<h2>Überblick - M&auml;ngel, &sect; 536 BGB</h2>

<p>M&auml;ngel sind im Rahmen des Mietvertrags in &sect; 536 BGB geregelt. &Auml;hnlich wie im Kaufrecht ist hier zwischen Sach- und Rechtsm&auml;ngeln zu unterscheiden. <strong>Mangel</strong> ist die negative Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit.&nbsp;</p>

<h3>I. Sachmangel</h3>

<h3>1. Erhebliche M&auml;ngel, &sect; 536 I BGB</h3>

<p>Zun&auml;chst k&ouml;nnen Sachm&auml;ngel als erhebliche M&auml;ngel vorliegen. Dies sind M&auml;ngel, welche die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgem&auml;&szlig;en Gebrauch aufheben, vgl. &sect; 536 I BGB. Diese M&auml;ngel lassen sich in vier Kategorien unterteilen. Teil dieser M&auml;ngel sind zun&auml;chst Qualit&auml;tsm&auml;ngel an der Mietsache. Beispiel: A vermietet B eine Wohnung, die einen Schimmelbefall aufweist. Auch erfasst sind M&auml;ngel, die auf einer Gefahrenquelle au&szlig;erhalb der Mietsache beruhen. Beispielsfall: Die von A an B vermietete Wohnung ist von einem Steinschlag oder von einem Herabfallen von Baum&auml;sten bedroht. Dar&uuml;ber hinaus beziehen sich diese M&auml;ngel auch auf Umweltfehler. Beispiel: Die Gebrauchstauglichkeit ist durch Luftverschmutzung eingeschr&auml;nkt. Zuletzt liegen erhebliche M&auml;ngel auch dann vor, wenn &ouml;ffentlich-rechtliche Beschr&auml;nkungen vorliegen. Fallbeispiel: Die Festsetzungen des Bebauungsplanes lassen eine eigentlich vorgesehene Nutzungsart nicht zu.&nbsp;</p>

<h3>2. Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, &sect; 536 II BGB</h3>

<p>Ferner liegen M&auml;ngel nach &sect; 536 II BGB auch bei dem Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft bzw. deren sp&auml;terem Wegfall vor. Beispiel: A sicher B eine bestimmt Quadratmeterzahl zu. Dann werden Gew&auml;hrleistungsrechte ausgel&ouml;st, wenn das Grundst&uuml;ck nicht diese Quadratmeterzahl aufweist.&nbsp;</p>

<h3>II. Rechtsmangel, &sect; 536 III BGB</h3>

<p>Zuletzt ist in &sect; 536 III BGB auch der Rechtsmangel geregelt. Ein typischer Fall w&auml;re die Doppelvermietung, die zu einem Rechtsmangel von beiden Vertr&auml;gen f&uuml;hren w&uuml;rde. Problematisch ist in diesem Rahmen auch, ob ein unrechtm&auml;&szlig;iger Besitz, also beispielsweise die unrechtm&auml;&szlig;ige Hausbesetzung, einen Rechtsmangel darstellt.</p>

<p>&nbsp;</p>


Mangel ist die negative Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit.

