<h2>Überblick - Pflichten im Mietvertrag, &sect; 535 BGB</h2>

<p>Die Pflichten im Mietvertrag sind in &sect; 535 BGB geregelt. Bei den Pflichten im Mietvertrag kann zwischen den Pflichten des Vermieters und des Mieters unterschieden werden.&nbsp;</p>

<h3>I. Vermieter</h3>

<p>Im Mietvertrag sind die Pflichten des Vermieters die Gebrauchs&uuml;berlassung auf Zeit und die Instandhaltung.</p>

<h3>1. Gebrauchs&uuml;berlassung auf Zeit, &sect; 535 I 1 BGB</h3>

<p>Zu den Pflichten im Mietvertrag geh&ouml;rt nach &sect; 535 I 1 BGB somit die Gebrauchs&uuml;berlassung auf Zeit. Hierbei ist zun&auml;chst zur Leihe abzugrenzen, vgl. &sect;&sect; 598 ff. BGB. Auch bei der Leihe schuldet der Verleiher die Gebrauchs&uuml;berlassung auf Zeit, jedoch ist die Leihe unentgeltlich, w&auml;hrend die Miete entgeltlich ist. Ebenfalls m&uuml;ssen die Pflichten im Mietvertrag zur Pacht abgegrenzt werden, vgl. &sect;&sect; 581 ff. BGB. Grunds&auml;tzlich ist die Pacht wie die Miete, nur dass der P&auml;chter zus&auml;tzlich das Recht hat, die Fr&uuml;chte zu ziehen, also die Gebrauchsvorteile aus der Sache zu behalten. Zuletzt ist bei den Pflichten im Mietvertrag auch das sogenannte Leasing zu beachten. Dies ist praktisch ein Mietvertrag mit modernem Namen, sodass die &sect;&sect; 535 ff. BGB analog angewendet werden. Der Unterschied zur Miete besteht darin, dass der Leasinggeber typischerweise die Gew&auml;hrleistungsrechte aus dem Mietvertrag ausschlie&szlig;t.</p>

<h3>2. Instandhaltung, &sect; 535 I 2 BGB</h3>

<p>Weiterhin geh&ouml;rt zu den Pflichten im Mietvertrag, dass der Vermieter die Instandhaltung der Mietsache schuldet, und zwar auch noch nach &Uuml;berlassung der Sache. Es handelt sich hierbei somit um eine durchlaufende Hauptleistungspflicht. Die Mietsache muss demnach zum Zeitpunkt der &Uuml;bergabe ordnungsgem&auml;&szlig; sein, jedoch auch noch nach &Uuml;bergabe in diesem Zustand gehalten werden. Dies ist der Unterschied zum Kaufvertrag, denn dort besteht nur ein Sekund&auml;ranspruch auf Nacherf&uuml;llung. Bei der Miete geh&ouml;rt die Instandhaltung w&auml;hrend der laufenden Mietzeit zu den Prim&auml;rpflichten im Mietvertrag.&nbsp;</p>

<h3>II. Mieter</h3>

<p>Ferner geh&ouml;rt es zu den Pflichten im Mietvertrag, dass der Mieter die Zahlung der Miete schuldet, vgl. &sect; 535 II BGB.</p>

<p>&nbsp;</p>


Zivilrecht

Pflichten im Mietvertrag, § 535 BGB

Mietvertrag

Schuldrecht BT 2

<h2>Aufbau der Prüfung - Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung, &sect; 535 II BGB</h2>

<p>Der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung ist in &sect; 535 II BGB geregelt. Wenn A dem B eine Wohnung vermietet, hat er einen Anspruch auf Mietzahlung. Der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung wird wie &uuml;blich gepr&uuml;ft: Anspruch entstanden, Anspruch nicht erloschen, Anspruch durchsetzbar.&nbsp;</p>

<h3>I. Anspruch entstanden</h3>

<p>Zun&auml;chst muss der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung entstanden sein.</p>

