<h2>Aufbau der Prüfung - Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung, &sect; 535 II BGB</h2>

<p>Der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung ist in &sect; 535 II BGB geregelt. Wenn A dem B eine Wohnung vermietet, hat er einen Anspruch auf Mietzahlung. Der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung wird wie &uuml;blich gepr&uuml;ft: Anspruch entstanden, Anspruch nicht erloschen, Anspruch durchsetzbar.&nbsp;</p>

<h3>I. Anspruch entstanden</h3>

<p>Zun&auml;chst muss der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung entstanden sein.</p>

<h3>1. Einigung</h3>

<p>Dies setzt eine Einigung nach den &sect;&sect; 145 ff. BGB mit dem Inhalt eines Mietvertrags voraus, also eine entgeltliche Gebrauchs&uuml;berlassung auf Zeit. Hier ist wom&ouml;glich eine Abgrenzung zu anderen Vertragstypen vorzunehmen. Zudem ist auch &sect; 566 BGB zu beachten (&bdquo;Kauf bricht Miete nicht&ldquo;). Beispiel: Wenn A dem B eine Wohnung vermietet und sp&auml;ter die Wohnung an C ver&auml;u&szlig;ert, dann wird der Mietvertrag mit dem neuen Wohnungseigent&uuml;mer fortgesetzt, obwohl eine Einigung mit diesem nicht erfolgte.</p>

<h3>2. Wirksamkeit</h3>

<p>Weiterhin muss f&uuml;r einen Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung auch die Wirksamkeit der Einigung gegeben sein. Insbesondere ist die Schriftform der &sect;&sect; 550 S. 1 BGB, 578 BGB zu ber&uuml;cksichtigen. Wird bei einem Mietvertrag &uuml;ber Wohnraum diese Schriftform nicht eingehalten, f&uuml;hrt dies nicht zur Nichtigkeit, des Vertrags. Vielmehr gilt der Vertrag dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen.</p>

<h3>3. F&auml;lligkeit, &sect; 556b I 1 BGB</h3>

<p>Ferner m&uuml;sste der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung f&uuml;r dessen Entstehung auch f&auml;llig sein. Nach &sect; 556b I 1 BGB gilt, dass die Miete mit Beginn des Monats, sp&auml;testens aber bis zum dritten Werktag gezahlt werden muss.</p>

<h3>II. Anspruch nicht erloschen</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus darf der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung nicht erloschen sein. Hier sind die allgemeinen Erl&ouml;schensgr&uuml;nde sowie die speziellen Erl&ouml;schensgr&uuml;nde aus dem Mietrecht zu er&ouml;rtern.</p>

<h3>1. Mietrecht</h3>

<p>Nach &sect; 536 BGB kann der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung (teilweise) von Gesetzes wegen aufgrund einer Minderung erloschen sein, wenn die Mietsache an M&auml;ngeln leidet. Ebenso erlischt der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung bei einer K&uuml;ndigung gem&auml;&szlig; den &sect;&sect; 542 ff. BGB.</p>

<h3>2. Allgemein</h3>

<h3>III. Anspruch durchsetzbar</h3>

<p>Im Rahmen der Durchsetzbarkeit gelten beim Anspruchs des Vermieters auf Mietzahlung die allgemeinen Verj&auml;hrungsregeln der &sect;&sect; 194 ff. BGB.</p>

<p>&nbsp;</p>


Zivilrecht

Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung, § 535 II BGB

Mietvertrag

Schuldrecht BT 2

<h2>Aufbau der Prüfung - Minderung, &sect; 536 BGB</h2>

<p>Die Minderung im Mietrecht ist in &sect; 536 BGB geregelt. Beispiel: A vermietet B eine Wohnung, die von Schimmel befallen ist. Nun m&ouml;chte B eine Minderung der Miete vornehmen.</p>

<h3>A. Voraussetzungen</h3>

<p>Die Minderung hat vier Voraussetzungen.</p>

<h3>I. Wirksamer Mietvertrag</h3>

<p>Zun&auml;chst setzt die Minderung einen wirksamen Mietvertrag voraus.</p>

<h3>II. Mangel, &sect; 536 BGB</h3>

<p>Weiterhin verlangt die Minderung einen Mangel i.S.d. &sect; 536 BGB. Schimmelbefall ist nach &sect; 536 I BGB ein Sachmangel, also die negative Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit.</p>

