Fall: Die vorgemerkten Grundstücke

V ist als Eigentümer der Grundstücke Karlstraße Nr. 1 – 3, die jeweils mit einem Mehrfamilienhaus bebaut sind, im Grundbuch von Hamburg eingetragen. Ihm gehören aber in Wirklichkeit nur die Grundstücke Karlstraße Nr. 2 und Nr. 3. Das Grundstück Karlstraße Nr. 1 steht weiterhin im Eigentum des E, der es im Jahre 2013 an V übereignet hat, zu diesem Zeitpunkt jedoch schon (unerkennbar) geisteskrank war.

Anfang Dezember 2014 veräußert V die drei Grundstücke in einer Serie formgerechter Kaufverträge, und zwar das Grundstück Nr. 1 an A, das Grundstück Nr. 2 an B und das Grundstück Nr. 3 an C. In allen drei Fällen erfolgt gleichzeitig die formgerechte Auflassung. Außerdem wird den Käufern beim Vertragsabschluss jeweils eine Eigentumsvormerkung bewilligt, die noch vor Jahresende im Grundbuch eingetragen wird.

I. Im Januar 2015 stellt A beim Grundbuchamt den Antrag auf Eigentumsumschreibung. Kurz danach erfährt der inzwischen ernannte Betreuer des E den Sachverhalt. Er erreicht im Februar 2015 die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Eintragung des V als Eigentümer des Grundstücks Karlstraße Nr. 1. Im März 2015 wird A als neuer Eigentümer dieses Grundstücks eingetragen.
Welche Ansprüche hat E gegen A?

II. Im notariellen Kaufvertrag mit B war der Kaufpreis für das Grundstück Nr. 2 aus Gründen der Gebührenersparnis mit 220.000 Euro angegeben worden, während die Parteien sich darüber einig waren, dass B 380.000 Euro als Kaufpreis zahlen sollte. Da V bald (unbegründete) Bedenken hinsichtlich der Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit des B bekam, verkaufte er das Grundstück Anfang Januar 2015 nochmals in einem weiteren notariellen Vertrag an D zu einem Kaufpreis von 380.000 Euro, wobei wiederum gleichzeitig die Auflassung erfolgte und eine Vormerkung für den Käufer bewilligt wurde. Diese Vormerkung wurde Mitte Januar im Grundbuch eingetragen. Ende Februar erfolgte die Umschreibung des Eigentums auf B.
Kann D nunmehr noch erreichen, dass er die Eigentümerstellung erhält?

III. Die Eintragung des C als Eigentümer des Grundstücks Karlstraße Nr. 3 erfolgt Anfang März. Bald darauf erfährt C, dass V das Grundstück am 28. Februar 2015 für drei Jahre an M schriftlich vermietet und dem M auch noch am selben Tage übergeben hat.
Kann C von M die Herausgabe des Grundstücks verlangen?

Teil I:

A. Anspruch E gegen A auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs nach § 894 BGB
E könnte gegen A einen Anspruch auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs nach § 894 BGB haben. Dies setzt zunächst voraus, dass das Grundbuch unrichtig ist. Dazu müsste die formelle Registerlage von der materiellen Rechtslage abweichen.

I. Formelle Registerlage
Im Grundbuch ist A als Eigentümer des Grundstücks eingetragen.

II. Materielle Rechtslage
Materiell-rechtlich müsste E Eigentümer des Grundstücks sein.

1. Ursprünglich
Ursprünglich war E Eigentümer des Grundstücks.

2. Eigentumserwerb durch V nach den §§ 873 I, 925 BGB
E könnte sein Eigentum jedoch an V nach den §§ 873 I, 925 BGB verloren haben.

a) Auflassung
Hierfür müssten sich E und V zunächst nach § 873 I BGB geeinigt haben. Hier haben sich E und V darüber geeinigt, dass das Eigentum an dem Grundstück von E auf V übergehen soll. Die Auflassung i.S.d. § 873 I BGB liegt mithin vor.

b) Wirksamkeit
Diese Einigung müsste jedoch auch wirksam sein. Hier war E zum Zeitpunkt der Auflassung unerkannt geisteskrank und damit geschäftsunfähig i.S.v. § 104 Nr. 2 BGB. Seine Willenserklärung ist somit nach § 105 I BGB nichtig.

c) Ergebnis
Mangels wirksamer Einigung hat E das Eigentum an dem Grundstück nicht gemäß den §§ 873 I, 925 BGB verloren.

