Fall: Schwarzer Schimmel

Sachverhalt (PDF)

M mietete mit schriftlichem Vertrag vom 20.10.2013 ein dem V gehörendes und in Hamburg-Eppendorf belegenes Penthouse an. Das Mietverhältnis begann am 01.02.2014 und sollte auf unbestimmte Zeit laufen. Die monatliche Miete beträgt laut Mietvertrag brutto 1.600 Euro. Mit dieser Pauschalmiete sind Grundmiete und Nebenkosten abgegolten. Eine gesonderte Umlegung und Abrechnung von Nebenkosten findet nicht statt. Die Miete ist monatlich im Voraus jeweils bis zum 3. Werktag des Monats zu zahlen. Ausdrücklich wurde auch vereinbart, dass die Dachisolierung durch V kontrolliert werden muss.

Mitte Januar zog die Freundin (F) des M mit Genehmigung des V in die angemietete Wohnung. Auf Bitten des M, der sich zu diesem Zeitpunkt im Ausland befand, wies F den V am 03.02.2014 in einem Vier-Augen-Gespräch auf die bislang unterbliebene Kontrolle der Dachisolierung hin. Dabei teilte die F auch mit, dass sich wegen einer – durch Putzrisse verursachten – Durchfeuchtung der Außenwand im Wohnzimmer Schwarzschimmelkulturen gebildet hätten. Ferner kündigte die F dem V an, dass die Dachkontrolle selbst durchgeführt würde und die Kosten notfalls von der Miete abgezogen würden, wenn die Kontrolle nicht bald von V durchgeführt würde.

Als in der Folge nichts geschah, veranlasste der M die Kontrolle der Dachisolierung durch den Dachdecker D. Dieser stellte eine Beschädigung der Dämmung an zwei Stellen des Daches fest. Der Schaden ist nach Auskunft des D wahrscheinlich tags zuvor durch einen schweren Sturm verursacht worden. Weiter stellte D fest, dass aufgrund dieser Beschädigung zwar nicht mit dem Eindringen von Regenwasser zu rechnen sei, jedoch ein Wärmeverlust drohe. Daraufhin ließ M den D die Dämmung an diesen Stellen austauschen. Die hierfür ausgestellte Rechnung in Höhe von 1.200 Euro beglich M sofort.

Eine Erstattung des Betrages lehnte V in einem Telefonat Ende Mai 2014 endgültig ab. Ab August 2014 stellte M die Mietzahlung ein, einerseits um Druck auszuüben, dass V den in der Wohnung vorhandenen Schimmel beseitigt, andererseits um nicht auf den Kosten für den Austausch der Dämmung sitzen zu bleiben.

Nachdem der V den M mit Schreiben vom 13.09.2014 aufgefordert hatte, die ausstehende Miete bis zum 20.09.2014 zu begleichen, kündigte V mit Schreiben 17.10.2014, dem M zugegangen am 18.10.2014, den Mietvertrag unter Hinweis auf die ausgebliebene Zahlung fristlos, räumte aber dem M eine Frist für die Suche nach einer neuen Wohnung und die Räumung des Penthouses bis zum 31.12.2014 ein. Dieser Kündigung widersprach M in einem persönlichen Gespräch am 20.10.2014.

Ist die von V am 22.10.2014 erhobene Klage auf Zahlung der Miete in Höhe von 4.800 Euro und auf Räumung der Wohnung zum Ablauf des 31.12.2014 begründet, wenn M seinerseits mit eventuellen Gegenansprüchen aufrechnet und sich bzgl. des Schimmelbefalls auf ein Zurückbehaltungsrecht beruft.

Bearbeitervermerk:
Es ist davon auszugehen, dass die Vereinbarung über die Miethöhe wirksam ist und dass die Minderung der Gesamtmiete um 15 % wegen Schimmelbildung angemessen ist.

Dieser Sachervalt wurde von Sören A. Croll erstellt.

Lösung

Musterlösung



A. Anspruch V gegen M auf Zahlung der Miete i.H.v. 4.800 Euro gemäß § 535 II BGB
V könnte gegen M einen Anspruch auf Zahlung der Miete i.H.v. 4.800 Euro gemäß § 535 II BGB haben.

I. Anspruch entstanden

1. Einigung
Hierfür müssten sich V und M zunächst mit dem Inhalt eines Mietvertrags i.S.d. § 535 BGB geeinigt haben. Eine Einigung setzt zwei sich deckende Willenserklärungen, Angebot und Annahme, voraus. Vorliegend haben sich V und M am 20.10.2013 über die entgeltliche Überlassung des Penthouses auf unbestimmte Zeit geeinigt. Eine Einigung mit dem Inhalt eines Mietvertrags i.S.d. §§ 145 ff. BGB liegt mithin vor.

