<h2>Überblick - K&uuml;ndigung, &sect;&sect; 542 ff. BGB</h2>

<p>Die K&uuml;ndigung ist im Mietrecht in den &sect;&sect; 542 ff. BGB geregelt. Die <strong>K&uuml;ndigung</strong> ist eine Beendigung des Mietverh&auml;ltnisses ex nunc, also ab jetzt mit Wirkung f&uuml;r die Zukunft. Bei der K&uuml;ndigung lassen sich zun&auml;chst die ordentliche und die au&szlig;erordentliche K&uuml;ndigung unterscheiden.&nbsp;</p>

<h3>I. Ordentliche K&uuml;ndigung</h3>

<p>Die ordentliche K&uuml;ndigung kommt nur bei Mietvertr&auml;gen in Betracht, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurden. Vertr&auml;ge, die auf bestimmte Zeit geschlossen wurden, k&ouml;nnen nur durch die au&szlig;erordentliche K&uuml;ndigung beendet werden. Bei der ordentlichen K&uuml;ndigung m&uuml;ssen die gesetzlichen Fristen gem&auml;&szlig; &sect; 573c BGB eingehalten werden. Weiterhin kann man hier nach der Person des K&uuml;ndigenden differenzieren.</p>

<h3>1. Vermieter</h3>

<p>Der Vermieter hat nach &sect; 542 I BGB ein Recht zur ordentlichen K&uuml;ndigung, ohne dass dies eine Angabe besonderer Gr&uuml;nde erfordert. Es gilt jedoch zu beachten, dass sich f&uuml;r den Fall, dass es sich um die Vermietung von Wohnraum handelt, Einschr&auml;nkungen aus den &sect;&sect; 573, 573a BGB ergeben. Hier darf der Vermieter nur k&uuml;ndigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh&auml;ltnisses durch K&uuml;ndigung hat. Beispiel: Eigenbedarf.</p>

<h3>2. Mieter, &sect; 542 I BGB</h3>

<h3>II. Au&szlig;erordentliche K&uuml;ndigung</h3>

<p>Ebenfalls hat der Mieter ein Recht zur ordentlichen K&uuml;ndigung nach &sect; 542 I BGB.&nbsp;Im Rahmen der au&szlig;erordentlichen K&uuml;ndigung ist zwischen der fristlosen und der befristeten K&uuml;ndigung zu unterscheiden.</p>

<h3>1. Fristlos</h3>

<h3>a) Vermieter</h3>

<p>Der Vermieter kann eine au&szlig;erordentliche, fristlose K&uuml;ndigung gem&auml;&szlig; &sect; 543 I i.V.m. II Nr. 2, 3 BGB vornehmen. Dies betrifft insbesondere die F&auml;lle, in denen der Mieter im Schuldnerverzug ist, also zwei Monatsmieten aufeinanderfolgend nicht gezahlt hat. Dar&uuml;ber hinaus folgt ein ein au&szlig;erordentliches, fristloses K&uuml;ndigungsrecht des Vermieters aus &sect; 569 II BGB, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig st&ouml;rt.</p>

<h3>b) Mieter</h3>

<p>Der Mieter hat das Recht einer au&szlig;erordentlichen, fristlosen K&uuml;ndigung gem&auml;&szlig; &sect; 543 I, II Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter die Mietsache nicht zum Gebrauch &uuml;berlasst oder die Gebrauchsm&ouml;glichkeit entzieht. Gleichsam folgt ein au&szlig;erordentliches, fristloses Recht zur K&uuml;ndigung durch den Mieter, wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig st&ouml;rt, vgl. &sect; 569 II BGB. Eine au&szlig;erordentliche befristete K&uuml;ndigung liegt hingegen vor, wenn die K&uuml;ndigung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen erfolgt, dies jedoch unter Angabe besonderer Gr&uuml;nde geschieht. Nach &sect; 580 BGB hat der Vermieter ein au&szlig;erordentliches, befristetes Recht zur K&uuml;ndigung. Hiernach kann der Vermieter, wenn der Mieter stirbt, innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters das Mietverh&auml;ltnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen k&uuml;ndigen. Gleiches gilt f&uuml;r den Mieter bzw. dessen Rechtsnachfolger. Der Mieter kann eine au&szlig;erordentliche, befristete K&uuml;ndigung gem&auml;&szlig; &sect; 540 I 2 BGB vornehmen, wenn der Mieter gerne untervermieten m&ouml;chte, der Vermieter jedoch seine Zustimmung verweigert.</p>