Zivilrecht

Mängel, § 536 BGB

Mietvertrag

Schuldrecht BT 2

<h3>Überblick - Gew&auml;hrleistungsrechte, &sect;&sect; 536 ff. BGB</h3>

<p>Die Gew&auml;hrleistungsrechte sind im Mietrecht in den &sect;&sect; 536 ff. BGB geregelt. Dies betrifft die Gew&auml;hrleistungsrechte des Mieters f&uuml;r den Fall, dass die Mietsache mangelhaft ist. Gew&auml;hrleistungsrechte im Mietrecht sind die Minderung, &sect; 536 BGB, der Schadensersatz gem&auml;&szlig; &sect; 536a I BGB, der Aufwendungsersatz, vgl. &sect;&sect; 536a II, 539 BGB, sowie die K&uuml;ndigung, welche in den &sect;&sect; 542 ff. BGB geregelt ist. Die Nacherf&uuml;llung ist nicht Teil der Gew&auml;hrleistungsrechte im Mietrecht. Dies ist auch nicht notwendig, da nach &sect; 535 I 2 BGB die Instandhaltungspflicht auch nach &Uuml;berlassung der Miete fortbesteht und damit sogar einen Prim&auml;ranspruch darstellt. Die K&uuml;ndigung tritt als Teil der Gew&auml;hrleistungsrechte im Mietrecht an die Stelle des R&uuml;cktrittsrechts, und gilt ex nunc, also ab jetzt. Beispiel: A vermietet B eine Wohnung, die von Schimmel befallen ist. Nun kann B als Teil seiner Gew&auml;hrleistungsrechte den Mietzins mindern oder Schadensersatz beispielsweise f&uuml;r vom Schimmel befallene Schr&auml;nke fordern. Weiterhin kann B als Anwendung seiner Gew&auml;hrleistungsrechte unter den Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs den Schimmelbefall beseitigen lassen und die Kosten von A ersetzt verlangen oder k&uuml;ndigen.</p>

<p>&nbsp;</p>


Gewährleistungsrechte, §§ 536 ff. BGB

<h2>Aufbau der Prüfung - Minderung, &sect; 536 BGB</h2>

<p>Die Minderung im Mietrecht ist in &sect; 536 BGB geregelt. Beispiel: A vermietet B eine Wohnung, die von Schimmel befallen ist. Nun m&ouml;chte B eine Minderung der Miete vornehmen.</p>

<h3>A. Voraussetzungen</h3>

<p>Die Minderung hat vier Voraussetzungen.</p>

<h3>I. Wirksamer Mietvertrag</h3>

<p>Zun&auml;chst setzt die Minderung einen wirksamen Mietvertrag voraus.</p>

<h3>II. Mangel, &sect; 536 BGB</h3>

<p>Weiterhin verlangt die Minderung einen Mangel i.S.d. &sect; 536 BGB. Schimmelbefall ist nach &sect; 536 I BGB ein Sachmangel, also die negative Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit.</p>

<h3>III. Ma&szlig;geblicher Zeitpunkt</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus fordert die Minderung, dass der Mangel auch zum ma&szlig;geblichen Zeitpunkt vorgelegen hat. Beim Kaufvertrag ist dies &uuml;blicherweise die &Uuml;bergabe. Im Mietvertrag kann dies jedoch bei oder nach Gebrauchs&uuml;berlassung sein. Dies entspricht dem Wortlaut des &sect; 536 I BGB. Es ist f&uuml;r eine Minderung mithin unerheblich, ob die Mietsache, schon von Anfang an von Schimmel befallen war oder erst sp&auml;ter von Schimmel befallen wird. Dies korrespondiert im &Uuml;brigen mit der Instandhaltungspflicht nach &sect; 535 I 2 BGB, die der Vermieter f&uuml;r die Dauer des Mietvertrags hat.</p>

<h3>IV. Kein Ausschluss</h3>

<p>Ferner d&uuml;rfte die Minderung nicht ausgeschlossen sein. Das Gew&auml;hrleistungsrecht der Minderung kann vertraglich oder gesetzlich ausgeschlossen sein.</p>

<h3>1. Vertraglich</h3>

<p>Bei einem vertraglichen Ausschluss der Minderung ist zu beachten, dass eine solche vertragliche Ausschlussklausel bei Mietvertr&auml;gen &uuml;ber Wohnraum nach &sect; 536 IV BGB ausgeschlossen ist. Ebenso ist ein vertraglicher Ausschluss der Minderung unwirksam, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat, vgl. &sect; 536d BGB.</p>

<h3>2. Gesetzlich</h3>

<h3>a) Kenntnis, &sect; 536b BGB</h3>

<p>Ein gesetzlicher Ausschluss der Minderung besteht nach &sect; 536b BGB, wenn der Mieter den Mangel kennt und trotzdem die Mietsache annimmt.</p>