3. Eigentumserwerb des A gemäß den §§ 873 I, 925 BGB
E könnte das Eigentum an dem Grundstück jedoch an A verloren haben, wenn dieser das Eigentum wirksam von V nach den §§ 873 I, 925 BGB erworben hat.

a) Auflassung
Hierfür müsste das Grundstück nach § 873 I BGB zunächst wirksam aufgelassen worden sein. Hier haben sich V und A über den Übergang des Eigentums auf A geeinigt. Laut Sachverhalt erfolgte die Auflassung auch formgerecht i.S.d. § 925 BGB. V und A haben sich mithin wirksam geeinigt.

b) Eintragung ins Grundbuch
Weiterhin wurde A auch am 01.03.2015 als Eigentümer des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen, vgl. § 873 I BGB.

c) Einigsein
A und V waren sich überdies auch im Zeitpunkt der Eintragung bezüglich des Eigentumsübergangs einig.

d) Berechtigung
Überdies müsste V auch zur Eigentumsübertragung berechtigt gewesen sein. Vorliegend hat V das Eigentum an dem Grundstück aufgrund der unerkannten Geisteskrankheit und der damit einhergehenden Geschäftsunfähigkeit des E nicht erworben, so dass E zum Zeitpunkt der Einigung immer noch Eigentümer war. V war mithin nicht zur Eigentumsübertragung an A berechtigt.

e) Gutgläubiger Eigentumserwerb vom Nichtberechtigten nach § 892 I BGB
A könnte das Eigentum an dem Grundstück jedoch auch gutgläubig von V nach § 892 I BGB erworben haben.

aa) Rechtsgeschäft i.S.e. Verkehrsgeschäfts
Hierfür müsste zunächst ein Rechtsgeschäft i.S.e. Verkehrsgeschäfts vorliegen. Hier stehen bei der Auflassung mit V und A auf Veräußerer- und Erwerberseite unterschiedliche Personen. Eine Rechtsgeschäft i.S.e. Verkehrsgeschäfts liegt somit vor.

bb) Rechtsscheinstatbestand nach § 891 BGB
Weiterhin müsste V unberechtigt als Eigentümer des Grundstücks eingetragen sein, damit die Vermutung des § 891 BGB gilt. Hier ist V als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Er gilt aufgrund der Vermutung des § 891 BGB somit als rechtmäßiger Eigentümer. Der Rechtsscheinstatbestand des § 891 BGB ist mithin erfüllt.

cc) Keine Zerstörung des Rechtsscheinstatbestands
Dieser Rechtsscheinstatbestand dürfte zudem nicht zerstört worden sein. Hier wurde noch vor der Eintragung des A als Eigentümer des Grundstücks von dem Betreuer des E gem. § 899 BGB die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Eintragung des V als Eigentümer erwirkt. Folglich wurde der Rechtsscheinstatbestand des § 891 BGB zerstört. Hier könnte der Widerspruch jedoch dadurch überwunden worden sein, dass A von V wirksam eine Auflassungsvormerkung nach den §§ 883 I, 885 BGB erworben hat und der Widerruf nach § 883 II 1 BGB unbeachtlich ist.

(1) Voraussetzungen
A müsste somit vorerst wirksam eine Auflassungsvormerkung erworben haben.

(a) Zu sichernder Anspruch
Hierfür müsste A zunächst ein zu sichernder Anspruch zustehen. Vorliegend haben sich A und V wirksam über den Kauf des Grundstücks gemäß den §§ 433, 311 b I BGB geeinigt. Hier ist der zu sichernde Anspruch somit der Anspruch des A gegen V auf Eigentumsübertragung aus § 433 I BGB.