2. Wirksamkeit
Diese Einigung müsste zudem auch wirksam sein. Der Mietvertrag in der gemäß § 550 S.1 BGB vorgesehenen Schriftform geschlossen worden. Eine Verletzung dieses Schriftformerfordernisses hätte indes ohnehin nicht die Nichtigkeit des Mietvertrages zur Folge. Andere rechtshindernde Einwendungen sind nicht ersichtlich.
Somit ist die zwischen V und M zustande gekommene Einigung auch wirksam.

3. Fälligkeit der Miete
Weiterhin müsste die im von V und M geschlossenen Mietvertrag festgesetzte Miete auch bereits fällig sein. Nach § 556 b I BGB ist der Miete grundsätzlich zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Laut Mietvertrag ist M dazu verpflichtet, die Miete i.H.v. 1.600 Euro monatlich im Voraus jeweils bis zum dritten Werktag zu zahlen. Vorliegend hat M ab August 2014 die Mietzahlung eingestellt. Am 22.10.2014 ist mithin die Miete für die Monate August bis einschließlich Oktober i.H.v. 4.800 Euro fällig.

4. Ergebnis
Folglich ist der Anspruch des V gegen M auf Zahlung der Miete i.H.v. 4.800 Euro gemäß § 535 II BGB vorerst wirksam entstanden.

II. Anspruch nicht erloschen
Der Anspruch des V gegen M auf Zahlung der Miete i.H.v. 4.800 Euro könnte jedoch erloschen sein.

1. Kündigung des M
Vorliegend hat M keine Kündigung vorgenommen, so dass der Anspruch des V gegen M auf Zahlung der Miete i.H.v. 4.800 Euro nicht aufgrund einer Kündigung durch M erloschen ist.

2. Minderung wegen Schimmelpilzbildung nach § 536 BGB
Der Anspruch des V gegen M auf Zahlung der Miete i.H.v. 4.800 Euro könnte jedoch ganz oder teilweise aufgrund Minderung wegen Schimmelpilzbildung nach § 536 BGB erloschen sein.

a) Wirksamer Mietvertrag
Hierfür müsste zunächst ein wirksamer Mietvertrag vorliegen, der bis zum Eintritt des Mangels auch noch nicht erloschen war. Vorliegend haben V und M am 20.10.2013 einen wirksamen Mietvertrag geschlossen, der zum Zeitpunkt der Schimmelbildung auch noch Bestand hatte.

b) Mangel
Zudem müsste der Mietsache – hier dem Penthouse - ein Mangel i.S.d. § 536 BGB anhaften. Bei der Bildung von Schwarzschimmelkulturen im Wohnzimmer des Penthouses könnte es sich um einen Sachmangel i.S.d. § 536 I, II BGB handeln. Eine Mietsache leidet immer dann an einem Sachmangel, wenn ein erheblicher Mangel gemäß § 536 I BGB vorliegt oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, vgl. § 536 II BGB. Hier könnte es sich bei der Bildung der Schimmelpilze um einen erheblichen Mangel i.S.d. § 536 I BGB handeln. Ein erheblicher Mangel besteht gemäß § 536 I BGB immer dann, wenn die vertraglich geschuldete Soll-Beschaffenheit von der Ist-Beschaffenheit abweicht, welche zudem den vertragsgemäßen Gebrauch der Sache aufhebt oder mindert. Vorliegend hat ein Riss im Putz zur Durchfeuchtung der Außenwand und infolgedessen zur Bildung von Schwarzschimmelkulturen im Wohnzimmer des Penthouses geführt. Zwar wurde der Zustand des Penthouses als frei von Schimmel in dem zwischen V und M geschlossenen Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart. Jedoch birgt die Bildung von Schimmel in Wohnräumen erhebliche Gesundheitsgefahren für die Bewohner. Zudem beeinträchtigt die Bildung von Schwarzschimmelkulturen die Ästhetik des Wohnraums und kann zur Beschädigung des Mobiliars führen. Mithin ist anzunehmen, dass der von V und M geschlossene Mietvertrag die gefahrlose Bewohnbarkeit des Penthouses und damit auch das Fehlen von Schimmelpilzkulturen voraussetzt. In Bezug auf die Schimmelpilzbildung handelt es sich folglich um eine Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit. Diese Abweichung müsste zudem den vertragsgemäßen Gebrauch des Penthouses mindern oder aufheben. Vorliegend erfolgte die Schimmelpilzbildung lediglich im Wohnzimmer des Penthouses, so dass die übrigen Räumlichkeiten vertragsgemäß genutzt werden können. Jedoch ist infolge der Schimmelpilzbildung der Gebrauch des Wohnzimmers aufgrund von gesundheitlichen Risiken, der Einschränkung der Wohnraumästhetik sowie der Gefahr der Schädigung des Mobiliars gemindert, vgl. § 536 I 2 BGB. Folglich liegt ein erheblicher Mangel i.S.d. § 536 I BGB vor.