<h3>1. Einigung</h3>

<p>Dies setzt eine Einigung nach den &sect;&sect; 145 ff. BGB mit dem Inhalt eines Mietvertrags voraus, also eine entgeltliche Gebrauchs&uuml;berlassung auf Zeit. Hier ist wom&ouml;glich eine Abgrenzung zu anderen Vertragstypen vorzunehmen. Zudem ist auch &sect; 566 BGB zu beachten (&bdquo;Kauf bricht Miete nicht&ldquo;). Beispiel: Wenn A dem B eine Wohnung vermietet und sp&auml;ter die Wohnung an C ver&auml;u&szlig;ert, dann wird der Mietvertrag mit dem neuen Wohnungseigent&uuml;mer fortgesetzt, obwohl eine Einigung mit diesem nicht erfolgte.</p>

<h3>2. Wirksamkeit</h3>

<p>Weiterhin muss f&uuml;r einen Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung auch die Wirksamkeit der Einigung gegeben sein. Insbesondere ist die Schriftform der &sect;&sect; 550 S. 1 BGB, 578 BGB zu ber&uuml;cksichtigen. Wird bei einem Mietvertrag &uuml;ber Wohnraum diese Schriftform nicht eingehalten, f&uuml;hrt dies nicht zur Nichtigkeit, des Vertrags. Vielmehr gilt der Vertrag dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen.</p>

<h3>3. F&auml;lligkeit, &sect; 556b I 1 BGB</h3>

<p>Ferner m&uuml;sste der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung f&uuml;r dessen Entstehung auch f&auml;llig sein. Nach &sect; 556b I 1 BGB gilt, dass die Miete mit Beginn des Monats, sp&auml;testens aber bis zum dritten Werktag gezahlt werden muss.</p>

<h3>II. Anspruch nicht erloschen</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus darf der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung nicht erloschen sein. Hier sind die allgemeinen Erl&ouml;schensgr&uuml;nde sowie die speziellen Erl&ouml;schensgr&uuml;nde aus dem Mietrecht zu er&ouml;rtern.</p>

<h3>1. Mietrecht</h3>

<p>Nach &sect; 536 BGB kann der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung (teilweise) von Gesetzes wegen aufgrund einer Minderung erloschen sein, wenn die Mietsache an M&auml;ngeln leidet. Ebenso erlischt der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung bei einer K&uuml;ndigung gem&auml;&szlig; den &sect;&sect; 542 ff. BGB.</p>

<h3>2. Allgemein</h3>

<h3>III. Anspruch durchsetzbar</h3>

<p>Im Rahmen der Durchsetzbarkeit gelten beim Anspruchs des Vermieters auf Mietzahlung die allgemeinen Verj&auml;hrungsregeln der &sect;&sect; 194 ff. BGB.</p>

<p>&nbsp;</p>


Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung, § 535 II BGB

<h2>Überblick - M&auml;ngel, &sect; 536 BGB</h2>

<p>M&auml;ngel sind im Rahmen des Mietvertrags in &sect; 536 BGB geregelt. &Auml;hnlich wie im Kaufrecht ist hier zwischen Sach- und Rechtsm&auml;ngeln zu unterscheiden. <strong>Mangel</strong> ist die negative Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit.&nbsp;</p>

