<h2>Aufbau der Pr&uuml;fung - Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen, &sect;&sect; 873, 925 BGB</h2>

<p>Der Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen ist in den &sect;&sect; 873, 925 BGB geregelt.</p>

<h3>I. Einigung</h3>

<p>Der Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen setzt zun&auml;chst eine Einigung nach den &sect;&sect; 145 ff. mit dem Inhalt voraus, dass das Eigentum an dem Grundst&uuml;ck &uuml;bergehen solle. Dies wird auch <strong>Auflassung</strong> genannt, vgl. &sect; 925 BGB. Danach ist erforderlich, dass die dingliche Einigung vor der zust&auml;ndigen Stelle erfolgt. Dies ist regelm&auml;&szlig;ig der Notar. Der schuldrechtliche Kaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Bei der Auflassung gen&uuml;gt es, dass sich beide Parteien bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar einigen. Trotzdem ist eine notarielle Beurkundung &uuml;blich.</p>

<h3>II. Eintragung, &sect; 873 I BGB</h3>

<p>Weiterhin verlangt der Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen die Eintragung in das Grundbuch als Publizit&auml;tsakt, vgl. &sect; 873 I BGB.</p>

<h3>III. Einigsein</h3>

<p>Ferner fordert der Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen das Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung. Grunds&auml;tzlich ist die Auflassung frei widerruflich. Erfolgt aber vor der Eintragung ein Widerruf der Einigung, dann liegt kein wirksamer Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen vor. Dies folgt aus einem Umkehrschluss aus &sect; 873 II BGB, der die Ausnahme bildet. In den dort geregelten F&auml;llen ist die Einigung bindend, kann also nicht mehr widerrufen werden. Beispiel hierf&uuml;r ist die notarielle Beurkundung.</p>

<h3>IV. Berechtigung</h3>

<p>Zuletzt setzt der Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen die Berechtigung des Ver&auml;u&szlig;erers voraus. Dies kann der Eigent&uuml;mer sein, sofern er keiner Verf&uuml;gungsbeschr&auml;nkung unterliegt, oder der verf&uuml;gungsberechtigte Nichteigent&uuml;mer. Beim Eigentumserwerb von unbeweglichen Sachen ist &sect; 878 BGB zu beachten. Diese Norm erzeugt eine Vorverlagerung des ma&szlig;geblichen Zeitpunkts der Berechtigung. Grunds&auml;tzlich muss die Berechtigung bis zum letzten Erwerbstatbestand vorliegen, dies ist &uuml;blicherweise die Eintragung. Sollte aber nach Einigung, aber vor Eintragung die Berechtigung wegfallen, dann l&auml;ge normalerweise keine Berechtigung zum ma&szlig;geblichen Zeitpunkt vor. &sect; 878 BGB verlagert unter bestimmten Voraussetzungen den ma&szlig;geblichen Zeitpunkt f&uuml;r das Vorliegen der Berechtigung auf den Zeitpunkt der Einigung vor, und zwar den Zeitpunkt der Stellung des Antrags auf Eintragung beim Grundbuchamt. Einer dieser F&auml;lle ist die notarielle Beurkundung. Sinn und Zweck der Vorverlagerung ist der Schutz vor der langsamen Arbeit des Grundbuchamts. Im Falle der Nichtberechtigung besteht die M&ouml;glichkeit, dass ein gutgl&auml;ubiger Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen gem&auml;&szlig; &sect; 892 BGB stattfindet.</p>

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Die Auflassung eine Einigung vor der zuständigen Stelle mit dem Inhalt, dass das Eigentum an dem Grundstück übergehen solle, vgl. § 925 BGB. 

Eigentum i.S.v. Art. 14 I GG ist die Summe aller vermögenswerten Positionen, die dem einzelnen durch die Rechtsordnung zugewiesen sind und die diesem eine private Nutzungs- und Verfügungsbefugnis einräumen.