c) Maßgeblicher Zeitpunkt
Weiterhin müsste die Mietsache bereits bei Überlassung an den Mieter an einem Mangel gelitten haben oder dieser Mangel müsste während der Mietzeit aufgetreten sein, vgl. § 536 I 1 BGB. Vorliegend ist davon auszugehen, dass der Riss im Putz bereits bei Überlassung des Penthouses an M bestand, der Schimmel sich jedoch erst während der Mietzeit bildete. Mithin lag der Mangel auch zum maßgeblichen Zeitpunkt vor.

d) Kein Ausschluss
Allerdings dürfte die Mietminderung nicht ausgeschlossen sein.

aa) § 536 b BGB
Nach § 536 b BGB ist eine Mietminderung immer dann ausgeschlossen, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Kenntnis oder fahrlässige Unkenntnis von dem in Frage stehenden Mangel hatte. Hier ist dem Sachverhalt nicht zu entnehmen, dass M zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Kenntnis von dem Riss im Putz und der damit begünstigten Schimmelbildung hatte, zumal die Schimmelbildung erst nach Vertragsschluss auftrat. Auch bietet der Sachverhalt keinen Anlass zur Annahme, M habe fahrlässig keine Kenntnis von der Bildung der Schwarzschimmelkulturen gehabt. Dass M ungeachtet des Schimmelpilzes vorerst weiterhin die volle Miete weiterzahlte, ist unbeachtlich. Das vorbehaltlose Weiterzahlen der Miete in Kenntnis des Mangels führt grundsätzlich nicht zu einer Analogie des § 536 b BGB. Auch eine Verwirkung ist nicht gegeben. Insofern fehlt es bereits am Zeitmoment, da zwischen dem Auftritt des Schimmelpilzes und der Mietminderung nur wenige Monate lagen, zumal M vermutlich in der Erwartung zugewartet hat, V werde den Mangel noch beheben. Ein Ausschluss der Mietminderung nach § 536 b BGB liegt somit nicht vor.

bb) § 536 c II Nr. 1 BGB
Weiterhin ist gemäß § 536 c II Nr. 1 BGB eine Mietminderung dann ausgeschlossen, wenn der Mieter es unterlassen hat, den Mangel der Mietsache anzuzeigen und der der Vermieter infolgedessen nicht Abhilfe schaffen konnte. Hier hat die mit Genehmigung des V seit Mitte Januar im Penthouse wohnhafte F den V am 03.02.2014 in einem Vier-Augen-Gespräch auf den Schimmelbefall und den Riss im Putz hingewiesen. Fraglich ist lediglich, ob M – der augenscheinlich alleiniger Mieter des Penthouses geblieben ist – die Mängelanzeige hätte persönlich vornehmen müssen. Jedoch handelt es sich bei der Mängelanzeige – wenn nicht bereits um eine Willenserklärung – so doch zumindest um eine geschäftsähnliche Handlung, für welche die §§ 145 ff. BGB und damit auch die Stellvertretungsregeln der §§ 164 ff. BGB entsprechend gelten. Hier liegen die Voraussetzungen einer wirksamen Stellvertretung des M durch F nach den §§ 164 ff. BGB vor. Mithin wurde die Bildung der Schwarzschimmelkulturen im Wohnzimmer des Penthouses wirksam von M angezeigt, so dass V bis zum August 2014 hätte Abhilfe schaffen können. Folglich ist die Mietminderung auch nach § 536 c BGB nicht ausgeschlossen.

cc) Ergebnis
Weitere Ausschlussgründe, wie bspw. § 326 II BGB analog oder § 242 BGB, sind nicht ersichtlich, da der Mangel eindeutig aus der Sphäre des Vermieters rührt. Somit ist die Mietminderung nicht ausgeschlossen.