<h3>III. Ma&szlig;geblicher Zeitpunkt</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus fordert die Minderung, dass der Mangel auch zum ma&szlig;geblichen Zeitpunkt vorgelegen hat. Beim Kaufvertrag ist dies &uuml;blicherweise die &Uuml;bergabe. Im Mietvertrag kann dies jedoch bei oder nach Gebrauchs&uuml;berlassung sein. Dies entspricht dem Wortlaut des &sect; 536 I BGB. Es ist f&uuml;r eine Minderung mithin unerheblich, ob die Mietsache, schon von Anfang an von Schimmel befallen war oder erst sp&auml;ter von Schimmel befallen wird. Dies korrespondiert im &Uuml;brigen mit der Instandhaltungspflicht nach &sect; 535 I 2 BGB, die der Vermieter f&uuml;r die Dauer des Mietvertrags hat.</p>

<h3>IV. Kein Ausschluss</h3>

<p>Ferner d&uuml;rfte die Minderung nicht ausgeschlossen sein. Das Gew&auml;hrleistungsrecht der Minderung kann vertraglich oder gesetzlich ausgeschlossen sein.</p>

<h3>1. Vertraglich</h3>

<p>Bei einem vertraglichen Ausschluss der Minderung ist zu beachten, dass eine solche vertragliche Ausschlussklausel bei Mietvertr&auml;gen &uuml;ber Wohnraum nach &sect; 536 IV BGB ausgeschlossen ist. Ebenso ist ein vertraglicher Ausschluss der Minderung unwirksam, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat, vgl. &sect; 536d BGB.</p>

<h3>2. Gesetzlich</h3>

<h3>a) Kenntnis, &sect; 536b BGB</h3>

<p>Ein gesetzlicher Ausschluss der Minderung besteht nach &sect; 536b BGB, wenn der Mieter den Mangel kennt und trotzdem die Mietsache annimmt.</p>

<h3>b) Unterlassene M&auml;ngelanzeige, &sect; 536c BGB</h3>

<p>Weiterhin ist die Minderung gesetzlich ausgeschlossen, wenn gem&auml;&szlig; &sect; 536c BGB ein Unterlassen der M&auml;ngelanzeige vorliegt. Zu beachten ist, dass die Minderung nicht wie im Kaufrecht erkl&auml;rt werden muss, da die Minderung im Mietrecht kein Gestaltungsrecht ist, sondern einen gesetzlichen Erl&ouml;schensgrund darstellt. Bei Schimmelbefall erlischt die Zahlungspflicht automatisch kraft Gesetzes in dem ma&szlig;geblichen Umfang.&nbsp;</p>

<h3>B. Rechtsfolgen</h3>

<h3>I. Herabsetzung des Anspruchs auf Mietzahlung</h3>

<p>Rechtsfolge der Minderung ist vor Zahlung des Mietzinses die Herabsetzung des Anspruchs auf Mietzahlung. Wenn der Vermieter die volle Miete verlangt, dann ist der Anspruch zwar entstanden, aber in dem Umfang, wie die Voraussetzungen der Minderung vorliegen, erloschen. In diesem Fall sind die Voraussetzungen der Minderung bei dem Pr&uuml;fungspunkt &nbsp;&bdquo;Anspruch nicht erloschen&ldquo; zu pr&uuml;fen.</p>