<h3>I. Sachmangel</h3>

<h3>1. Erhebliche M&auml;ngel, &sect; 536 I BGB</h3>

<p>Zun&auml;chst k&ouml;nnen Sachm&auml;ngel als erhebliche M&auml;ngel vorliegen. Dies sind M&auml;ngel, welche die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgem&auml;&szlig;en Gebrauch aufheben, vgl. &sect; 536 I BGB. Diese M&auml;ngel lassen sich in vier Kategorien unterteilen. Teil dieser M&auml;ngel sind zun&auml;chst Qualit&auml;tsm&auml;ngel an der Mietsache. Beispiel: A vermietet B eine Wohnung, die einen Schimmelbefall aufweist. Auch erfasst sind M&auml;ngel, die auf einer Gefahrenquelle au&szlig;erhalb der Mietsache beruhen. Beispielsfall: Die von A an B vermietete Wohnung ist von einem Steinschlag oder von einem Herabfallen von Baum&auml;sten bedroht. Dar&uuml;ber hinaus beziehen sich diese M&auml;ngel auch auf Umweltfehler. Beispiel: Die Gebrauchstauglichkeit ist durch Luftverschmutzung eingeschr&auml;nkt. Zuletzt liegen erhebliche M&auml;ngel auch dann vor, wenn &ouml;ffentlich-rechtliche Beschr&auml;nkungen vorliegen. Fallbeispiel: Die Festsetzungen des Bebauungsplanes lassen eine eigentlich vorgesehene Nutzungsart nicht zu.&nbsp;</p>

<h3>2. Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, &sect; 536 II BGB</h3>

<p>Ferner liegen M&auml;ngel nach &sect; 536 II BGB auch bei dem Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft bzw. deren sp&auml;terem Wegfall vor. Beispiel: A sicher B eine bestimmt Quadratmeterzahl zu. Dann werden Gew&auml;hrleistungsrechte ausgel&ouml;st, wenn das Grundst&uuml;ck nicht diese Quadratmeterzahl aufweist.&nbsp;</p>

<h3>II. Rechtsmangel, &sect; 536 III BGB</h3>

<p>Zuletzt ist in &sect; 536 III BGB auch der Rechtsmangel geregelt. Ein typischer Fall w&auml;re die Doppelvermietung, die zu einem Rechtsmangel von beiden Vertr&auml;gen f&uuml;hren w&uuml;rde. Problematisch ist in diesem Rahmen auch, ob ein unrechtm&auml;&szlig;iger Besitz, also beispielsweise die unrechtm&auml;&szlig;ige Hausbesetzung, einen Rechtsmangel darstellt.</p>

<p>&nbsp;</p>


Mangel ist die negative Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit.

Mängel, § 536 BGB

<h3>Überblick - Gew&auml;hrleistungsrechte, &sect;&sect; 536 ff. BGB</h3>

<p>Die Gew&auml;hrleistungsrechte sind im Mietrecht in den &sect;&sect; 536 ff. BGB geregelt. Dies betrifft die Gew&auml;hrleistungsrechte des Mieters f&uuml;r den Fall, dass die Mietsache mangelhaft ist. Gew&auml;hrleistungsrechte im Mietrecht sind die Minderung, &sect; 536 BGB, der Schadensersatz gem&auml;&szlig; &sect; 536a I BGB, der Aufwendungsersatz, vgl. &sect;&sect; 536a II, 539 BGB, sowie die K&uuml;ndigung, welche in den &sect;&sect; 542 ff. BGB geregelt ist. Die Nacherf&uuml;llung ist nicht Teil der Gew&auml;hrleistungsrechte im Mietrecht. Dies ist auch nicht notwendig, da nach &sect; 535 I 2 BGB die Instandhaltungspflicht auch nach &Uuml;berlassung der Miete fortbesteht und damit sogar einen Prim&auml;ranspruch darstellt. Die K&uuml;ndigung tritt als Teil der Gew&auml;hrleistungsrechte im Mietrecht an die Stelle des R&uuml;cktrittsrechts, und gilt ex nunc, also ab jetzt. Beispiel: A vermietet B eine Wohnung, die von Schimmel befallen ist. Nun kann B als Teil seiner Gew&auml;hrleistungsrechte den Mietzins mindern oder Schadensersatz beispielsweise f&uuml;r vom Schimmel befallene Schr&auml;nke fordern. Weiterhin kann B als Anwendung seiner Gew&auml;hrleistungsrechte unter den Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs den Schimmelbefall beseitigen lassen und die Kosten von A ersetzt verlangen oder k&uuml;ndigen.</p>