(b) Bewilligung
Die Eintragung der Auflassungsvormerkung wurde zudem von V nach § 885 I 1 BGB bewilligt.

(c) Eintragung
Weiterhin müsste die Auflassungsvormerkung auch nach § 883 I BGB in das Grundbuch eingetragen worden sein. Hier erfolgte die Eintragung der Vormerkung zugunsten des A im Dezember 2014.

(d) Berechtigung
Überdies müsste V auch zur Bewilligung der Eintragung der Vormerkung berechtigt gewesen sein. Berechtigt zur Bewilligung einer Vormerkung ist grundsätzlich der Eigentümer des Grundstücks. Hier ist V mangels Eigentümerstellung nicht zur Bewilligung der Vormerkung berechtigt.

(e) Gutgläubiger Erwerb der Auflassungsvormerkung vom Nichtberechtigten nach den §§ 892, 893 BGB analog
A könnte die Auflassungsvormerkung jedoch gutgläubig von V nach den §§ 892, 893 BGB erworben haben.

(aa) Anwendbarkeit
Fraglich ist, ob die §§ 892, 893 BGB überhaupt auf eine Auflassungsvormerkung anwendbar sind. § 892 BGB wäre direkt anwendbar, wenn die Auflassungsvormerkung ein dingliches Recht darstellen würde. Nach überwiegender Auffassung ist die Vormerkung kein dingliches Recht. Die Vormerkung ist als Anwartschaftsrecht jedoch verfügungsähnlich und kommt einem dinglichen Recht damit sehr nahe, so dass die §§ 892, 893 BGB zumindest analoge Anwendung finden.

(bb) Voraussetzungen

(aaa) Rechtsgeschäft i.S.e. Verkehrsgeschäfts
Ein Rechtsgeschäft i.S.e. Verkehrsgeschäfts liegt vorliegend vor.

(bbb) Rechtsscheinstatbestand
V war zudem als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen, so dass die Vermutung des § 891 BGB zu seinen Gunsten gilt.


(ccc) Keine Zerstörung des Rechtsscheinstatbestands
Dieser Rechtsscheinstatbestand dürfte zudem nicht zerstört worden sein. Hier war der Widerspruch gegen die Eintragung des V als Eigentümer zum Zeitpunkt der Eintragung der Auflassungsvormerkung noch nicht in das Grundbuch eingetragen, so dass der Rechtsscheinstatbestand des § 891 BGB nicht zerstört war.

(ddd) Gutgläubigkeit des A
A müsste zudem gutgläubig i.S.d. § 892 BGB gewesen sein. Gutgläubig ist derjenige, der nicht bösgläubig ist, also keine positive Kenntnis von dem Mangel der Berechtigung zum Zeitpunkt der Antragstellung hatte, vgl. § 892 II BGB. Hier hatte A zum Zeitpunkt der Antragstellung für die Eintragung der Vormerkung keine Kenntnis davon, dass V nicht Eigentümer des Grundstücks ist. A war mithin auch gutgläubig i.S.d. § 892 I BGB.

(eee) Ergebnis
A hat von V folglich gutgläubig eine Auflassungsvormerkung nach den §§ 892, 893 BGB erworben.

(2) Rechtsfolge
Nach § 883 II 1 BGB ist eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück getroffen wird, unwirksam, soweit sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Hier wurde der gutgläubige Eigentumserwerb des A durch die Eintragung des Widerspruchs vereitelt. Diese Eintragung stellt jedoch keine Verfügung i.S.d. § 883 II 1 BGB dar. Fraglich ist folglich, ob § 883 II 1 BGB auch auf sonstige Umstände anwendbar ist, die den ggf. gutgläubigen Eigentumserwerb vereiteln.