dd) Rechtsfolge
Abhängig vom Umfang des Mangels kann der Mieter der Mietsache den Miete mindern, vgl. § 536 I 1, oder er wird ganz von der Zahlung der Miete befreit, vgl. § 536 I 2 BGB. Hierbei tritt die Rechtsfolge kraft Gesetzes ein, so dass eine Minderungserklärung nicht erforderlich ist. Wie obig bereits festgestellt, ist die Tauglichkeit des Penthouses lediglich gemindert, so dass nur eine Minderung der Miete gemäß § 536 I 2 BGB in Betracht kommt. Hierbei ist laut Sachverhalt zu unterstellen, dass eine Minderung von 15 % der monatlichen Miete bei einem derartigen Schimmelbefall angemessen ist. Für die Monate August bis einschließlich Oktober 2014 reduziert sich der Miete nach § 536 I 2 somit um monatlich 240 Euro.

3. Minderung wegen beschädigter Dämmung gemäß § 536 BGB
Zudem könnte noch eine Mietminderung wegen der beschädigten Dämmung gemäß § 536 BGB in Betracht kommen. Jedoch scheiden mögliche das Dach betreffende Mängel vorliegend aus, da die Beschädigung der Dämmung sofort nach der Entdeckung des Mangels behoben wurde.

4. Aufrechnung nach den §§ 387 ff. BGB
Zudem könnte der Anspruch des V gegen M auf Zahlung der Miete i.H.v. 4.800 Euro durch Aufrechnung nach den §§ 387 ff. BGB ganz oder teilweise erloschen sein.

a) Aufrechnungslage
Hierfür bedarf es zunächst einer Aufrechnungslage.

aa) Gegenseitige Forderungen
Diese setzt wiederum zwei auf Wechselseitigkeit beruhende Forderungen voraus. Vorliegend hat V gegen M einen Anspruch auf Mietzahlung i.H.v. 4.800 Euro aus § 535 II BGB, gemindert um 15 % infolge der Mietminderung (s.o.). Somit müsste auch M eine Forderung aus dem Mietverhältnis zustehen.

(1) Anspruch M gegen V auf Rückzahlung ungemindert gezahlter Miete gemäß den §§ 536, 812 I 1 1. Fall BGB
M könnte gegen V einen Anspruch auf Rückzahlung der ungemindert gezahlten Miete i.H.v. 620 Euro für die Monate Februar bis einschließlich Juli 2014 gemäß den §§ 536, 812 I 1. Fall BGB haben. Jedoch zahlte M die Miete in Kenntnis des Mangels in den Monaten Februar bis Juli 2014 vorbehaltlos, so dass eine Rückforderung schon wegen § 814 BGB ausscheidet. M hat gegen V mithin keinen Anspruch auf Rückzahlung ungemindert gezahlter Miete gemäß den §§ 536, 812 I 1 1. Fall BGB.

(2) Ansprüche wegen Ausbesserung der Dämmung
M könnten gegen V jedoch Ansprüche wegen der Ausbesserung der Dämmung zustehen.

(a) Anspruch M gegen V auf Aufwendungsersatz i.H.v. 1.200 Euro gemäß § 536 a II Nr. 1 BGB
M könnte gegen V einen Anspruch auf Aufwendungsersatz i.H.v. 1.200 Euro gemäß § 536 a II Nr. 1 BGB haben.

(aa) Mangel i.S.d. § 536 BGB
Hierfür müsste die defekte Dämmung zunächst einen Mangel i.S.d. § 536 BGB darstellen. Vorliegend könnte es sich bei der Dämmung um einen Sachmangel, genauer einen erheblichen Mangel i.S.d. § 536 I BGB handeln. Dieser setzt die Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit voraus, wobei die Ist-Beschaffenheit zu einer Minderung oder der Aufhebung des Gebrauchs der Mietsache führen muss. Vorliegend führt die Beschädigung der Dämmung zwar nicht zum Eindringen von Regenwasser. Jedoch ist aufgrund der mangelnden Dämmung mit Wärmeverlust und infolgedessen mit erhöhten Heizkosten rechnen. Eine funktionierende Dämmung wird grundsätzlich vom Mietvertrag vorausgesetzt, so dass eine Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit vorliegt, welche den vertragsgemäßen Zustand zumindest mindert, vgl. § 536 I 2 BGB.
Mithin lag ein Sachmangel i.S.d. § 536 BGB vor.