<p>&nbsp;</p>


Gewährleistungsrechte, §§ 536 ff. BGB

<h2>Aufbau der Prüfung - Minderung, &sect; 536 BGB</h2>

<p>Die Minderung im Mietrecht ist in &sect; 536 BGB geregelt. Beispiel: A vermietet B eine Wohnung, die von Schimmel befallen ist. Nun m&ouml;chte B eine Minderung der Miete vornehmen.</p>

<h3>A. Voraussetzungen</h3>

<p>Die Minderung hat vier Voraussetzungen.</p>

<h3>I. Wirksamer Mietvertrag</h3>

<p>Zun&auml;chst setzt die Minderung einen wirksamen Mietvertrag voraus.</p>

<h3>II. Mangel, &sect; 536 BGB</h3>

<p>Weiterhin verlangt die Minderung einen Mangel i.S.d. &sect; 536 BGB. Schimmelbefall ist nach &sect; 536 I BGB ein Sachmangel, also die negative Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit.</p>

<h3>III. Ma&szlig;geblicher Zeitpunkt</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus fordert die Minderung, dass der Mangel auch zum ma&szlig;geblichen Zeitpunkt vorgelegen hat. Beim Kaufvertrag ist dies &uuml;blicherweise die &Uuml;bergabe. Im Mietvertrag kann dies jedoch bei oder nach Gebrauchs&uuml;berlassung sein. Dies entspricht dem Wortlaut des &sect; 536 I BGB. Es ist f&uuml;r eine Minderung mithin unerheblich, ob die Mietsache, schon von Anfang an von Schimmel befallen war oder erst sp&auml;ter von Schimmel befallen wird. Dies korrespondiert im &Uuml;brigen mit der Instandhaltungspflicht nach &sect; 535 I 2 BGB, die der Vermieter f&uuml;r die Dauer des Mietvertrags hat.</p>

<h3>IV. Kein Ausschluss</h3>

<p>Ferner d&uuml;rfte die Minderung nicht ausgeschlossen sein. Das Gew&auml;hrleistungsrecht der Minderung kann vertraglich oder gesetzlich ausgeschlossen sein.</p>

<h3>1. Vertraglich</h3>

<p>Bei einem vertraglichen Ausschluss der Minderung ist zu beachten, dass eine solche vertragliche Ausschlussklausel bei Mietvertr&auml;gen &uuml;ber Wohnraum nach &sect; 536 IV BGB ausgeschlossen ist. Ebenso ist ein vertraglicher Ausschluss der Minderung unwirksam, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat, vgl. &sect; 536d BGB.</p>

<h3>2. Gesetzlich</h3>

<h3>a) Kenntnis, &sect; 536b BGB</h3>

<p>Ein gesetzlicher Ausschluss der Minderung besteht nach &sect; 536b BGB, wenn der Mieter den Mangel kennt und trotzdem die Mietsache annimmt.</p>

<h3>b) Unterlassene M&auml;ngelanzeige, &sect; 536c BGB</h3>

<p>Weiterhin ist die Minderung gesetzlich ausgeschlossen, wenn gem&auml;&szlig; &sect; 536c BGB ein Unterlassen der M&auml;ngelanzeige vorliegt. Zu beachten ist, dass die Minderung nicht wie im Kaufrecht erkl&auml;rt werden muss, da die Minderung im Mietrecht kein Gestaltungsrecht ist, sondern einen gesetzlichen Erl&ouml;schensgrund darstellt. Bei Schimmelbefall erlischt die Zahlungspflicht automatisch kraft Gesetzes in dem ma&szlig;geblichen Umfang.&nbsp;</p>