(a) Eine Ansicht
Nach einer Ansicht ist § 883 II 1 BGB nur auf Verfügungen, nicht jedoch auf sonstige Umstände anwendbar, die einen Eigentumserwerb verhindern. Begründet wird dies insbesondere mit dem klaren Wortlaut des § 883 II 1 BGB. Zudem wolle § 883 II 1 BGB den Vormerkungsgläubiger lediglich vor konkurrierenden Gläubigern des Vormerkungsschuldners schützen, nicht jedoch eine Wirkung zu lasten des wahren Eigentümers herbeiführen.

(b) Andere Ansicht
Die gegenteilige Ansicht geht hingegen von der Anwendbarkeit des § 883 II 1 BGB auf sonstige Umstände, die den ggf. gutgläubigen Eigentumserwerb vereiteln würden, aus. Dies begründet sie insbesondere mit dem Sinn und Zweck der Auflassungsvormerkung.

(c) Stellungnahme
Letztere Ansicht ist vorzugswürdig. Denn die Auflassungsvormerkung wäre fast wertlos, wenn sie den Gläubiger nur vor zwischenzeitlichen Verfügungen des Buchberechtigten schützen, ihm aber nicht die Durchsetzung des vormerkungsgesicherten Anspruchs ermöglichen würde. Der Vormerkung muss zudem als einziges und zuverlässiges Sicherungsmittel ein weiter Anwendungsbereich gewährt werden, so dass der Gläubiger vor allen denkbaren Erfüllungshindernissen geschützt ist. Somit ist § 883 II 1 BGB teleologisch extensiv auszulegen, so dass sein Anwendungsbereich auch solche Umstände umfasst, die zwar keine Verfügung darstellen, aber den ggf. gutgläubigen Erwerb des Eigentums vereiteln würden.
Mithin überwindet die Auflassungsvormerkung des A über § 883 II 1 BGB den vom Betreuer des E eingetragenen Widerspruch, so dass dieser im Hinblick auf A unwirksam ist.

dd) Gutgläubigkeit des A
Weiterhin müsste A bezüglich der Eigentümerstellung des V gutgläubig i.S.d. § 892 I BGB gewesen sein. Dies ist dann der Fall, wenn A nicht bösgläubig war, mithin zum Zeitpunkt der Antragsstellung keine Kenntnis von dem Mangel der Berechtigung des V hatte, vgl. § 892 II BGB. Hier war der Widerspruch gegen die Eigentümerstellung des V zum Zeitpunkt der Antragstellung zur Eintragung der Vormerkung im Januar 2015 noch nicht in das Grundbuch eingetragen. A hatte folglich keine Kenntnis von der mangelnden Berechtigung des V und war somit auch gutgläubig i.S.d. § 892 I BGB.

f) Ergebnis
A hat das Eigentum an dem Grundstück mithin gutgläubig von V gemäß § 892 I BGB erworben.

4. Ergebnis
E hat sein Eigentum an dem Grundstück folglich an A verloren.

III. Ergebnis
E hat gegen A keinen Anspruch auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs nach § 894 BGB.

B. Anspruch E gegen A auf Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück nach § 812 I 1 1. Fall BGB
E könnte gegen A jedoch einen Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück nach § 812 I 1 1. Fall BGB haben.

I. Etwas erlangt
Hier hat A das Eigentum an dem Grundstück als vermögenswerten Vorteil i.S.d. § 812 I 1 1. Fall BGB erlangt.

II. Durch Leistung
Allerdings hat A das Eigentum nicht durch eine Leistung des E erlangt.

III. Ergebnis
E hat gegen A mithin keinen Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück gemäß § 812 I 1 1. Fall.

C. Anspruch E gegen A auf Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück gemäß § 812 I 1 2. Fall BGB
E könnte gegen A jedoch einen Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück nach § 812 I 1 2. Fall BGB haben.

I. Etwas erlangt
Vorliegend hat A das Eigentum an dem Grundstück nach § 892 I BGB erlangt.

II. Nicht durch Leistung
Weiterhin dürfte A das Eigentum an dem Grundstück nicht durch Leistung erlangt haben. Hier hat A das Eigentum jedoch durch eine Leistung des V erlangt, so dass die Eingriffskondiktion des § 812 I 1 2. Fall gesperrt ist.

