<h2>Aufbau der Pr&uuml;fung - Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen, &sect;&sect; 873, 925 BGB</h2>

<p>Der Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen ist in den &sect;&sect; 873, 925 BGB geregelt.</p>

<h3>I. Einigung</h3>

<p>Der Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen setzt zun&auml;chst eine Einigung nach den &sect;&sect; 145 ff. mit dem Inhalt voraus, dass das Eigentum an dem Grundst&uuml;ck &uuml;bergehen solle. Dies wird auch <strong>Auflassung</strong> genannt, vgl. &sect; 925 BGB. Danach ist erforderlich, dass die dingliche Einigung vor der zust&auml;ndigen Stelle erfolgt. Dies ist regelm&auml;&szlig;ig der Notar. Der schuldrechtliche Kaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Bei der Auflassung gen&uuml;gt es, dass sich beide Parteien bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar einigen. Trotzdem ist eine notarielle Beurkundung &uuml;blich.</p>

<h3>II. Eintragung, &sect; 873 I BGB</h3>

<p>Weiterhin verlangt der Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen die Eintragung in das Grundbuch als Publizit&auml;tsakt, vgl. &sect; 873 I BGB.</p>

<h3>III. Einigsein</h3>

<p>Ferner fordert der Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen das Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung. Grunds&auml;tzlich ist die Auflassung frei widerruflich. Erfolgt aber vor der Eintragung ein Widerruf der Einigung, dann liegt kein wirksamer Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen vor. Dies folgt aus einem Umkehrschluss aus &sect; 873 II BGB, der die Ausnahme bildet. In den dort geregelten F&auml;llen ist die Einigung bindend, kann also nicht mehr widerrufen werden. Beispiel hierf&uuml;r ist die notarielle Beurkundung.</p>

<h3>IV. Berechtigung</h3>

<p>Zuletzt setzt der Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen die Berechtigung des Ver&auml;u&szlig;erers voraus. Dies kann der Eigent&uuml;mer sein, sofern er keiner Verf&uuml;gungsbeschr&auml;nkung unterliegt, oder der verf&uuml;gungsberechtigte Nichteigent&uuml;mer. Beim Eigentumserwerb von unbeweglichen Sachen ist &sect; 878 BGB zu beachten. Diese Norm erzeugt eine Vorverlagerung des ma&szlig;geblichen Zeitpunkts der Berechtigung. Grunds&auml;tzlich muss die Berechtigung bis zum letzten Erwerbstatbestand vorliegen, dies ist &uuml;blicherweise die Eintragung. Sollte aber nach Einigung, aber vor Eintragung die Berechtigung wegfallen, dann l&auml;ge normalerweise keine Berechtigung zum ma&szlig;geblichen Zeitpunkt vor. &sect; 878 BGB verlagert unter bestimmten Voraussetzungen den ma&szlig;geblichen Zeitpunkt f&uuml;r das Vorliegen der Berechtigung auf den Zeitpunkt der Einigung vor, und zwar den Zeitpunkt der Stellung des Antrags auf Eintragung beim Grundbuchamt. Einer dieser F&auml;lle ist die notarielle Beurkundung. Sinn und Zweck der Vorverlagerung ist der Schutz vor der langsamen Arbeit des Grundbuchamts. Im Falle der Nichtberechtigung besteht die M&ouml;glichkeit, dass ein gutgl&auml;ubiger Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen gem&auml;&szlig; &sect; 892 BGB stattfindet.</p>

<p>&nbsp;</p>


Die Auflassung eine Einigung vor der zuständigen Stelle mit dem Inhalt, dass das Eigentum an dem Grundstück übergehen solle, vgl. § 925 BGB. 

Eigentum i.S.v. Art. 14 I GG ist die Summe aller vermögenswerten Positionen, die dem einzelnen durch die Rechtsordnung zugewiesen sind und die diesem eine private Nutzungs- und Verfügungsbefugnis einräumen.

Zivilrecht

Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen, §§ 873, 925 BGB

Sachenrecht 2

<h2>Aufbau der Pr&uuml;fung - Ersterwerb einer Hypothek, &sect;&sect; 873, 1113 ff. BGB</h2>

<p>Der Ersterwerb einer Hypothek ist in den &sect;&sect; 873, 1113 ff. BGB geregelt. Beispiel: A nimmt bei B ein Darlehen auf. B m&ouml;chte Sicherheiten haben. A bestellt B eine Hypothek. F&uuml;r den Fall, dass A das Darlehen nicht zur&uuml;ckzahlt, hat B die M&ouml;glichkeit, in das Grundst&uuml;ck zu vollstrecken und daraus Befriedigung zu erzielen. Hierbei macht es keinen Unterschied, ob der pers&ouml;nliche Schuldner und der Sicherungsgeber personenidentisch sind oder nicht. Vorliegend k&ouml;nnte auch C dem B eine Hypothek an seinem Grundst&uuml;ck bestellen. Sollte A nicht zahlen, kann B bei C vollstrecken. Der Ersterwerb einer Hypothek hat f&uuml;nf bzw. sechs Voraussetzungen.</p>