Zivilrecht

Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen, §§ 873, 925 BGB

Sachenrecht 2

<h2>Aufbau der Pr&uuml;fung - Gutgl&auml;ubiger Erwerb, &sect; 892 BGB</h2>

<p>Der gutgl&auml;ubige Erwerb von unbeweglichen Sachen ist in &sect; 892 BGB geregelt. Beispiel: A verkauft&nbsp; B ein Grundst&uuml;ck unter notarieller Beurkundung. Der B wird in das Grundbuch eingetragen. B verkauft das Grundst&uuml;ck wiederum an C. A war zum Zeitpunkt der &Uuml;bertragung des Eigentums unerkannt geisteskrank. B hat das Eigentum an dem Grundst&uuml;ck nicht erworben. Fraglich ist nun, ob ein gutgl&auml;ubiger Erwerb des C vom Nichtberechtigten B m&ouml;glich ist. Ein gutgl&auml;ubiger Erwerb kennt nach &sect; 892 BGB vier Voraussetzungen.</p>

<h3>I. Rechtsgesch&auml;ft im Sinne eines Verkehrsgesch&auml;fts</h3>

<p>Zun&auml;chst setzt ein gutgl&auml;ubiger Erwerb ein Rechtsgesch&auml;ft i.S.e. Verkehrsgesch&auml;fts voraus. Danach ist bei gesetzlichem Eigentumserwerb ein gutgl&auml;ubiger Erwerb nicht m&ouml;glich. Weiterhin besagt der Hinweis auf das Verkehrsgesch&auml;ft lediglich, dass auf Ver&auml;u&szlig;erer- und Erwerberseite unterschiedliche Personen beteiligt sein m&uuml;ssen. Beides ist hier der Fall.</p>

<h3>II. Rechtsscheinstatbestand</h3>

<p>Weiterhin verlangt ein gutgl&auml;ubiger Erwerb vom Nichtberechtigten gem&auml;&szlig; &sect; 892 BGB als Rechtsscheinstatbestand die Eintragung ins Grundbuch, vgl. &sect; 891 BGB. Vorliegend ist B als Eigent&uuml;mer in das Grundbuch eingetragen. Dies erzeugt bei C den Rechtsschein, dass B auch tats&auml;chlich Eigent&uuml;mer sei.</p>

<h3>III. Keine Zerst&ouml;rung des Rechtsscheintatbestandes</h3>

<p>Ferner fordert ein gutgl&auml;ubiger Erwerb, dass der Rechtsscheinstatbestand nicht zerst&ouml;rt wurde. Dies gilt insbesondere f&uuml;r Vermerke im Grundbuch. &sect; 892 I BGB erw&auml;hnt beispielsweise den Widerspruch, welcher in &sect; 899 BGB geregelt ist. Beispiel: Wenn A unerkannt geisteskrank war und B das Eigentum nicht erworben hat, jedoch trotzdem im Grundbuch steht, dann hat A nach &sect; 894 BGB einen Anspruch, der darauf gerichtet ist, dass B einer Grundbuch&auml;nderung zustimmt. W&auml;hrend der Zeit bis zu einer solchen Zustimmung k&ouml;nnte A per einstweiliger Verf&uuml;gung daf&uuml;r sorgen, dass ein Widerspruch eingetragen ist, welcher den Rechtsschein des Grundbuchs zerst&ouml;ren w&uuml;rde. Ein gutgl&auml;ubiger Erwerb ist auch dann nicht m&ouml;glich, wenn ein Insolvenzvermerk eingetragen ist, vgl. &sect; 32 InsO.</p>

<h3>IV. Gutgl&auml;ubigkeit</h3>

<p>Zuletzt setzt ein gutgl&auml;ubiger Erwerb die Gutgl&auml;ubigkeit des Erwerbers voraus. Hier ist im Gegensatz zum gutgl&auml;ubigen Erwerb bei beweglichen Sachen nur positive Kenntnis sch&auml;dlich. Ein gutgl&auml;ubiger Erwerb w&uuml;rde im vorliegenden Fall somit nur dann ausscheiden, wenn C Kenntnis von der mangelnden Eigent&uuml;merstellung des B h&auml;tte. Sollte er lediglich grob fahrl&auml;ssig in Unkenntnis sein, ist dies unsch&auml;dlich. Hintergrund ist, dass der Rechtsschein des Grundbuchs st&auml;rker ist als der des Besitzes, sodass ein h&ouml;herer Gutglaubensschutz notwendig ist. Zu beachten ist, dass ein gutgl&auml;ubiger Erwerb grunds&auml;tzlich fordert, dass die Gutgl&auml;ubigkeit zum Zeitpunkt des letzten Erwerbstatbestands vorliegen muss, also bei der Eintragung ins Grundbuch. &sect; 892 II BGB verlagert den ma&szlig;geblichen Zeitpunkt f&uuml;r das Vorliegen der Gutgl&auml;ubigkeit vor, wobei dies nicht bzgl. etwaiger Vermerke gilt, die zwischenzeitlich eingetragen wurden.</p>