(bb) Aufwendungen i.S.d. § 536 a II BGB
Zudem müsste eine Aufwendung i.S.d. § 536 a II BGB vorliegen. Aufwendungen sind im Gegensatz zum Schaden freiwillige Vermögensopfer. Hier hat M den Dachdecker freiwillig bestellt und ebenso freiwillig die Rechnung für den Austausch der Dämmung beglichen. Mithin liegen Aufwendungen i.S.d. § 536 a II BGB i.H.v. 1.200 Euro vor.

(cc) Verzugsvoraussetzungen des § 286 I 1 BGB
Überdies müssten die Verzugsvoraussetzungen des § 286 I 1 BGB vorliegen. Hierfür müsste eine Mahnung gemäß § 286 I 1 BGB vorliegen. M hat V die Beschädigung an der Dämmung jedoch zu keiner Zeit angezeigt oder angemahnt. Die Mahnung könnte jedoch nach § 286 II Nr. 4 BGB entbehrlich gewesen sein, wenn V die alsbaldige Leistung ankündigte, gleichwohl nicht erfüllte. Vorliegend hat sich M im Mietvertrag zur baldigen Kontrolle der Dachisolierung verpflichtet. Der Hinweis der F, dass die Dachisolierung kontrolliert werden müsste, könnte eine Mahnung insofern entbehrlich gemacht haben. Allerdings hätte M demzufolge lediglich die Kontrolle der Dachisolierung, nicht jedoch die Beseitigung von Mängeln in der Dämmung in Auftrag geben dürfen. Denn die unterbliebene Kontrolle der Dachisolierung kann lediglich eine Pflichtverletzung, nicht jedoch selbst einen Mangel darstellen. Insofern war eine Mahnung nicht nach § 286 II Nr. 4 BGB entbehrlich, so dass die Verzugsvoraussetzungen des § 286 I 1 BGB nicht vorliegen.

(dd) Ergebnis
Mithin hat M gegen V keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz i.H.v. 1.200 Euro gemäß § 536 a II Nr. 1 BGB.

(b) Anspruch M gegen V auf Aufwendungsersatz i.H.v. 1.200 Euro gemäß § 536 a II Nr. 2 BGB
M könnte gegen V jedoch einen Anspruch auf Aufwendungsersatz i.H.v. 1.200 Euro gemäß § 536 a II Nr. 2 BGB haben. Hierfür müsste neben einem Mangel und bestehenden Aufwendungen die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig sein. Erfasst werden allerdings nur Notmaßnahmen, die keinen Aufschub dulden und auch ohne vorherige Mahnung einen Aufwendungsersatz auslösen sollen. Vorliegend ist lediglich Wärmeverlust aufgrund des Dämmungsdefekts zu befürchten, welcher insbesondere in den Sommermonaten keine Notmaßnahme erfordert. Dieser Umstand allein kann eine Geltendmachung des Aufwendungsersatzanspruchs ohne vorherige Mahnung nach § 536 a II Nr. 2 BGB nicht rechtfertigen.
M hat somit keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz i.H.v. 1.200 Euro gemäß § 536 a II Nr. 2 BGB.

(c) Anspruch M gegen V auf Aufwendungsersatz i.H.v. 1.200 Euro nach § 539 I i.V.m. §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB
M könnte gegen V jedoch einen Anspruch auf Aufwendungsersatz i.H:v. 1.200 Euro nach § 539 I i.V.m. §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB haben. Hierfür müssten die Voraussetzungen der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag vorliegen.

(aa) Fremdes Geschäft
Hierfür müsste es sich bei der Begleichung der Rechnung durch M um ein für ihn fremdes Geschäft gehandelt haben. Fremd ist jedes Geschäft, das in den Interessen- und Pflichtenkreis eines anderen fällt. Hier fällt die Reparatur der Dachisolierung in den Interessen- und Pflichtenkreis des V als Vermieter und Eigentümer des Penthouses. Mithin handelt es sich bei der Begleichung der Rechnung i.H.v. 1.200 Euro um ein fremdes Geschäft.

(bb) Fremdgeschäftsführungswille
M müsste zudem über den erforderlichen Fremdgeschäftsführungswillen verfügen. Dies ist dann der Fall, wenn M die Rechnung mit dem Willen und in dem Bewusstsein beglichen hat, ein Geschäft des V zu tätigen. Vorliegend wusste M, dass die Beauftragung des Dachdeckers mit der Kontrolle und Reparatur der Dachisolierung eine Aufgabe des V gewesen wäre und dieser infolgedessen auch die Kosten der Reparatur zu tragen hätte. Somit handelte M auch mit dem erforderlichen Fremdgeschäftsführungswillen.