III. Ergebnis
E hat gegen A somit keinen Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück aus §812 I 1 2.Fall.

Teil II:

Anspruch D gegen B auf Abgabe einer formgerechten Bewilligung i.S.d. §§ 19, 39 GBO der Umschreibung des Grundstücks nach § 888 I BGB
D könnte gegen B einen Anspruch auf Abgabe einer formgerechten Bewilligung i.S.d. §§ 19, 39 GBO der Umschreibung des Grundstücks nach § 888 I BGB haben.

I. Auflassungsvormerkung des D nach den §§ 883 I, 885 BGB
Hierfür müsste D zunächst wirksam eine Auflassungsvormerkung erworben haben, vgl. §§ 883 I, 885 BGB.

1. Zu sichernder Anspruch
Dies setzt einen zu sichernden Anspruch voraus. Hier haben sich D und V formgerecht über den Kauf des Grundstücks zu einem Preis von 380.000 Euro gemäß den §§ 433, 311 b I BGB geeinigt. Der zu sichernde Anspruch ist mithin der Anspruch des D gegen V auf Eigentumsübertragung aus § 433 I BGB.

2. Bewilligung
Hier hat V zudem die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des D auch i.S.d. § 885 BGB bewilligt.

3. Eintragung
Die Auflassungsvormerkung wurde auch in das Grundbuch eingetragen.

4. Berechtigung
Zudem war V als Eigentümer des Grundstücks auch zur Bewilligung der Eintragung der Auflassungsvormerkung berechtigt.


II. Rechtsfolge
Nach § 883 II 1 BGB ist eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück getroffen wird, unwirksam, soweit sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Hier hätte der Eigentumserwerb des B zur Folge, dass D das Eigentum an dem Grundstück nicht mehr erwerben könnte. Die Verfügung des V an B ist somit nach § 883 II 1 BGG gegenüber D grundsätzlich unwirksam.

III. Auflassungsvormerkung des B nach den §§ 883 II 1, 885 BGB
Hier könnte die Auflassungsvormerkung des D gegenüber B jedoch ihrerseits nach § 883 II 1 BGB unwirksam sein, wenn B bereits vor der Eintragung der Vormerkung des D selbst eine Auflassungsvormerkung von V nach den §§ 883 I, 885 BGB erworben hat.

1. Zu sichernder Anspruch
Für den Erwerb einer wirksamen Vormerkung durch B bedarf es zunächst eines zu sichernden Anspruchs. Vorliegend kommt ein Anspruch des B gegen V auf Eigentumsübertragung nach § 433 I BGB in Betracht.

a) Einigung
Dies setzt eine Einigung von V und B voraus. Hier haben B und V im notariellen Kaufvertrag einen Kaufpreis von 220.000 Euro angegeben. Allerdings waren sich V und B einig, dass B das Grundstück von V zu einem Preis von 380.000 Euro kaufen soll. V und B hatten lediglich den geringeren Kaufpreis angegeben, um eine Gebührenersparnis zu erreichen. Somit liegt bezüglich des notariell beurkundeten Kaufpreises i.H.v. 220.000 Euro ein Scheingeschäft i.S.d. § 117 I BGB vor, das lediglich die Einigung bezüglich eines Kaufpreises i.H.v. 380.000 Euro verdecken soll. Nach § 117 II BGB gelten folglich die Vorschriften für das verdeckte Geschäft. B und V haben sich mithin über den Kauf des Grundstücks zu einem Preis von 380.000 Euro geeinigt.