<h3>II. R&uuml;ckerstattung der ungemindert gezahlten Miete, &sect; 812 BGB</h3>

<p>Wenn Miete bereits gezahlt wurde, entsteht ein Anspruch auf R&uuml;ckerstattung der ungemindert gezahlten Miete. Im Kaufrecht regelt &sect; 441 IV BGB, dass eine R&uuml;ckabwicklung &uuml;ber &sect;&sect; 346 ff. erfolgt. Im Mietrecht richtet sich die R&uuml;ckabwicklung nach allgemeinen Vorschriften, also nach &sect;&sect; 812 ff. BGB. Danach m&uuml;sste der Vermieter zun&auml;chst etwas erlangt haben. Dies ist das Eigentum und der Besitz an den Geldscheinen oder die Auszahlungsforderung gegen die Bank. Dies m&uuml;sste auch durch Leistung erfolgt sein, also zum Zwecke eines tats&auml;chlich oder vermeintlich bestehenden bestehenden Mietvertrags. Dar&uuml;ber hinaus d&uuml;rfte kein Rechtsgrund f&uuml;r die zu viel gezahlte Miete bestehen. Der Anspruch ist aufgrund der Minderung teilweise erloschen. Insoweit wurde ohne Rechtsgrund gezahlt. Diese R&uuml;ckabwicklung &uuml;ber &sect; 812 BGB korrespondiert mit dem nicht bestehenden R&uuml;cktrittsrecht im Mietrecht.</p>

<p>&nbsp;</p>


Minderung, § 536 BGB

Gewährleistungsrechte, §§ 536 ff. BGB

<h2>Überblick - Pflichten im Mietvertrag, &sect; 535 BGB</h2>

<p>Die Pflichten im Mietvertrag sind in &sect; 535 BGB geregelt. Bei den Pflichten im Mietvertrag kann zwischen den Pflichten des Vermieters und des Mieters unterschieden werden.&nbsp;</p>

<h3>I. Vermieter</h3>

<p>Im Mietvertrag sind die Pflichten des Vermieters die Gebrauchs&uuml;berlassung auf Zeit und die Instandhaltung.</p>

<h3>1. Gebrauchs&uuml;berlassung auf Zeit, &sect; 535 I 1 BGB</h3>

<p>Zu den Pflichten im Mietvertrag geh&ouml;rt nach &sect; 535 I 1 BGB somit die Gebrauchs&uuml;berlassung auf Zeit. Hierbei ist zun&auml;chst zur Leihe abzugrenzen, vgl. &sect;&sect; 598 ff. BGB. Auch bei der Leihe schuldet der Verleiher die Gebrauchs&uuml;berlassung auf Zeit, jedoch ist die Leihe unentgeltlich, w&auml;hrend die Miete entgeltlich ist. Ebenfalls m&uuml;ssen die Pflichten im Mietvertrag zur Pacht abgegrenzt werden, vgl. &sect;&sect; 581 ff. BGB. Grunds&auml;tzlich ist die Pacht wie die Miete, nur dass der P&auml;chter zus&auml;tzlich das Recht hat, die Fr&uuml;chte zu ziehen, also die Gebrauchsvorteile aus der Sache zu behalten. Zuletzt ist bei den Pflichten im Mietvertrag auch das sogenannte Leasing zu beachten. Dies ist praktisch ein Mietvertrag mit modernem Namen, sodass die &sect;&sect; 535 ff. BGB analog angewendet werden. Der Unterschied zur Miete besteht darin, dass der Leasinggeber typischerweise die Gew&auml;hrleistungsrechte aus dem Mietvertrag ausschlie&szlig;t.</p>

<h3>2. Instandhaltung, &sect; 535 I 2 BGB</h3>

<p>Weiterhin geh&ouml;rt zu den Pflichten im Mietvertrag, dass der Vermieter die Instandhaltung der Mietsache schuldet, und zwar auch noch nach &Uuml;berlassung der Sache. Es handelt sich hierbei somit um eine durchlaufende Hauptleistungspflicht. Die Mietsache muss demnach zum Zeitpunkt der &Uuml;bergabe ordnungsgem&auml;&szlig; sein, jedoch auch noch nach &Uuml;bergabe in diesem Zustand gehalten werden. Dies ist der Unterschied zum Kaufvertrag, denn dort besteht nur ein Sekund&auml;ranspruch auf Nacherf&uuml;llung. Bei der Miete geh&ouml;rt die Instandhaltung w&auml;hrend der laufenden Mietzeit zu den Prim&auml;rpflichten im Mietvertrag.&nbsp;</p>