<h3>B. Rechtsfolgen</h3>

<h3>I. Herabsetzung des Anspruchs auf Mietzahlung</h3>

<p>Rechtsfolge der Minderung ist vor Zahlung des Mietzinses die Herabsetzung des Anspruchs auf Mietzahlung. Wenn der Vermieter die volle Miete verlangt, dann ist der Anspruch zwar entstanden, aber in dem Umfang, wie die Voraussetzungen der Minderung vorliegen, erloschen. In diesem Fall sind die Voraussetzungen der Minderung bei dem Pr&uuml;fungspunkt &nbsp;&bdquo;Anspruch nicht erloschen&ldquo; zu pr&uuml;fen.</p>

<h3>II. R&uuml;ckerstattung der ungemindert gezahlten Miete, &sect; 812 BGB</h3>

<p>Wenn Miete bereits gezahlt wurde, entsteht ein Anspruch auf R&uuml;ckerstattung der ungemindert gezahlten Miete. Im Kaufrecht regelt &sect; 441 IV BGB, dass eine R&uuml;ckabwicklung &uuml;ber &sect;&sect; 346 ff. erfolgt. Im Mietrecht richtet sich die R&uuml;ckabwicklung nach allgemeinen Vorschriften, also nach &sect;&sect; 812 ff. BGB. Danach m&uuml;sste der Vermieter zun&auml;chst etwas erlangt haben. Dies ist das Eigentum und der Besitz an den Geldscheinen oder die Auszahlungsforderung gegen die Bank. Dies m&uuml;sste auch durch Leistung erfolgt sein, also zum Zwecke eines tats&auml;chlich oder vermeintlich bestehenden bestehenden Mietvertrags. Dar&uuml;ber hinaus d&uuml;rfte kein Rechtsgrund f&uuml;r die zu viel gezahlte Miete bestehen. Der Anspruch ist aufgrund der Minderung teilweise erloschen. Insoweit wurde ohne Rechtsgrund gezahlt. Diese R&uuml;ckabwicklung &uuml;ber &sect; 812 BGB korrespondiert mit dem nicht bestehenden R&uuml;cktrittsrecht im Mietrecht.</p>

<p>&nbsp;</p>


Minderung, § 536 BGB

<h2>Aufbau der Prüfung - Schadensersatz, &sect; 536a I BGB</h2>

<p>Der Schadensersatz ist im Mietrecht in &sect; 536a I BGB geregelt. Beispiel: A vermietet B eine Wohnung, die Schimmelbefall aufweist. Deshalb werden auch die Teppiche des B in Mitleidenschaft gezogen. B verlangt von A Schadensersatz.&nbsp;</p>

<h3>I. Anspruch entstanden</h3>

<h3>1. Wirksamer Mietvertrag</h3>

<p>Zun&auml;chst setzt der Anspruch auf Schadensersatz gem&auml;&szlig; &sect; 536a I BGB einen wirksamen Mietvertrag voraus.</p>

<h3>2. Mangel</h3>

<p>Au&szlig;erdem muss ein Mangel i.S.d. &sect; 536 I BGB vorliegen. Der Schimmelbefall ist vorliegend ein Sachmangel i.S.d. &sect; 536 I BGB.</p>

<h3>3. Ma&szlig;geblicher Zeitpunkt</h3>

<p>Ma&szlig;geblicher Zeitpunkt ist bei oder nach der Gebrauchs&uuml;berlassung, wobei im Rahmen von Rechtsm&auml;ngeln eine Gebrauchs&uuml;berlassung noch nicht einmal erforderlich ist.</p>

<h3>4. Fall des &sect; 536a I BGB</h3>

<p>Weiterhin verlangt der Anspruch auf Schadensersatz einen Fall des &sect; 536a I BGB. Beim Anspruch auf Schadensersatz gem&auml;&szlig; &sect; 536a I BGB sind vier Konstellationen zu unterscheiden.</p>

<h3>a) 1. Fall</h3>

<p>Ein Anspruch auf Schadensersatz besteht zun&auml;chst dann, wenn ein urspr&uuml;nglicher Mangel vorliegt, beispielsweise die Wohnung von Anfang an von Schimmel befallen war.</p>