(cc) Ohne Auftrag
Ein Auftrag des V an M, die Dachisolierung kontrollieren und reparieren zu lassen sowie die Rechnung zu begleichen lag nicht vor. M handelte folglich auch ohne Auftrag.

(dd) Berechtigung
M müsste zudem zur Geschäftsführung berechtigt gewesen sein. Dies ist nach § 683 S. 1 BGB dann der Fall, wenn die Geschäftsführung im Interesse des Geschäftsherrn ist und seinem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen entspricht. Hierbei beurteilt sich das Interesse nach objektiven, der mutmaßliche Wille jedoch nach subjektiven Kriterien. Vorliegend ist V der Vermieter und Eigentümer des Penthouses und hat daher objektiv grundsätzlich ein Interesse am Erhalt der Mietsache und damit auch an der Reparatur von beschädigter Dämmung. Allerdings hat sich nicht ausdrücklich hinsichtlich der Reparatur geäußert. Mithin ist der mutmaßliche Wille maßgeblich. Vorliegend hat V die Begleichung der Rechnung im Mai 2014 endgültig abgelehnt. Daraus ist zu schließen, dass die sofortige Reparatur der Dachisolierung nicht seinem Willen entsprach. Dies mag auch den Grund haben, dass er die Dringlichkeit der Maßnahme wie auch die Auswahl eines möglicherweise günstigeren Dachdeckers selbst hatte vornehmen wollen. Mithin ist davon auszugehen, dass die Reparatur der Dämmung und damit auch die Begleichung der Rechnung i.H.v. 1.200 Euro nicht dem Willen des V entsprach. Zudem ist auch nicht ersichtlich, dass ohne die Reparatur und die Begleichung der Rechnung eine gesetzliche Pflicht des V, die im öffentlichen Interesse ist, nicht rechtzeitig erfüllt worden wäre, und der entgegenstehende Wille des V deshalb nach § 679 BGB unbeachtlich wäre.

(ee) Ergebnis
Folglich hat M gegen V keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz aus § 539 I i.V.m. §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB.

(d) Anspruch M gegen V auf Aufwendungsersatz gemäß § 539 I i.V.m. §§ 677, 684 S. 1 BGB
M könnte gegen V allerdings einen Anspruch auf Aufwendungsersatz gemäß § 539 I i.V.m. §§ 677, 684 S. 1 BGB haben. Sofern die Voraussetzungen des § 683 S. 1 BGB nicht vorliegen, kann der Geschäftsführer nach § 684 S. 1 BGB alles, was der Geschäftsherr durch die Geschäftsführung erlangt hat, von diesem nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herausverlangen. Hier liegen die Voraussetzungen einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag bis auf die Willensgemäßheit der Geschäftsführung vor, vgl. § 683 S. 1 BGB. Mithin ist V verpflichtet, alles, was er durch die Geschäftsführung erlangt hat, an V herauszugeben. Vorliegend hat V die Reparatur der Dämmung, also den Werkerfolg der Dachdeckerarbeit erlangt. Da er dieses Werk jedoch nicht herausgeben kann, ist er nach § 818 II 1. Fall BGB zum Wertersatz verpflichtet. Dies richtet sich mithin nach der durchschnittlichen Vergütung für eine derartige Reparatur der Dämmung. Mangels anderer Angaben im Sachverhalt ist anzunehmen, dass ein Werklohn i.H.v. 1.200 Euro als durchschnittlich zu betrachten ist.
Mithin hat M gegen V einen Anspruch auf Aufwendungsersatz gemäß § 539 I i.V.m. §§ 677, 684 S. 1 BGB.

(e) Anspruch M gegen V auf Schadensersatz i.H.v. 1.200 Euro nach § 536 a I BGB
M könnte gegen V einen Anspruch auf Schadensersatz i.H.v. 1.200 Euro nach § 536 a I BGB haben.

(aa) Mangel i.S.d. § 536 BGB
Vorliegend stellt die Beschädigung der Dämmung einen Sachmangel i.S.d. § 536 I BGB dar (s.o.).

(bb) Maßgeblicher Zeitpunkt
Zudem müsste das Penthouse bereits bei Überlassung der Mietsache an dem Mangel gelitten haben oder der Mangel müsste während der Mietzeit aufgetreten sein. Hier ist die Beschädigung der Dämmung während der Mietzeit und damit zum maßgeblichen Zeitpunkt aufgetreten.