<h3>II. Mieter</h3>

<p>Ferner geh&ouml;rt es zu den Pflichten im Mietvertrag, dass der Mieter die Zahlung der Miete schuldet, vgl. &sect; 535 II BGB.</p>

<p>&nbsp;</p>


Pflichten im Mietvertrag, § 535 BGB

<h2 class="p1">&Uuml;berblick - Leihe, &sect;&sect; 598 ff. BGB</h2>
<p class="p1">Die Leihe ist in den &sect;&sect; 598 ff. BGB geregelt.</p>
<h3 class="p1">I. Vertragstypische Pflichten</h3>
<p class="p1">Die vertragstypischen Pflichten sind in den &sect;&sect; 598 ff. BGB geregelt. Die <strong>Leihe</strong> ist die unentgeltliche Gebrauchs&uuml;berlassung, d.h. der Verleiher schuldet die Gebrauchs&uuml;berlassung, w&auml;hrend der Entleiher nichts schuldet, insbesondere kein Geld. Die Leihe ist von der Miete abzugrenzen. &bdquo;Verleiht&ldquo; man ein Auto ohne f&uuml;r die Nutzung Geld zu erhalten, liegt eine Leihe i.S.v. &sect; 598 BGB vor. Die Miete dagegen ist entgeltlich. Weiterhin ist der Leihvertrag von einer blo&szlig;en Gef&auml;lligkeit, die sich unterhalb der Schwelle eines Vertrages befindet, abzugrenzen. Gerade aufgrund der Unentgeltlichkeit der Leihe stellt sich h&auml;ufig die Frage, wann ein Vertrag vorliegt und wann nicht. Beispiel1: A und B m&ouml;chten einen vertrag unterschreiben und B fragt den A, ob er seinen Kugelschreiber &bdquo;leihen&ldquo; kann. Dies k&ouml;nnte dann eher eine blo&szlig;e Gef&auml;lligkeit sein. Umgekehrt wird die &bdquo;Leihe&ldquo; eines Wagens h&auml;ufig eine Leihe i.S.d. &sect; 598 BGB sein. Entscheidend f&uuml;r die Frage der Abgrenzung ist, ob ein Rechtsbindungswille vorliegt. Dieser wird wiederum ma&szlig;geblich anhand der erkennbaren wirtschaftlichen Bedeutung bestimmt. Den Kugelschreiber schnell benutzen zu d&uuml;rfen wird deshalb unter der Schwelle einer Verbindlichkeit liegen. Wegen der Erheblichkeit des Wertes eines Wagens und der damit verbundenen Risiken wird die es sich bei der &bdquo;Leihe&ldquo; eines Wagens um einen Leihvertrag handeln, auch gerade weil die Leihe unentgeltlich ist.</p>
<h3 class="p1">II. Haftung des Verleihers, &sect; 599 BGB</h3>
<p class="p1">Die Haftung des Verleihers ist speziell in den &sect;&sect; 598 ff. BGB geregelt, insbesondere in &sect; 599 BGB. Dort, wo es im BGB nett und nah zugeht, greifen Haftungsprivilegierungen. Wer so nett ist, seine Sachen unentgeltlich zur Verf&uuml;gung zu stellen, soll f&uuml;r seine Wohltat zwar auch haften, aber nur f&uuml;r Vorsatz und grobe Fahrl&auml;ssigkeit. Beispiel2: A leiht B sein Auto und dann passiert etwas, weil das Auto nicht in Ordnung war. Dann haftet A nur f&uuml;r Vorsatz und grobe Fahrl&auml;ssigkeit, also nicht f&uuml;r einfache Fahrl&auml;ssigkeit, die i.R.d. &sect; 276 BGB bereits gen&uuml;gt. Zu beachten ist, dass die Haftungsprivilegierung auch f&uuml;r Begleitsch&auml;den gilt. Treten durch die Leihsache Einbu&szlig;en an sonstigen Verm&ouml;gensg&uuml;tern ein, f&auml;hrt der Entleiher beispielsweise gegen eine Garagenwand, dann greift ebenfalls zu Gunsten des Verleihers die Privilegierung des &sect; 599 BGB. Im &Uuml;brigen kann die Privilegierung auch auf &sect;&sect; 823 ff. BGB durchschlagen, wenn das Eigentum verletzt wurde. Dann ist beim Punkt &bdquo;Vertretenm&uuml;ssen&ldquo; zun&auml;chst &sect; 276 BGB anzusprechen, der Vorsatz und jede Fahrl&auml;ssigkeit regelt, aber sodann auf die Privilegierung des &sect; 599 BGB einzugehen.</p>