<h3>b) 2. Fall</h3>

<p>Weiterhin liegt ein Anspruch auf Schadensersatz vor, wenn ein nachtr&auml;glicher Mangel gegeben ist. Allerdings entsteht ein Anspruch auf Schadensersatz in diesen F&auml;llen nur, wenn noch ein Vertretenm&uuml;ssen des Vermieters hinzukommt. Beispiel: A vermietet B eine Wohnung. Dann l&auml;sst A an dem Mietshaus Bauarbeiten vornehmen. Dadurch entstehen Risse und Wasser dringt ein, sodass Schimmel in der Wohnung des B entsteht, der auch die Teppiche in Mitleidenschaft zieht. Hat A diese Umst&auml;nde zu vertreten, entsteht ein Anspruch auf Schadensersatz.</p>

<h3>c) 3. Fall</h3>

<p>Zuletzt ist ein Anspruch auf Schadensersatz auch dann gegeben, wenn nach &sect; 286 BGB ein Verzug des Vermieters bei der M&auml;ngelbeseitigung vorliegt. Dies erfordert wie &uuml;blich eine Aufforderung mit angemessener Fristsetzung sowie ein fruchtloses Verstreichen dieser Frist.&nbsp;</p>

<h3>5. Rechtsfolge: Schadensersatz, &sect;&sect; 249 ff. BGB</h3>

<p>Rechtsfolge des &sect; 536a I BGB ist Schadensersatz nach den allgemeinen Regeln der &sect;&sect; 249 ff. BGB, wobei Folgesch&auml;den ohne Weiteres hiervon erfasst werden.</p>

<h3>6. Kein Ausschluss</h3>

<p>Dieser Anspruch auf Schadensersatz d&uuml;rfte ferner nicht ausgeschlossen sein. Gesetzlich ist ein Anspruch auf Schadensersatz bei Kenntnis des Mieters vom Mangel oder unterlassener M&auml;ngelanzeige ausgeschlossen.</p>

<h3>II. Anspruch nicht erloschen</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus darf der Anspruch auf Schadensersatz nicht erloschen sein.</p>

<h3>III. Anspruch durchsetzbar</h3>

<p>Und der Anspruch muss auch durchsetzbar sein. Hier gelten insbesondere die allgemeinen Verj&auml;hrungsregeln der &sect;&sect; 194 ff. BGB.</p>

<p>&nbsp;</p>


Schadensersatz, § 536a I BGB

<h2>Aufbau der Prüfung - Aufwendungsersatz, &sect; 536a II BGB</h2>

<p>Der Aufwendungsersatz ist im Mietrecht in &sect; 536a II BGB geregelt. Beispiel: A vermietet B eine Wohnung, die von Schimmel befallen ist. B fordert A auf, den Schimmel zu beseitigen und setzt ihm eine zweiw&ouml;chige Frist, die fruchtlos verstreicht. Nun l&auml;sst B den Schimmel selbst beseitigen und verlangt von A Aufwendungsersatz in H&ouml;he der Reparaturkosten. Ein Anspruch auf Aufwendungsersatz wird wie folgt gepr&uuml;ft: Anspruch entstanden, Anspruch nicht erloschen, Anspruch durchsetzbar.&nbsp;</p>

<h3>I. Anspruch entstanden</h3>

<h3>1. Wirksamer Mietvertrag</h3>

<p>Zun&auml;chst setzt der Anspruch auf Aufwendungsersatz gem&auml;&szlig; &sect; 536a II BGB einen wirksamen Mietvertrag voraus.</p>

<h3>2. Mangel</h3>

<p>Der Schimmelbefall ist vorliegend ein Sachmangel i.S.d. &sect; 536 I BGB.</p>

<h3>3. Ma&szlig;geblicher Zeitpunkt</h3>

<p>Ma&szlig;geblicher Zeitpunkt ist bei oder nach der Gebrauchs&uuml;berlassung.</p>