<h3>I. Zu sichernde Forderung</h3>

<p>Zun&auml;chst setzt der Ersterwerb einer Hypothek eine zu sichernde Forderung voraus. Die Hypothek ist anders als die Grundschuld somit ein akzessorisches Sicherungsrecht. Wenn es keine Forderung gibt, weil die Einigung unwirksam ist, dann besteht auch keine Hypothek.</p>

<h3>II. Einigung, &sect;&sect; 873 I, 1113 BGB</h3>

<p>Weiterhin verlangt der Ersterwerb einer Hypothek eine Einigung nach den allgemeinen Regeln mit dem Inhalt, dass eine Hypothek bestellt werden solle, vgl. &sect;&sect; 873 I, 1113 BGB.</p>

<h3>III. Eintragung, &sect;&sect; 873 I, 1115 BGB</h3>

<p>Ferner fordert der Ersterwerb der Hypothek eine Eintragung ins Grundbuch, vgl. &sect;&sect; 873 I, 1115 BGB.</p>

<h3>IV. Einigsein, &sect; 873 II BGB</h3>

<p>Zudem muss f&uuml;r den Ersterwerb einer Hypothek auch das Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung vorliegen. Das bedeutet, dass auch diese dingliche Einigung frei widerruflich ist, au&szlig;er es ist eine Ausnahme des &sect; 873 II BGB gegeben.</p>

<h3>V. Berechtigung</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus ist f&uuml;r den Ersterwerb einer Hypothek erforderlich, dass die Berechtigung vorliegt. Berechtigter ist &ndash; wie &uuml;blich &ndash; der Eigent&uuml;mer ohne Verf&uuml;gungsbeschr&auml;nkung sowie der verf&uuml;gungsberechtigte Nichteigent&uuml;mer. Auch beim Ersterwerb einer Hypothek ist zu beachten, dass die Berechtigung grunds&auml;tzlich zum Zeitpunkt des letzten Erwerbstatbestands vorliegen muss, also bei der Eintragung. Allerdings regelt &sect; 878 BGB auch f&uuml;r die Hypothek eine Vorverlagerung des ma&szlig;geblichen Zeitpunkts auf den Zeitpunkt der Antragsstellung, sodass ein Schutz vor der langsamen Arbeit des Grundbuchamtes besteht. Im Falle der Nichtberechtigung ist ein gutgl&auml;ubiger Erwerb nach &sect; 892 BGB m&ouml;glich.</p>

<h3>(VI. Bei Briefhypothek: Brief&uuml;bergabe, &sect; 1117 BGB)</h3>

<p>Zuletzt setzt der Ersterwerb einer Briefhypothek die &Uuml;bergabe des Briefes nach &sect; 1117 BGB voraus. Dies gilt nat&uuml;rlich nicht, wenn eine <strong>Buchhypothek</strong> vereinbart wurde.</p>

<p>&nbsp;</p>


Eine Buchhypothek ist ein Hypothek, bei der die Erteilung eines Hypothekenbriefes ausgeschlossen wurde, § 1116 II BGB.

Ersterwerb einer Hypothek, §§ 873, 1113 ff. BGB

Hypothek

<h2>Aufbau der Pr&uuml;fung - Ersterwerb einer Grundschuld, &sect;&sect; 873, 1191 ff. BGB</h2>

<p>Der Ersterwerb einer Grundschuld richtet sich nach den &sect;&sect; 873, 1191 ff. BGB. Beispiel: A nimmt bei B ein Darlehen auf. B m&ouml;chte Sicherheiten. Daher bestellt A dem B eine Grundschuld an seinem Grundst&uuml;ck. Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld abstrakt. Selbst dann, wenn die Darlehensforderung zwischen A und B nichtig sein sollte, w&uuml;rde die Grundschuld bestehen. Typischerweise wird zwischen den Parteien wegen der fehlenden Akzessoriet&auml;t zus&auml;tzlich ein Sicherungsvertrag vereinbart, in dem geregelt ist, was beispielsweise passiert, wenn A das Darlehen zur&uuml;ckzahlt. &Uuml;blicherweise wird B f&uuml;r diesen Fall im Sicherungsvertrag zur R&uuml;ck&uuml;bertragung der Grundschuld verpflichtet.</p>