<h3 class="p1">III. M&auml;ngelhaftung, &sect; 600 BGB</h3>
<p class="p1">Vielen ist unbekannt, dass die &sect;&sect; 598 ff. BGB eine eigene &bdquo;Mini&ldquo;-Gew&auml;hrleistung regeln. Insbesondere die M&auml;ngelhaftung des &sect; 600 BGB ist zu beachten. Insoweit ist erneut eine Privilegierung des Verleihers geregelt, dass dieser nur f&uuml;r M&auml;ngeln bei Arglist (Vorsatz) und nicht im Fall der Fahrl&auml;ssigkeit haftet. Damit ist &sect; 600 BGB lex specialis gegen&uuml;ber den allgemeinen Schadensersatzregelungen der &sect;&sect; 280 ff. BGB bei mangelhaften Leihsachen.</p>
<h3 class="p1">IV. Verwendungsersatz, &sect; 601 BGB</h3>
<p class="p1">In &sect; 601 BG<span class="Apple-converted-space">&nbsp; </span>ist ein Verwendungsersatzanspruch geregelt. Beispiel3: A leiht B sein Auto. W&auml;hrend der Leihzeit t&auml;tigt B Verwendungen, also Aufwendungen auf die Sache. Handelt es sich dabei um gew&ouml;hnliche Verwendungen wie das Waschen des Wagens, dann muss B diese Kosten selber tragen, hat damit keinen Ersatzanspruch. Bei sonstigen Verwendungen, die &uuml;ber das gew&ouml;hnliche Ma&szlig; hinausgehen, wie die Reparatur wegen eines Schadens an der Leihsache, dann tr&auml;gt der Verleiher die Kosten und B hat gegen A einen Anspruch auf Ersatz der Verwendungen aus &sect; 601 II BGB. &sect; 601 II BGB verweist dabei auf die GoA nach &sect;&sect; 677 ff. GoA. Dies stellt einen Teilrechtsgrundverweis dar, d.h. ma&szlig;geblich sind nur einige Voraussetzungen zu pr&uuml;fen, n&auml;mlich insbesondere die einer berechtigten oder unberechtigten GoA wie die Interessen- und Willensgem&auml;&szlig;heit. &Uuml;blicherweise scheitert n&auml;mlich der Punkt &bdquo;Ohne Auftrag&ldquo; i.R.d. GoA aufgrund des Schuldverh&auml;ltnisses in Form des Leihvertrages.</p>
<h3 class="p1">V. Abnutzung der Sache, &sect; 602 BGB</h3>
<p class="p1">Nutzt der Entleiher das Auto ab, regelt &sect; 602 BGB den Umgang mit diesen F&auml;llen. Ein vertragsgem&auml;&szlig;er Gebrauch der Sache wie das Herumfahren mit dem Auto l&ouml;st keine Anspr&uuml;che des Verleihers gegen den Entleiher ab. Insbesondere stehen dem Verleiher keine Schadenersatzanspr&uuml;che zu, da kein Vertretenm&uuml;ssen des Entleihers vorliegt. Schlie&szlig;lich war das Herumfahren mit dem Wagen geplant. Macht der Verleiher Anspr&uuml;che geltend, ist beim Punkt &bdquo;Vertretenm&uuml;ssen&ldquo; sodann darauf einzugehen, dass nur eine Abnutzung der Sache vorliegt und damit der Anspruch zu verneinen.</p>
<h3 class="p1">VI. Vertragsgem&auml;&szlig;er Gebrauch, &sect; 603 BGB</h3>