(cc) Fall des § 536 a I BGB
Überdies müsste ein Fall des § 536 a I BGB vorliegen. Hier wurde die Dämmung wahrscheinlich während eines Sturms während der Mietzeit beschädigt, so dass ein ursprünglicher Mangel nicht besteht, vgl. § 536 a I 1. Fall BGB. § 536 a I 2. Fall BGB setzt ein Verschulden des Vermieters voraus. Hier wurde die Dämmung jedoch durch einen Sturm beschädigt, so dass V kein Verschuldensvorwurf i.S.d. §§ 276, 278 BGB trifft. Für die Variante des § 536 a I Fall BGB müssen zuletzt die Verzugsvoraussetzungen des § 286 I 1 BGB vorliegen. Mangels Mahnung bzw. Entbehrlichkeit der Mahnung befand sich V nicht im Verzug gemäß § 286 I 1 BGB, so dass kein Fall des § 536 a I BGB vorliegt.
Ungeachtet dessen ist bereits fraglich, ob § 536 a I BGB überhaupt für die vom Mieter getätigten Aufwendungen einschlägig ist, da dies mit dem Sinn und Zweck des § 536 a II BGB nicht vereinbart werden kann. Schließlich soll der Mieter freiwillige Vermögensopfer nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 536 a II BGB ersetzt bekommen. Zudem hatte M die Mängelanzeige unterlassen (s.o.), so dass der Schadensersatzanspruch auch nach § 536 c I Nr. 2 BGB ausgeschlossen wäre.

(dd) Ergebnis
Folglich hat M gegen V keinen Anspruch auf Schadensersatz i.H.v. 1.200 Euro gemäß § 536 a I BGB.

(3) Ergebnis
Somit hat M gegen V einen Anspruch auf Aufwendungsersatz i.H.v. 1.200 Euro nach § 539 I i.V.m. §§ 677, 684 S. 1 BGB, so dass wechselseitige Forderungen vorliegen.

bb) Gleichartigkeit der Forderungen
Zudem lauten beide Forderungen auf ein Entgelt, so dass auch ihre Gleichartigkeit gegeben ist.

cc) Erfüllbarkeit der Hauptforderung
Weiterhin ist die Forderung des V gegen M nach § 271 I BGB erfüllbar.

dd) Fälligkeit und Durchsetzbarkeit der Gegenforderung
Überdies ist die Forderung des M gegen V nach § 271 I BGB fällig und auch durchsetzbar.

b) Kein Ausschluss nach den §§ 390 ff. BGB
Die Aufrechnung ist zudem weder vertraglich noch gesetzlich ausgeschlossen.

c) Aufrechnungserklärung gemäß § 388 BGB
Auch hat M laut Sachverhalt die Aufrechnung nach § 388 BGB erklärt.

d) Rechtsfolge
Nach § 389 BGB bewirkt die Aufrechnung, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt als erloschen gelten, in welchem sie sich erstmalig aufrechenbar gegenüber standen. Mithin verbleibt nach der Aufrechnung eine Forderung des V gegen M auf Zahlung der Miete nach § 535 II BGB i.H.v. 3.600 Euro (abzüglich des Minderungsbetrages, s.o).

e) Ergebnis
Nach Abzug der Mietminderung und der Aufrechnung hat V gegen M somit einen Anspruch auf Zahlung der Miete i.H.v. 2.880 Euro aus § 535 II BGB.

III. Anspruch durchsetzbar
Der Anspruch des V gegen M auf Zahlung der Miete i.H.v. 2.880 Euro aus § 535 II BGB könnte jedoch nicht durchsetzbar sein, wenn M aufgrund des Schimmelbefalls ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zusteht. Vorliegend ist § 320 BGB grundsätzlich anwendbar, da der Anspruch des M gegen V auf Beseitigung des Mangels – hier in Form des Schimmelbefalls – neben § 536 BGB bestehen bleibt. Zudem stehen diese beiden Pflichten im Gegenseitigkeitsverhältnis. Auch ist die Pflicht des V zur Beseitigung des Schimmels aus § 535 I 2 BGB fällig und durchsetzbar, da ihm der Mangel angezeigt wurde und keine rechtshemmenden Einreden bestehen. Überdies ist M selbst vertragstreu gewesen. Da M die Gegenleistung noch nicht erbracht hat und die Einrede nicht ausgeschlossen ist, liegen die Voraussetzungen des § 320 BGB vor. Mithin steht ihm ein Zurückbehaltungsrecht in dreifacher Höhe der Mietminderung, also 3 x 240 Euro, mithin 720 Euro, zu. Mithin hat M ein Zurückbehaltungsrecht für die drei Monate i.H.v. 2.160 Euro gemäß § 320 BGB. Somit ist der Anspruch des V gegen M auf Zahlung der Miete aus § 535 II BGB lediglich i.H.v. 720 Euro durchsetzbar.