b) Wirksamkeit
Diese Einigung müsste zudem wirksam sein. Hier wurde die Einigung über den Kauf des Grundstücks zu einem Preis von 380.000 Euro nicht notariell beurkundet, da V und B mit einer niedrigen Kaufpreisangabe Gebühren sparen wollten. Mangels notarieller Beurkundung des wahren Kaufpreises i.H.v. 380.000 Euro als Gegenstand der Einigung nach § 311 b I BGB ist die Einigung grundsätzlich nach § 125 S. 1 BGB unwirksam, wenn keine Heilung des Formverstoßes eingetreten ist. Hier könnte eine Heilung des Formverstoßes durch Eintragung des B als Eigentümer in das Grundbuch nach § 311 b I 2 BGB geheilt worden sein. Dies ist jedoch zu verneinen. Zum einen tritt die Heilung ex nunc ein, entfaltet somit keine Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Sie ändert folglich nichts daran, dass der zu sichernde Anspruch nicht besteht. Bis zur Erfüllung besteht kein wirksamer Anspruch. Nach der Erfüllung kann ein solcher Anspruch mithin nicht mehr bestehen. Im Übrigen bezieht sich vorliegend die Heilung auf das verdeckte Rechtsgeschäft, wohingegen die Eintragung den notariell beurkundeten, nach § 117 I BGB nichtigen Vertrag zum Gegenstand hat. Folglich ist vorliegend keine Heilung des Formverstoßes nach § 311 b I 2 BGB eingetreten.

2. Ergebnis
Mangels einer wirksamen Einigung besteht kein zu sichernder Anspruch des B gegen V, so dass B keine Auflassungsvormerkung nach § 883 I, 885 BGB erworben hat.

IV. Ergebnis
Da die Eigentumsübertragung von V an B gegenüber D nach § 883 II 1 BGB unwirksam ist, hat D gegen B einen Anspruch auf Abgabe einer formgerechten Bewilligung der Umschreibung des Grundstücks nach § 888 I BGB.

Teil III:

Anspruch C gegen M auf Herausgabe des Grundstücks aus § 985 BGB
C könnte gegen M einen Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks nach § 985 BGB haben.

I. Besitz des M
Vorliegend ist M im Besitz des Grundstücks nach § 854 I BGB.

II. Eigentum des C
Hier hat C zudem das Eigentum an dem Grundstück nach den §§ 873 I, 925 BGB von V erworben.

III. Kein Recht zum Besitz
M dürfte zudem kein Recht zum Besitz haben. Hier könnte sich ein solches Recht zum Besitz allerdings nach § 986 I 1 1. Fall BGB aus dem zwischen V und M i.S.d. § 535 BGB geschlossenen Mietvertrag ergeben. Denn nach den §§ 566, 578 BGB tritt der Erwerber des Grundstücks anstelle des bisherigen Eigentümers in das Mietverhältnis ein, wenn der bisherige Eigentümer den Besitz am Grundstück vor dem Eigentumswechsel bereits an den Mieter überlassen hatte. Hier wurde M der Besitz an dem Grundstück noch vor Eintragung des C als Eigentümer in das Grundbuch von V überlassen. Somit hat M auch gegenüber C grundsätzlich nach § 986 I 1 1. Fall BGB ein Recht zum Besitz. Etwas anderes könnte lediglich gelten, wenn C nach § 883 II 1 BGB aufgrund einer Auflassungsvormerkung nicht nach den §§ 566, 578 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist.

1. Auflassungsvormerkung nach den §§ 883 I, 885 BGB
Hierfür müsste D wirksam eine Auflassungsvormerkung gemäß den §§ 883 I, 885 BGB erworben haben. Hier ist der Anspruch des D gegen V auf Eigentumsübertragung aus § 433 I BGB der zu sichernde Anspruch i.S.d. § 883 I BGB. Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des D in das Grundbuch wurde zudem auch von V nach § 885 BGB bewilligt. Auch wurde die Vormerkung in das Grundbuch eingetragen. Überdies war V als Eigentümer des Grundstücks auch zu der Bewilligung der Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch berechtigt. C hat mithin wirksam eine Auflassungsvormerkung von V nach den §§ 883 I, 885 BGB erworben.