<p class="p1">&sect; 603 BGB verpflichtet den Entleiher, die Leihsache nur so zu gebrauchen wie es der Leihvertrag vorsieht. Insbesondere darf die Sache regelm&auml;&szlig;ig nicht bzw. nicht ohne die Erlaubnis des Verleihers einem Dritten zum Gebrauch &uuml;berlassen werden. Geschieht dies doch, dann werden die Folgeparagraphen interessant wie das K&uuml;ndigungsrecht.</p>
<h3 class="p1">VII. R&uuml;ckgabepflicht, &sect; 604 BGB</h3>
<p class="p1">&sect; 604 BGB befasst sich mit den F&auml;llen der R&uuml;ckgabe der Leihsache, d.h. der Entleiher schuldet dem Verleiher zwar kein Entgelt, jedoch muss er die Sache am Ende der Leihzeit wieder zur&uuml;ckgeben. Normalerweise tritt die R&uuml;ckgabepflicht mit Zeitablauf ein, sofern eine Zeit bestimmt wurde, &sect; 604 I BGB. Beispiel4: A leiht dem B seinen Wagen f&uuml;r 2 Wochen. Nach Ablauf der 2 Wochen muss B dem A den Wagen zur&uuml;ckgeben, &sect; 604 I BGB. Wird keine Zeit bestimmt, kann aber ein Zweck bestimmt werden. F&auml;llt dieser Weg oder wird er erf&uuml;llt, dann besteht ebenfalls eine R&uuml;ckgabepflicht des Entleihers, &sect; 604 II BGB. Beispiel5: A leiht dem B seinen Wagen, damit B mit dem Wagen in den Urlaub fahren kann. Nach dem Urlaub hat B dem A den Wagen zur&uuml;ckzugeben. Ist weder Zeit noch Zweck bestimmt, kann der Verleiher jederzeit die Herausgabe beanspruchen, &sect; 604 III BGB. Im &Uuml;brigen kann der Verleiher die Herausgabe auch gegen&uuml;ber Dritten geltend machen. Beispiel6: Leiht A dem B sein Auto 2 Wochen und verleiht B wiederum den Wagen an C mit Erlaubnis des A, dann kann A zu C gehen und nach Ablauf der zeit von C die Herausgabe beanspruchen, &sect; 604 I, IV BGB.</p>
<h3 class="p1">VIII. K&uuml;ndigungsrecht, &sect; 605 BGB</h3>
<p class="p1">W&auml;hrend einer laufenden Leihzeit besteht ein K&uuml;ndigungsrecht des Verleihers in drei F&auml;llen. Zun&auml;chst kann bei Eigenbedarf gek&uuml;ndigt werden, &sect; 605 Nr. 1 BGB. Beispiel7: A leiht dem B sein Auto f&uuml;r 2 Wochen. In dieser Zeit merkt A, dass er den Wagen f&uuml;r seinen Betrieb ben&ouml;tigt. Dann kann er den Leihvertrag k&uuml;ndigen und die Herausgabe von B beanspruchen. Weiterhin kann der Verleiher bei vertragswidrigem Gebrauch k&uuml;ndigen, &sect; 605 Nr. 2 BGB. Beispiel8: Verleiht B entgegen &sect; 603 BGB das Auto an einen Dritten, dann kann A die Leihe k&uuml;ndigen und die Herausgabe beanspruchen. Der letzte Fall des K&uuml;ndigungsrechts tritt bei Tod des Entleihers ein, &sect; 605 Nr. 3 BGB. Auch dann kann die Leihe gek&uuml;ndigt und die Herausgabe beansprucht werden.</p>
<h3>IX. Verj&auml;hrung, &sect; 606 BGB</h3>
<p class="p1">F&uuml;r bestimmte Anspr&uuml;che aus dem Leihvertrag regelt &sect; 606 BGB eine spezielle und verk&uuml;rzte Verj&auml;hrungsfrist von 6 Monaten. Dies dient der Rechtssicherheit im unentgeltlichen Bereich. Insbesondere greift &sect; 606 BGB bei Schadensersatzanspr&uuml;chen des Verleihers und auch beim Verwendungsersatzanspruch des Entleihers.</p>
<p class="p2">&nbsp;</p>

Arglist heißt Vorsatz, wobei alle Vorsatzarten erfasst sind.

Miete

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