<h3>4. Fall des &sect; 536a II BGB</h3>

<p>Weiterhin verlangt der Anspruch auf Aufwendungsersatz, dass ein Fall des &sect; 536a II BGB vorliegt.</p>

<h3>a) Nr. 1</h3>

<p>Nr. 1 betrifft hierbei F&auml;lle, in denen der Vermieter mit der M&auml;ngelbeseitigung in Verzug i.S.d. &sect; 286 BGB ist. Erforderlich f&uuml;r einen Aufwendungsersatz nach dieser Norm ist also insbesondere eine Mahnung sowie ein Vertretenm&uuml;ssen des Vermieters, das im &Uuml;brigen vermutet wird. Vorliegend hat B dem A eine Frist zur Schimmelbeseitigung gegeben, die dieser hat fruchtlos verstreichen lassen. Daher konnte B die Beseitigung des Schimmels selbst vornehmen lassen und kann nun von A Aufwendungsersatz in entsprechender H&ouml;he verlangen.</p>

<h3>b) Nr. 2</h3>

<p>Nach &sect; 536a II Nr. 2 BGB kann au&szlig;erdem Aufwendungsersatz gefordert werden, wenn Notstandsma&szlig;nahmen vorliegen. Beispiel: Es entsteht ein Riss im Dach der Wohnung, und es regnet rein, sodass gro&szlig;e Sch&auml;den drohen. In diesen F&auml;llen kann der Mieter auch ohne Verzug des Vermieters die notwendigen Ma&szlig;nahmen ergreifen und anschlie&szlig;end Aufwendungsersatz vom Vermieter in H&ouml;he der Reparaturkosten verlangen.</p>

<h3>5. Rechtsfolge: Aufwendungsersatz</h3>

<p>Die Rechtsfolge des &sect; 536a II BGB ist Aufwendungsersatz. <strong>Aufwendungen</strong> sind &ndash; im Gegensatz zum Schaden &ndash; freiwillige Verm&ouml;genseinbu&szlig;en.</p>

<h3>6. Kein Ausschluss</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus darf der Anspruch auf Aufwendungsersatz nicht ausgeschlossen sein. Aufwendungsersatz kann vertraglich oder kraft Gesetzes ausgeschlossen sein. Letzteres gilt in den F&auml;llen, in denen der Mieter Kenntnis vom Mangel hat oder eine M&auml;ngelanzeige unterlassen hat.&nbsp;</p>

<h3>II. Anspruch nicht erloschen</h3>

<p>Der Anspruch darf auch nicht erloschen sein.</p>

<h3>III. Anspruch durchsetzbar</h3>

<p>Bei der Durchsetzbarkeit gelten die allgemeinen Verj&auml;hrungsregeln der &sect;&sect; 194 ff. BGB.</p>

<p>&nbsp;</p>

<p>Jenseits des &sect; 536a II BGB bleibt zu beachten, dass nach &sect; 539 BGB auch die Vorschriften &uuml;ber die GoA Anwendung finden.</p>

<p>&nbsp;</p>


Aufwendungsersatz, § 536a II BGB

<h2>Überblick - K&uuml;ndigung, &sect;&sect; 542 ff. BGB</h2>

<p>Die K&uuml;ndigung ist im Mietrecht in den &sect;&sect; 542 ff. BGB geregelt. Die <strong>K&uuml;ndigung</strong> ist eine Beendigung des Mietverh&auml;ltnisses ex nunc, also ab jetzt mit Wirkung f&uuml;r die Zukunft. Bei der K&uuml;ndigung lassen sich zun&auml;chst die ordentliche und die au&szlig;erordentliche K&uuml;ndigung unterscheiden.&nbsp;</p>