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Gutgläubiger Erwerb, § 892 BGB

<h2>Aufbau der Pr&uuml;fung - Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung, &sect; 894 BGB</h2>

<p>Der Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung ist in &sect; 894 BGB geregelt. Beispiel: A verkauft dem B sein Grundst&uuml;ck und &uuml;bereignet es auch. Es stellt sich heraus, dass der A bei der &Uuml;bereignung unerkannt geisteskrank war. B ist schon im Grundbuch eingetragen worden. &sect; 894 BGB vermittelt dem A einen Anspruch auf Zustimmung des B zur Grundbuchberichtigung. Denn B kann das Grundbuch nicht selbst berichtigen. Er muss vielmehr seine Zustimmung zur Grundbuchberichtigung durch das Grundbuchamt erteilen. Der Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung nach &sect; 894 BGB hat drei Voraussetzungen.</p>

<h3>I. Unrichtigkeit des Grundbuchs</h3>

<p>Zun&auml;chst setzt der Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung die Unrichtigkeit des Grundbuchs voraus. Das Grundbuch ist unrichtig, wenn eine Diskrepanz zwischen formeller und materieller Rechtslage besteht.</p>

<h3>1. Formelle Rechtslage</h3>

<p>Die formelle Rechtslage ist die Rechtslage, die sich aus dem Grundbuch ergibt.</p>

<h3>2. Materielle Rechtslage</h3>

<p>Die materielle Rechtslage ist diejenige, wie sie in Wahrheit ist. Hier ist in formeller Hinsicht B als Eigent&uuml;mer im Grundbuch aufgef&uuml;hrt. In materieller Hinsicht hat eine chronologische Pr&uuml;fung zu erfolgen. Urspr&uuml;nglich war A Eigent&uuml;mer des Grundst&uuml;cks. Daraufhin k&ouml;nnte B das Eigentum nach den &sect;&sect; 873, 925 BGB erworben haben. Dies setzt eine wirksame dingliche Einigung voraus. Hier war der A jedoch unerkannt geisteskrank, sodass die Einigung nicht wirksam war. A ist daher immer noch Eigent&uuml;mer des Grundst&uuml;cks. Mithin besteht die Diskrepanz, wie sie f&uuml;r den Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung erforderlich ist.</p>

<h3>II. Anspruchsberechtigter</h3>

<p>Weiterhin verlangt der Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung, dass ein <strong>Anspruchsberechtigter </strong>gegeben ist. Dies ist derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen wurde. Hier ist A Eigent&uuml;mer, dennoch steht B im Grundbuch. A ist somit Anspruchsberechtigter.</p>

<h3>III. Anspruchsgegner</h3>

<p>Ferner fordert der Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung, dass ein <strong>Anspruchsgegner </strong>vorliegt. Dies ist derjenige, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird. B w&uuml;rde durch seine Austragung betroffen, daher ist er Anspruchsgegner.</p>

<h3>IV. Rechtsfolge: Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung</h3>

<p>Die Rechtsfolge ist sodann der Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung. A kann mithin von B verlangen, dass er seine Zustimmungserkl&auml;rung zur &Auml;nderung des Grundbuchs abgibt. Wenn A verhindern m&ouml;chte, dass B bis zur Berichtigung das Grundst&uuml;ck an einen gutgl&auml;ubigen Dritten &uuml;bereignet, kann er per einstweiliger Verf&uuml;gung einen Widerspruch in das Grundbuch eintragen lassen, vgl. &sect; 899 BGB. Dar&uuml;ber hinaus gilt &sect; 894 ZPO f&uuml;r die Durchsetzung des Anspruchs. Fordert A den B auf, die Zustimmungserkl&auml;rung abzugeben, und weigert sich B, dann kann A gegen B auf Abgabe der Zustimmung vor Gericht klagen. Mit Rechtskraft des Urteils wird die Zustimmungserkl&auml;rung fingiert, sie gilt dann als abgegeben, sodass&nbsp; das Grundbuchamt den B austragen und den A eintragen kann.</p>

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Grundbuch

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