<h3>b) Unterlassene M&auml;ngelanzeige, &sect; 536c BGB</h3>

<p>Weiterhin ist die Minderung gesetzlich ausgeschlossen, wenn gem&auml;&szlig; &sect; 536c BGB ein Unterlassen der M&auml;ngelanzeige vorliegt. Zu beachten ist, dass die Minderung nicht wie im Kaufrecht erkl&auml;rt werden muss, da die Minderung im Mietrecht kein Gestaltungsrecht ist, sondern einen gesetzlichen Erl&ouml;schensgrund darstellt. Bei Schimmelbefall erlischt die Zahlungspflicht automatisch kraft Gesetzes in dem ma&szlig;geblichen Umfang.&nbsp;</p>

<h3>B. Rechtsfolgen</h3>

<h3>I. Herabsetzung des Anspruchs auf Mietzahlung</h3>

<p>Rechtsfolge der Minderung ist vor Zahlung des Mietzinses die Herabsetzung des Anspruchs auf Mietzahlung. Wenn der Vermieter die volle Miete verlangt, dann ist der Anspruch zwar entstanden, aber in dem Umfang, wie die Voraussetzungen der Minderung vorliegen, erloschen. In diesem Fall sind die Voraussetzungen der Minderung bei dem Pr&uuml;fungspunkt &nbsp;&bdquo;Anspruch nicht erloschen&ldquo; zu pr&uuml;fen.</p>

<h3>II. R&uuml;ckerstattung der ungemindert gezahlten Miete, &sect; 812 BGB</h3>

<p>Wenn Miete bereits gezahlt wurde, entsteht ein Anspruch auf R&uuml;ckerstattung der ungemindert gezahlten Miete. Im Kaufrecht regelt &sect; 441 IV BGB, dass eine R&uuml;ckabwicklung &uuml;ber &sect;&sect; 346 ff. erfolgt. Im Mietrecht richtet sich die R&uuml;ckabwicklung nach allgemeinen Vorschriften, also nach &sect;&sect; 812 ff. BGB. Danach m&uuml;sste der Vermieter zun&auml;chst etwas erlangt haben. Dies ist das Eigentum und der Besitz an den Geldscheinen oder die Auszahlungsforderung gegen die Bank. Dies m&uuml;sste auch durch Leistung erfolgt sein, also zum Zwecke eines tats&auml;chlich oder vermeintlich bestehenden bestehenden Mietvertrags. Dar&uuml;ber hinaus d&uuml;rfte kein Rechtsgrund f&uuml;r die zu viel gezahlte Miete bestehen. Der Anspruch ist aufgrund der Minderung teilweise erloschen. Insoweit wurde ohne Rechtsgrund gezahlt. Diese R&uuml;ckabwicklung &uuml;ber &sect; 812 BGB korrespondiert mit dem nicht bestehenden R&uuml;cktrittsrecht im Mietrecht.</p>

<p>&nbsp;</p>


Minderung, § 536 BGB

<h2>Aufbau der Prüfung - Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung, &sect; 535 II BGB</h2>

<p>Der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung ist in &sect; 535 II BGB geregelt. Wenn A dem B eine Wohnung vermietet, hat er einen Anspruch auf Mietzahlung. Der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung wird wie &uuml;blich gepr&uuml;ft: Anspruch entstanden, Anspruch nicht erloschen, Anspruch durchsetzbar.&nbsp;</p>

<h3>I. Anspruch entstanden</h3>

<p>Zun&auml;chst muss der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung entstanden sein.</p>

<h3>1. Einigung</h3>

<p>Dies setzt eine Einigung nach den &sect;&sect; 145 ff. BGB mit dem Inhalt eines Mietvertrags voraus, also eine entgeltliche Gebrauchs&uuml;berlassung auf Zeit. Hier ist wom&ouml;glich eine Abgrenzung zu anderen Vertragstypen vorzunehmen. Zudem ist auch &sect; 566 BGB zu beachten (&bdquo;Kauf bricht Miete nicht&ldquo;). Beispiel: Wenn A dem B eine Wohnung vermietet und sp&auml;ter die Wohnung an C ver&auml;u&szlig;ert, dann wird der Mietvertrag mit dem neuen Wohnungseigent&uuml;mer fortgesetzt, obwohl eine Einigung mit diesem nicht erfolgte.</p>