<h3>I. Einigung, &sect;&sect; 873 I, 1191 BGB</h3>

<p>Der Ersterwerb einer Grundschuld setzt zun&auml;chst eine Einigung mit dem Inhalt, dass eine Grundschuld bestellt werden soll, voraus, vgl. &sect;&sect; 873 I, 1191 BGB.</p>

<h3>II. Eintragung, &sect;&sect; 873 I, 1192 I, 1115 BGB</h3>

<p>Weiterhin verlangt der Ersterwerb einer Grundschuld die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch, vgl.&nbsp; &sect;&sect; 873 I, 1192 I, 1115 BGB. &sect; 1192 I BGB verweist f&uuml;r die Grundschuld auf die Vorschriften der Hypothek, sofern sich keine Besonderheiten daraus ergeben, dass die Grundschuld nicht akzessorisch ist.</p>

<h3>III. Einigsein, &sect; 873 II BGB</h3>

<p>Ferner fordert der Ersterwerb einer Grundschuld das Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung. Denn nach &sect; 873 II BGB ist die dingliche Einigung in bestimmten F&auml;llen bindend. Danach gilt, dass sie in allen anderen F&auml;llen frei widerruflich ist.</p>

<h3>IV. Berechtigung</h3>

<p>Zuletzt ist auch beim Ersterwerb der Grundschuld die Berechtigung des Bestellers erforderlich. Berechtigt ist der Eigent&uuml;mer ohne Verf&uuml;gungsbeschr&auml;nkungen und der verf&uuml;gungsberechtigte Nichteigent&uuml;mer. Auch beim Ersterwerb der Grundschuld ist &sect; 878 BGB zu beachten, wonach der ma&szlig;gebliche Zeitpunkt f&uuml;r das Vorliegen der Berechtigung auf die Antragstellung vorverlagert wird. Bei Nichtberechtigung kann ein gutgl&auml;ubiger Erwerb nach &sect; 892 BGB erfolgen.</p>

<h3>(V. Bei Briefgrundschuld: Brief&uuml;bergabe)</h3>

<p>Zuletzt ist beim Vorliegen einer Briefgrundschuld weitere Voraussetzung f&uuml;r den Ersterwerb die Brief&uuml;bergabe nach den &sect;&sect; 1192 I, 1117 BGB. Dies entf&auml;llt, wenn die Beteiligten sich dar&uuml;ber einigen, dass eine <strong>Buchgrundschuld</strong> bestellt werden solle.</p>

<p>&nbsp;</p>


Eine Buchgrundschuld ist ein Grundschuld, bei der die Erteilung eines Grundschuldbriefes ausgeschlossen wurde, §§ 1192 I, 1116 II BGB.

Ersterwerb einer Grundschuld, §§ 873, 1191 ff. BGB

Grundschuld

<h2>Aufbau der Pr&uuml;fung - Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung, &sect;&sect; 883, 885 BGB</h2>

<p>Der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung ist in den &sect;&sect; 883, 885 BGB geregelt. Beispiel: A verkauft dem B ein Grundst&uuml;ck. Zur Absicherung des Anspruch auf &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks durch Auflassung und Eintragung wird eine Auflassungsvormerkung einger&auml;umt. Die Auflassungsvormerkung soll gew&auml;hrleisten, dass der schuldrechtliche Anspruchs des B gegen A auf &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks auch k&uuml;nftig erf&uuml;llt werden kann. Noch bevor der A an B &uuml;bereignet, verkauft A das Grundst&uuml;ck an C und &uuml;bereignet es auch. M&ouml;glicherweise hilft dem B jedoch, dass er eine Auflassungsvormerkung einger&auml;umt bekommen hat, wenn dadurch die zwischenzeitliche Verf&uuml;gung des A an C gegen&uuml;ber B relativ unwirksam ist, sodass der A weiter in der Lage ist, das Grundst&uuml;ck an B zu &uuml;bereignen.</p>

<h3>A. Voraussetzungen</h3>

<p>Der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung hat vier Voraussetzungen.</p>

<h3>I. Zu sichernder Anspruch</h3>

<p>Zun&auml;chst setzt der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung einen zu sichernden Anspruch voraus. Die Auflassungsvormerkung ist ein akzessorisches Sicherungsrecht und daher in ihrem Bestand von der zusichernden Forderung abh&auml;ngig. Dies ist grunds&auml;tzlich der Anspruch auf &Uuml;bereignung eines Grundst&uuml;cks. Erfasst sind dabei auch k&uuml;nftige Anspr&uuml;che, vgl. &sect; 883 I 2 BGB. Haben A und B noch keinen Kaufvertrag geschlossen, aber hat A dem B bereits ein verbindliches Angebot gemacht, reicht dies aus.</p>

