<h2>Aufbau der Pr&uuml;fung - Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung, &sect;&sect; 883, 885 BGB</h2>

<p>Der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung ist in den &sect;&sect; 883, 885 BGB geregelt. Beispiel: A verkauft dem B ein Grundst&uuml;ck. Zur Absicherung des Anspruch auf &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks durch Auflassung und Eintragung wird eine Auflassungsvormerkung einger&auml;umt. Die Auflassungsvormerkung soll gew&auml;hrleisten, dass der schuldrechtliche Anspruchs des B gegen A auf &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks auch k&uuml;nftig erf&uuml;llt werden kann. Noch bevor der A an B &uuml;bereignet, verkauft A das Grundst&uuml;ck an C und &uuml;bereignet es auch. M&ouml;glicherweise hilft dem B jedoch, dass er eine Auflassungsvormerkung einger&auml;umt bekommen hat, wenn dadurch die zwischenzeitliche Verf&uuml;gung des A an C gegen&uuml;ber B relativ unwirksam ist, sodass der A weiter in der Lage ist, das Grundst&uuml;ck an B zu &uuml;bereignen.</p>

<h3>A. Voraussetzungen</h3>

<p>Der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung hat vier Voraussetzungen.</p>

<h3>I. Zu sichernder Anspruch</h3>

<p>Zun&auml;chst setzt der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung einen zu sichernden Anspruch voraus. Die Auflassungsvormerkung ist ein akzessorisches Sicherungsrecht und daher in ihrem Bestand von der zusichernden Forderung abh&auml;ngig. Dies ist grunds&auml;tzlich der Anspruch auf &Uuml;bereignung eines Grundst&uuml;cks. Erfasst sind dabei auch k&uuml;nftige Anspr&uuml;che, vgl. &sect; 883 I 2 BGB. Haben A und B noch keinen Kaufvertrag geschlossen, aber hat A dem B bereits ein verbindliches Angebot gemacht, reicht dies aus.</p>

<h3>II. Bewilligung/Einstweilige Verf&uuml;gung, &sect; 885 BGB</h3>

<p>Weiterhin verlangt der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung eine Bewilligung bzw. einstweilige Verf&uuml;gung, vgl. &sect; 885 BGB. Dies sind einseitige Erkl&auml;rungen, sodass weder eine Einigung noch ein Einigsein f&uuml;r den Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung erforderlich sind.</p>

<h3>III. Eintragung, &sect; 883 I 1 BGB</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus fordert der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung die Eintragung ins Grundbuch gem&auml;&szlig; &sect; 883 I 1 BGB.</p>

<h3>IV. Berechtigung</h3>

<p>Ferner muss f&uuml;r den Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung auch die Berechtigung vorliegen. Berechtigt ist &ndash; wie &uuml;blich - der Eigent&uuml;mer ohne Verf&uuml;gungsbeschr&auml;nkungen oder der verf&uuml;gungsberechtigte Nichteigent&uuml;mer. Grunds&auml;tzlich muss die Berechtigung auch beim Ersterwerb der Auflassungsvormerkung zum Zeitpunkt des letzten Erwerbstatbestands vorliegen. Allerdings ist im Rahmen der Auflassungsvormerkung &sect; 878 BGB analog zu beachten, wonach eine Vorverlagerung des ma&szlig;geblichen Zeitpunkts auf den Zeitpunkt der Antragsstellung unter bestimmten Voraussetzungen m&ouml;glich ist. Bei Nichtberechtigung ist ein gutgl&auml;ubiger Ersterwerb der Auflassungsvormerkung gem&auml;&szlig; den &sect;&sect; 892, 893 BGB analog m&ouml;glich. Eine direkte Anwendung scheidet aus, da die &sect;&sect; 892, 893 BGB eine Verf&uuml;gung voraussetzen. Verf&uuml;gung ist ein Rechtsgesch&auml;ft, das auf die &Uuml;bertragung, Aufhebung, Belastung oder Inhalts&auml;nderung eines Rechts gerichtet ist. Die Auflassungsvormerkung sichert allerdings nur eine k&uuml;nftige Verf&uuml;gung. Jedoch ist dies eine Vorstufe, die den Anspruch verbindlich absichert. Die Auflassungsvormerkung ist daher verf&uuml;gungs&auml;hnlich bzw. eine Art Anwartschaftsrecht.</p>

<h3>B. Rechtsfolge</h3>

<p>Der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung hat die relative Unwirksamkeit von Zwischenverf&uuml;gungen als Rechtsfolge. Wenn nach Abschluss des Kaufvertrags und Einr&auml;umung der Auflassungsvormerkung, jedoch vor &Uuml;bereignung an einen Dritten verf&uuml;gt wird, dann ist diese Verf&uuml;gung dem Auflassungsvormerkungsberechtigten gegen&uuml;ber, aber nur ihm gegen&uuml;ber, unwirksam, vgl. &sect; 883 II BGB. Die &Uuml;bertragung von A an C gilt mithin dem B gegen&uuml;ber nicht. Will B von A &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks aus &sect; 433 I BGB, dann ist aufgrund der Auflassungsvormerkung keine Unm&ouml;glichkeit eingetreten, sodass A dem B das Eigentum immer noch &uuml;bertragen kann. Beim Ersterwerb der Auflassungsvormerkung kann sich das Problem der Anwendbarkeit des &sect; 883 II BGB auf sonstige Umst&auml;nde stellen. Denn nicht nur eine zwischenzeitliche Verf&uuml;gung stellt eine Bedrohung f&uuml;r den Eigentumserwerbs dar. Denkbar ist auch, dass beispielsweise im Rahmen eines gutgl&auml;ubigen Erwerbs der Erwerber zwischenzeitlich b&ouml;sgl&auml;ubig geworden ist und deshalb eine &Uuml;bereignung nicht einmal nach den Regeln des gutgl&auml;ubigen Erwerbs vom Nichtberechtigten m&ouml;glich w&auml;re.</p>

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Das Anwartschaftsrecht ist das wesensgleiche Minus zum Vollrecht, d.h., das alle Vorschriften über das Eigentum entsprechende Anwendung finden. Außerdem ist das Anwartschaftsrecht eine dingliche Erwerbsposition, die nicht mehr einseitig durch den Veräußerer vereitelt werden kann (folgt aus § 161 BGB).

Verfügung ist ein Rechtsgeschäft, das auf Übertragung, Aufhebung, Inhaltsänderung oder Belastung eines Rechts gerichtet ist

Relative Unwirksamkeit

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