<h3>2. Wirksamkeit</h3>

<p>Weiterhin muss f&uuml;r einen Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung auch die Wirksamkeit der Einigung gegeben sein. Insbesondere ist die Schriftform der &sect;&sect; 550 S. 1 BGB, 578 BGB zu ber&uuml;cksichtigen. Wird bei einem Mietvertrag &uuml;ber Wohnraum diese Schriftform nicht eingehalten, f&uuml;hrt dies nicht zur Nichtigkeit, des Vertrags. Vielmehr gilt der Vertrag dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen.</p>

<h3>3. F&auml;lligkeit, &sect; 556b I 1 BGB</h3>

<p>Ferner m&uuml;sste der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung f&uuml;r dessen Entstehung auch f&auml;llig sein. Nach &sect; 556b I 1 BGB gilt, dass die Miete mit Beginn des Monats, sp&auml;testens aber bis zum dritten Werktag gezahlt werden muss.</p>

<h3>II. Anspruch nicht erloschen</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus darf der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung nicht erloschen sein. Hier sind die allgemeinen Erl&ouml;schensgr&uuml;nde sowie die speziellen Erl&ouml;schensgr&uuml;nde aus dem Mietrecht zu er&ouml;rtern.</p>

<h3>1. Mietrecht</h3>

<p>Nach &sect; 536 BGB kann der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung (teilweise) von Gesetzes wegen aufgrund einer Minderung erloschen sein, wenn die Mietsache an M&auml;ngeln leidet. Ebenso erlischt der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung bei einer K&uuml;ndigung gem&auml;&szlig; den &sect;&sect; 542 ff. BGB.</p>

<h3>2. Allgemein</h3>

<h3>III. Anspruch durchsetzbar</h3>

<p>Im Rahmen der Durchsetzbarkeit gelten beim Anspruchs des Vermieters auf Mietzahlung die allgemeinen Verj&auml;hrungsregeln der &sect;&sect; 194 ff. BGB.</p>

<p>&nbsp;</p>


Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung, § 535 II BGB

<h2>Problem - Unrechtm&auml;&szlig;iger Besitz</h2>

<p>Im Rahmen der M&auml;ngel im Mietrecht kann sich der unrechtm&auml;&szlig;iger Besitz als Problem darstellen. Fraglich ist insbesondere, ob ein unrechtm&auml;&szlig;iger Besitz einen Rechtsmangel i.S.d. &sect; 536 III BGB darstellt. Beispiel: A vermietet eine Wohnung an B und noch bevor B die Wohnung beziehen kann, wird die Wohnung von Hausbesetzern besetzt.&nbsp;</p>

<h3>I. Eine Ansicht</h3>

<p>Eine Ansicht vertritt, dass auch ein unrechtm&auml;&szlig;iger Besitz ein Rechtsmangel sei und argumentiert hierbei mit der Wirkung auf den Mieter. Denn in tats&auml;chlicher Hinsicht mache es f&uuml;r den Mieter keinen Unterschied, ob die Person, welche den vertragsgem&auml;&szlig;en Gebrauch der Mietsache verhindere, berechtigterweise dort sei oder nicht, ob also eine Doppelvermietung vorliege oder sich jemand den Besitz nur verschaffe. Somit m&uuml;sse auch ein unrechtm&auml;&szlig;iger Besitz einen Rechtsmangel darstellen.&nbsp;</p>

<h3>II. Andere Ansicht (h.M.)</h3>

<p>Die herrschende Meinung geht hingegen davon aus, dass ein unrechtm&auml;&szlig;iger Besitz keinen Rechtsmangel darstelle und begr&uuml;ndet dies mit dem Wortlaut des &sect; 536 III BGB. Dieser setzt voraus, dass die Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird. Ein unrechtm&auml;&szlig;iger Besitz sei insoweit keine Rechtsposition.</p>

<p>&nbsp;</p>


§ 536 BGB

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