<h3>II. Bewilligung/Einstweilige Verf&uuml;gung, &sect; 885 BGB</h3>

<p>Weiterhin verlangt der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung eine Bewilligung bzw. einstweilige Verf&uuml;gung, vgl. &sect; 885 BGB. Dies sind einseitige Erkl&auml;rungen, sodass weder eine Einigung noch ein Einigsein f&uuml;r den Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung erforderlich sind.</p>

<h3>III. Eintragung, &sect; 883 I 1 BGB</h3>

<p>Dar&uuml;ber hinaus fordert der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung die Eintragung ins Grundbuch gem&auml;&szlig; &sect; 883 I 1 BGB.</p>

<h3>IV. Berechtigung</h3>

<p>Ferner muss f&uuml;r den Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung auch die Berechtigung vorliegen. Berechtigt ist &ndash; wie &uuml;blich - der Eigent&uuml;mer ohne Verf&uuml;gungsbeschr&auml;nkungen oder der verf&uuml;gungsberechtigte Nichteigent&uuml;mer. Grunds&auml;tzlich muss die Berechtigung auch beim Ersterwerb der Auflassungsvormerkung zum Zeitpunkt des letzten Erwerbstatbestands vorliegen. Allerdings ist im Rahmen der Auflassungsvormerkung &sect; 878 BGB analog zu beachten, wonach eine Vorverlagerung des ma&szlig;geblichen Zeitpunkts auf den Zeitpunkt der Antragsstellung unter bestimmten Voraussetzungen m&ouml;glich ist. Bei Nichtberechtigung ist ein gutgl&auml;ubiger Ersterwerb der Auflassungsvormerkung gem&auml;&szlig; den &sect;&sect; 892, 893 BGB analog m&ouml;glich. Eine direkte Anwendung scheidet aus, da die &sect;&sect; 892, 893 BGB eine Verf&uuml;gung voraussetzen. Verf&uuml;gung ist ein Rechtsgesch&auml;ft, das auf die &Uuml;bertragung, Aufhebung, Belastung oder Inhalts&auml;nderung eines Rechts gerichtet ist. Die Auflassungsvormerkung sichert allerdings nur eine k&uuml;nftige Verf&uuml;gung. Jedoch ist dies eine Vorstufe, die den Anspruch verbindlich absichert. Die Auflassungsvormerkung ist daher verf&uuml;gungs&auml;hnlich bzw. eine Art Anwartschaftsrecht.</p>

<h3>B. Rechtsfolge</h3>

<p>Der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung hat die relative Unwirksamkeit von Zwischenverf&uuml;gungen als Rechtsfolge. Wenn nach Abschluss des Kaufvertrags und Einr&auml;umung der Auflassungsvormerkung, jedoch vor &Uuml;bereignung an einen Dritten verf&uuml;gt wird, dann ist diese Verf&uuml;gung dem Auflassungsvormerkungsberechtigten gegen&uuml;ber, aber nur ihm gegen&uuml;ber, unwirksam, vgl. &sect; 883 II BGB. Die &Uuml;bertragung von A an C gilt mithin dem B gegen&uuml;ber nicht. Will B von A &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks aus &sect; 433 I BGB, dann ist aufgrund der Auflassungsvormerkung keine Unm&ouml;glichkeit eingetreten, sodass A dem B das Eigentum immer noch &uuml;bertragen kann. Beim Ersterwerb der Auflassungsvormerkung kann sich das Problem der Anwendbarkeit des &sect; 883 II BGB auf sonstige Umst&auml;nde stellen. Denn nicht nur eine zwischenzeitliche Verf&uuml;gung stellt eine Bedrohung f&uuml;r den Eigentumserwerbs dar. Denkbar ist auch, dass beispielsweise im Rahmen eines gutgl&auml;ubigen Erwerbs der Erwerber zwischenzeitlich b&ouml;sgl&auml;ubig geworden ist und deshalb eine &Uuml;bereignung nicht einmal nach den Regeln des gutgl&auml;ubigen Erwerbs vom Nichtberechtigten m&ouml;glich w&auml;re.</p>

<p>&nbsp;</p>


Das Anwartschaftsrecht ist das wesensgleiche Minus zum Vollrecht, d.h., das alle Vorschriften über das Eigentum entsprechende Anwendung finden. Außerdem ist das Anwartschaftsrecht eine dingliche Erwerbsposition, die nicht mehr einseitig durch den Veräußerer vereitelt werden kann (folgt aus § 161 BGB).

Verfügung ist ein Rechtsgeschäft, das auf Übertragung, Aufhebung, Inhaltsänderung oder Belastung eines Rechts gerichtet ist

Eintragung ins Grundbuch

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