Anwendbarkeit des &sect; 883 II BGB auf sonstige Umst&auml;nde und argumentiert mit dem Sinn und Zweck der Auflassungsvormerkung. Dieser sei es, ein effektives Sicherungsmittel zur Verf&uuml;gung zu haben. Dies werde nur dann gew&auml;hrleistet, wenn ein Schutz insgesamt vor Ereignissen bestehe, die dazu f&uuml;hren k&ouml;nnten, dass man nicht mehr das Eigentum an dem Grundst&uuml;ck erwerben k&ouml;nne, sei es nur durch eine zwischenzeitlich bekannt gewordene Nichtberechtigung. Daher m&uuml;sse eine Anwendbarkeit des &sect; 883 II BGB auf sonstige Umst&auml;nde gelten. Bejaht man die Anwendbarkeit des &sect; 883 II BGB auf sonstige Umst&auml;nde mit der herrschenden Meinung, dann gilt der Umstand der Kenntnis von der fehlenden Berechtigung als nicht geschehen. Damit w&auml;re es dem B noch m&ouml;glich, den Anspruch auf &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks zu erf&uuml;llen, da keine Unm&ouml;glichkeit eingetreten w&auml;re.</p>

<h3>III. Anspruch durchsetzbar</h3>

<p>Da der Anspruch auch durchsetzbar w&auml;re, k&ouml;nnte C von B die &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks beanspruchen.</p>

<h3>IV. Ergebnis</h3>

<p>&nbsp;</p>


Problem - Anwendbarkeit des § 883 II BGB auf sonstige Umstände

<h2>Aufbau der Pr&uuml;fung - Zweiterwerb einer Auflassungsvormerkung, &sect;&sect; 398, 401 BGB analog</h2>

<p>Der Zweiterwerb einer Auflassungsvormerkung richtet sich nach den &sect;&sect; 398, 401 BGB analog. Der Zweiterwerb einer Auflassungsvormerkung vollzieht sich durch Abtretung der gesicherten Forderung und &Uuml;bergang der Auflassungsvormerkung kraft Gesetzes. Beispiel: A verkauft dem B ein Grundst&uuml;ck und r&auml;umt dem B eine Auflassungsvormerkung ein. B &uuml;bertr&auml;gt die Auflassungsvormerkung auf C, indem er die Forderung aus &sect; 433 I BGB abtritt, sodass die Auflassungsvormerkung als akzessorisches Sicherungsrecht kraft Gesetzes nach den &sect;&sect; 398, 401 BGB auf den C mit &uuml;bergeht, sodass die Auflassungsvormerkung nun den Anspruch des C gegen A sichert.</p>

<h3>A. Abtretung der Forderung</h3>

<p>Der Zweiterwerb einer Auflassungsvormerkung setzt zun&auml;chst die Abtretung der zu sichernden Forderung voraus, vgl. &sect; 398 BGB.</p>

<h3>I. Einigung, &sect; 398 BGB</h3>

<p>Mithin ist beim Zweiterwerb der Auflassungsvormerkung eine wirksame Einigung dar&uuml;ber erforderlich, dass die Forderung &uuml;bergehen solle. Hier haben sich B und C dar&uuml;ber verst&auml;ndigt, dass der Anspruch auf &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks von B auf C &uuml;bergehen soll.</p>

<h3>II. Wirksamkeit</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus kann die Abtretung formfrei erfolgen.</p>

<h3>III. Berechtigung</h3>

<p>Ferner verlangt der Zweiterwerb einer Auflassungsvormerkung auch die Berechtigung. <strong>Berechtigt</strong>, eine Forderung abzutreten, ist der Forderungsinhaber, der vorliegend B ist.</p>

<h3>B. &Uuml;bergang der Auflassungsvormerkung kraft Gesetzes, &sect; 401 BGB analog</h3>

<p>Nach &sect; 401 BGB analog geht die akzessorische Auflassungsvormerkung kraft Gesetzes mit &uuml;ber. Hier muss eine analoge Anwendung des &sect; 401 BGB erfolgen, da dieser die Auflassungsvormerkung nicht explizit erw&auml;hnt. Voraussetzung f&uuml;r den Zweiterwerb der Auflassungsvormerkung ist jedoch, dass diese auch besteht. Gegebenenfalls muss in diesem daher inzident der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung nach den &sect;&sect; 883, 885 BGB gepr&uuml;ft werden. Sollte die Auflassungsvormerkung nicht bestehen, gibt es jedoch die M&ouml;glichkeit des gutgl&auml;ubigen Zweiterwerbs der Auflassungsvormerkung nach den &sect;&sect; 892, 893 BGB analog. Die Analogie folgt zum einen daraus, dass die Auflassungsvormerkung keine Verf&uuml;gung darstellt und sich der Zweiterwerb einer Auflassungsvormerkung im &Uuml;brigen kraft Gesetzes vollzieht. Hierbei ist zu beachten, dass die Auflassungsvormerkung verf&uuml;gungs&auml;hnlich ist und zumindest die Forderung abgetreten wird, die wiederum ein Rechtsgesch&auml;ft darstellt.</p>

<p>&nbsp;</p>


Abtretung ist der rechtsgeschäftliche Forderungsübergang, vgl. § 398 BGB.

Zweiterwerb einer Auflassungsvormerkung, §§ 398, 401 BGB analog

<h2 id="besondere-arten-des-kaufs-§§-454-ff.-bgb">Besondere Arten des Kaufs, §§ 454 ff. BGB</h2>
<p>Die §§ 454 ff. BGB regeln besondere Arten des Kaufs. Es gibt den Kauf auf Probe, den Wiederkauf und den Vorkauf.</p>
<h3 id="i.-kauf-auf-probe-§§-454-455-bgb">I. Kauf auf Probe, §§ 454, 455 BGB</h3>
<p>Beispiel: A verkauft B ein Fahrrad, wobei ein Kauf auf Probe vereinbart wird. § 454 BGB enthält eine Auslegungsregel dafür, dass der Kauf unter der aufschiebenden Bedingung gem. § 158 I BGB steht, dass der Käufer den Kauf billigt. B müsste also noch billigen, damit das Geschäft endgültig wirksam wird.</p>
<h3 id="ii.-wiederkauf-§§-456-ff.-bgb">II. Wiederkauf, §§ 456 ff. BGB</h3>
<p>Beispiel: B möchte das Fahrrad von A kaufen. Dieser ist etwas unglücklich darüber, sodass beide einen Wiederkauf gem. §§ 456 ff. BGB vereinbaren. später bereut A das Geschäft endgültig und übt das Wiederkaufsrecht aus. Mit dieser Erklärung kommt der Kaufvertrag zustande.</p>
<h3 id="iii.-vorkauf-§§-463-ff.-bgb">III. Vorkauf, §§ 463 ff. BGB</h3>
<p>Durch einseitige Erklärung kommt ein Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verkäufer zustande, und zwar mit dem Inhalt des Kaufvertrages, der zwischen dem Vorkaufverpflichteten und dem Dritten geschlossen wurde, § 464 II BGB.</p>
<p>Im Unterschied zum vertraglichen Vorkaufsrecht ist beim dinglichen Vorkaufsrecht noch eine Auflassungsvormerkung gem. §§ 883 ff. BGB enthalten.</p>



Auflassungsvormerkung

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