<h3>I. Ordentliche K&uuml;ndigung</h3>

<p>Die ordentliche K&uuml;ndigung kommt nur bei Mietvertr&auml;gen in Betracht, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurden. Vertr&auml;ge, die auf bestimmte Zeit geschlossen wurden, k&ouml;nnen nur durch die au&szlig;erordentliche K&uuml;ndigung beendet werden. Bei der ordentlichen K&uuml;ndigung m&uuml;ssen die gesetzlichen Fristen gem&auml;&szlig; &sect; 573c BGB eingehalten werden. Weiterhin kann man hier nach der Person des K&uuml;ndigenden differenzieren.</p>

<h3>1. Vermieter</h3>

<p>Der Vermieter hat nach &sect; 542 I BGB ein Recht zur ordentlichen K&uuml;ndigung, ohne dass dies eine Angabe besonderer Gr&uuml;nde erfordert. Es gilt jedoch zu beachten, dass sich f&uuml;r den Fall, dass es sich um die Vermietung von Wohnraum handelt, Einschr&auml;nkungen aus den &sect;&sect; 573, 573a BGB ergeben. Hier darf der Vermieter nur k&uuml;ndigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh&auml;ltnisses durch K&uuml;ndigung hat. Beispiel: Eigenbedarf.</p>

<h3>2. Mieter, &sect; 542 I BGB</h3>

<h3>II. Au&szlig;erordentliche K&uuml;ndigung</h3>

<p>Ebenfalls hat der Mieter ein Recht zur ordentlichen K&uuml;ndigung nach &sect; 542 I BGB.&nbsp;Im Rahmen der au&szlig;erordentlichen K&uuml;ndigung ist zwischen der fristlosen und der befristeten K&uuml;ndigung zu unterscheiden.</p>

<h3>1. Fristlos</h3>

<h3>a) Vermieter</h3>

<p>Der Vermieter kann eine au&szlig;erordentliche, fristlose K&uuml;ndigung gem&auml;&szlig; &sect; 543 I i.V.m. II Nr. 2, 3 BGB vornehmen. Dies betrifft insbesondere die F&auml;lle, in denen der Mieter im Schuldnerverzug ist, also zwei Monatsmieten aufeinanderfolgend nicht gezahlt hat. Dar&uuml;ber hinaus folgt ein ein au&szlig;erordentliches, fristloses K&uuml;ndigungsrecht des Vermieters aus &sect; 569 II BGB, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig st&ouml;rt.</p>

<h3>b) Mieter</h3>

<p>Der Mieter hat das Recht einer au&szlig;erordentlichen, fristlosen K&uuml;ndigung gem&auml;&szlig; &sect; 543 I, II Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter die Mietsache nicht zum Gebrauch &uuml;berlasst oder die Gebrauchsm&ouml;glichkeit entzieht. Gleichsam folgt ein au&szlig;erordentliches, fristloses Recht zur K&uuml;ndigung durch den Mieter, wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig st&ouml;rt, vgl. &sect; 569 II BGB. Eine au&szlig;erordentliche befristete K&uuml;ndigung liegt hingegen vor, wenn die K&uuml;ndigung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen erfolgt, dies jedoch unter Angabe besonderer Gr&uuml;nde geschieht. Nach &sect; 580 BGB hat der Vermieter ein au&szlig;erordentliches, befristetes Recht zur K&uuml;ndigung. Hiernach kann der Vermieter, wenn der Mieter stirbt, innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters das Mietverh&auml;ltnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen k&uuml;ndigen. Gleiches gilt f&uuml;r den Mieter bzw. dessen Rechtsnachfolger. Der Mieter kann eine au&szlig;erordentliche, befristete K&uuml;ndigung gem&auml;&szlig; &sect; 540 I 2 BGB vornehmen, wenn der Mieter gerne untervermieten m&ouml;chte, der Vermieter jedoch seine Zustimmung verweigert.</p>

<p>&nbsp;</p>


Mietvertrag

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