IV. Ergebnis
V hat gegen M folglich keinen Anspruch auf Zahlung der Miete i.H.v. 4.800 Euro. V hat gegen M vielmehr einen Anspruch auf Zahlung der Miete i.H.v. 2.880 Euro, ist jedoch aufgrund des Zurückbehaltungsrechts des M aus § 320 BGB lediglich i.H.v. 720 Euro durchsetzbar.

B. Anspruch V gegen M auf Räumung der Wohnung zum Ablauf des 31.12.2014

I. Anspruch V gegen M auf Räumung der Wohnung zum Ablauf des 31.12.2014 gemäß § 546 BGB
V könnte gegen M einen Anspruch auf Räumung der Wohnung zum Ablauf des 31.12.2014 gemäß § 546 I BGB haben. Hiernach ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, vgl. § 546 I BGB.

1. Wirksames Mietverhältnis
Vorliegend haben V und M am 20.10.2013 einen wirksamen Mietvertrag geschlossen.

2. Beendigung
Zudem müsste das Mietverhältnis beendet worden sein. Ein Mietverhältnis endet grundsätzlich durch Zeitablauf, Aufhebungsvertrag oder Kündigung eine der beiden Parteien. Vorliegend hat V das Mietverhältnis mit Schreiben vom 17.10.2014 fristlos gekündigt. Mithin könnte eine Beendigung des Mietverhältnisses nach § 546 I BGB vorliegen.

3. Kündigungserklärung gemäß den §§ 568 I, 569 IV BGB
Zudem müsste eine wirksame Kündigungserklärung erfolgt sein, vgl. §§ 568 I, 569 IV BGB. Hier hat V die Schriftform des § 568 I BGB eingehalten. Zudem hat V das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt, so dass nach § 569 IV BGB die Angabe des zur Kündigung führenden wichtigen Grundes in dem Kündigungsschreiben anzugeben ist. Vorliegend hat V als Kündigungsgrund das Ausbleiben der Zahlung von drei Monatsmieten angegeben, vgl. § 543 II Nr. 3 BGB. Da eine Abmahnung nach § 543 II 2 Nr. 3 BGB nicht erforderlich ist, liegen die Voraussetzungen der §§ 568 I, 569 IV BGB vor.


4. Kündigungsgrund
Überdies müsste ein wirksamer Kündigungsgrund vorliegen. Nach § 543 I 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Vorliegend kommen als Kündigungsgrund § 543 II Nr. 3 lit. a BGB und § 543 II Nr. 3 lit. b BGB in Betracht.
Nach § 543 II Nr. 3 lit. a BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht erheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Nach § 543 II Nr. 3 lit. b BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Mithin müssen die Verzugsvoraussetzungen des § 286 I 1 BGB vorliegen. Zwar ist in dem Schreiben des V vom 13.09.2014 eine Mahnung i.S.d. § 286 I 1 BGB zu erblicken. Jedoch steht M hinsichtlich eines Betrages von 2.160 Euro ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zu, so dass er hinsichtlich des Anspruchs des V gegen M auf Mietzahlung i.H.v. 2.880 Euro nach § 535 II BGB lediglich mit der Zahlung von 720 Euro in Verzug ist. Mithin liegen weder die Voraussetzungen des § 543 II Nr. 3 lit. a BGB, noch die Voraussetzungen des § 543 II Nr. 3 lit. b BGB vor.
Folglich mangelt es an einem Kündigungsgrund.

5. Ergebnis
Mangels eines wirksamen Kündigungsgrundes hat V gegen M keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung bis zum Ablauf des 31.12.2014 nach § 546 I BGB.

II. Anspruch V gegen M auf Räumung der Wohnung bis zum Ablauf des 31.12.2014 gemäß § 985 BGB
V könnte gegen M jedoch einen Anspruch auf Räumung der Wohnung bis zum Ablauf des 31.12.2014 gemäß § 985 BGB haben. Mangels wirksamer Kündigung steht M als Mieter allerdings immer noch ein Recht zum Besitz nach § 986 I 1 BGB zu. Mithin hat V gegen M keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung bis zum Ablauf des 31.12.2014 aus § 985 BGB.

III. Ergebnis
Folglich hat V gegen M keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung bis zum Ablauf des 31.12.2014.


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