<p>&nbsp;</p>


Zivilrecht

Kündigung, §§ 542 ff. BGB

Gewährleistungsrechte, §§ 536 ff. BGB

Mietvertrag

Schuldrecht BT 2

<h2>Aufbau der Prüfung - Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung, &sect; 535 II BGB</h2>

<p>Der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung ist in &sect; 535 II BGB geregelt. Wenn A dem B eine Wohnung vermietet, hat er einen Anspruch auf Mietzahlung. Der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung wird wie &uuml;blich gepr&uuml;ft: Anspruch entstanden, Anspruch nicht erloschen, Anspruch durchsetzbar.&nbsp;</p>

<h3>I. Anspruch entstanden</h3>

<p>Zun&auml;chst muss der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung entstanden sein.</p>

<h3>1. Einigung</h3>

<p>Dies setzt eine Einigung nach den &sect;&sect; 145 ff. BGB mit dem Inhalt eines Mietvertrags voraus, also eine entgeltliche Gebrauchs&uuml;berlassung auf Zeit. Hier ist wom&ouml;glich eine Abgrenzung zu anderen Vertragstypen vorzunehmen. Zudem ist auch &sect; 566 BGB zu beachten (&bdquo;Kauf bricht Miete nicht&ldquo;). Beispiel: Wenn A dem B eine Wohnung vermietet und sp&auml;ter die Wohnung an C ver&auml;u&szlig;ert, dann wird der Mietvertrag mit dem neuen Wohnungseigent&uuml;mer fortgesetzt, obwohl eine Einigung mit diesem nicht erfolgte.</p>

<h3>2. Wirksamkeit</h3>

<p>Weiterhin muss f&uuml;r einen Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung auch die Wirksamkeit der Einigung gegeben sein. Insbesondere ist die Schriftform der &sect;&sect; 550 S. 1 BGB, 578 BGB zu ber&uuml;cksichtigen. Wird bei einem Mietvertrag &uuml;ber Wohnraum diese Schriftform nicht eingehalten, f&uuml;hrt dies nicht zur Nichtigkeit, des Vertrags. Vielmehr gilt der Vertrag dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen.</p>

<h3>3. F&auml;lligkeit, &sect; 556b I 1 BGB</h3>

<p>Ferner m&uuml;sste der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung f&uuml;r dessen Entstehung auch f&auml;llig sein. Nach &sect; 556b I 1 BGB gilt, dass die Miete mit Beginn des Monats, sp&auml;testens aber bis zum dritten Werktag gezahlt werden muss.</p>

<h3>II. Anspruch nicht erloschen</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus darf der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung nicht erloschen sein. Hier sind die allgemeinen Erl&ouml;schensgr&uuml;nde sowie die speziellen Erl&ouml;schensgr&uuml;nde aus dem Mietrecht zu er&ouml;rtern.</p>

<h3>1. Mietrecht</h3>

<p>Nach &sect; 536 BGB kann der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung (teilweise) von Gesetzes wegen aufgrund einer Minderung erloschen sein, wenn die Mietsache an M&auml;ngeln leidet. Ebenso erlischt der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung bei einer K&uuml;ndigung gem&auml;&szlig; den &sect;&sect; 542 ff. BGB.</p>

<h3>2. Allgemein</h3>

<h3>III. Anspruch durchsetzbar</h3>

<p>Im Rahmen der Durchsetzbarkeit gelten beim Anspruchs des Vermieters auf Mietzahlung die allgemeinen Verj&auml;hrungsregeln der &sect;&sect; 194 ff. BGB.</p>

<p>&nbsp;</p>


§ 542 BGB

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