2. Rechtsfolge
Nach § 883 II 1 BGB ist eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück getroffen wird, unwirksam, soweit sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Fraglich ist, ob § 883 II 1 BGB auch auf Mietverhältnisse anwendbar ist, die vor dem Eigentumserwerb begründet wurden.

a) Eine Ansicht
Eine Ansicht nimmt mangels Verfügungscharakters eines Mietverhältnisses zumindest eine analoge Anwendung des § 883 II 1 BGB auf zwischen Eintragung einer Auflassungsvormerkung und vor Eigentumserwerb begründete Mietverhältnisse an, da diese einer belastenden Verfügung in etwa gleichstehen. Dies wird zunächst damit begründet, dass eine Vormerkung den Gläubiger erst Recht vor einer Einbeziehung eines von ihm nicht geschlossenen Vertrags und der damit einhergehenden Vorenthaltung des Besitzes am Grundstück geschützt werden müsse. Durch den § 566 BGB erfahre der Mietvertrag eine partielle Verdinglichung, so dass diese Verdinglichung auch im Rahmen des Vormerkungsschutzes Berücksichtigung finden müsse. Weiterhin könne eine durch den Mietvertrag bedingte Vorenthaltung des Besitzes an dem Grundstück wesentlich belastender sein, als bspw. eine unbedeutende Belastung des Grundstücks in Form eines dinglichen Wegerechts. Schließlich folge eine Ähnlichkeit von echter Verfügung und Besitzüberlassung an den Mieter aus § 185 BGB, der nach überwiegender Ansicht entsprechend anwendbar ist, wenn ein Nichteigentümer aufgrund entsprechender Ermächtigung durch den Eigentümer im eigenen Namen das Grundstück vermietet oder verpachtet.
Nach dieser Ansicht wäre die Vermietung des Grundstücks an M somit gegenüber C nach § 883 II 1 BGB unwirksam.

b) Andere Ansicht
Die gegenteilige Ansicht lehnt eine solche analoge Anwendung des § 883 II 1 BGB auf ein zwischen Eintragung einer Vormerkung und Eigentumsübertragung begründetes Mietverhältnis ab. Hierfür wird insbesondere angeführt, dass die Vormerkung lediglich die künftige dingliche Rechtsänderung schütze. Die Vermietung eines Grundstücks komme einer echten Verfügung jedoch nicht gleich, da eine echte Verfügung dazu führen würde, dass dem Gläubiger der Vormerkung das vorgemerkte Recht selbst vorenthalten wird. Im Falle einer zwischenzeitlichen Vermietung erlangt der Gläubiger der Vormerkung jedoch die Eigentumsposition, verliert hingegen nur eine bestimmte Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks, wofür er jedoch den Mietzins als Ausgleich erhält. Zudem sei auch das Sozialstaatsprinzip des Art. 20 GG sowie die Bestandsschutzregelungen des sozialen Mietrechts zu berücksichtigen, so dass der durch § 566 BGB beabsichtigte Sozialschutz gegenüber dem Schutz des Vormerkungsgläubigers Vorrang genießen müsse.

c) Stellungnahme
Vorliegend sprechen die besseren Argumente für die zweitgenannte Ansicht. Im Gegensatz zu echten Verfügungen oder auch sonstigen Umständen, die den ggf. gutgläubigen Eigentumserwerb vereiteln könnten, erlangt der Gläubiger das sich aus dem zu sichernden Anspruch ergebende Recht bei zwischenzeitlicher Vermietung. § 883 II 1 BGB beabsichtigt lediglich die Sicherung des jeweiligen Anspruchs, nicht jedoch die im Wesentlichen schuldrechtliche Belastung durch ein Mietverhältnis. Auch fallen die Bestandsschutzregelungen des sozialen Mietrechts ins Gewicht, da der Mieter nach der Wertung des § 566 BGB schützenswerter erscheint, als der Gläubiger der Vormerkung, welcher das Eigentum an dem Grundstück - wie durch die Vormerkung zugesichert - erwerben konnte.
Somit führt § 883 II 1 BGB vorliegend nicht zur Unwirksamkeit des Mietverhältnisses gegenüber C.

3. Ergebnis
M hat gegenüber C nach § 986 I 1 1. Fall BGB mithin ein Recht zum Besitz am Grundstück des C.

IV. Ergebnis
C hat gegen M folglich keinen Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks gemäß § 985 BGB.