Fall: Der Oktaeder

Die O GmbH (O) betreibt seit Jahrzehnten sehr erfolgreich von der Stadt H aus einen Handel mit unterschiedlichen Glas-, (Blei-) Kristall-, Silber und Goldmodellen sogenannter Oktaeder (Achtflächner). Diese Modelle dienen in erster Linie der Zierde (im Volksmund zum Teil leicht verächtlich „Stehrümchen“ genannt), wobei sie, gerade bei den durchsichtigen Varianten durch ein spezielles, von der O entwickeltes Laserverfahren durch „innerliche“ Gravuren zu wahren Kunst- und Liebhabermodellen „aufgepeppt“ werden können und dann zum Teil astronomische Preise erzielen.

Da das Geschäft gut lief, entschloss sich die O im Jahre 2011, nach diesbezüglichen Vorgesprächen mit der Stadt H und der entsprechenden Liegenschaftsabteilung, ein Grundstück für den Bau eines Bürogebäudes im sogenannten Villenviertel zu erwerben. Auf diesem Grundstück sollte, das wusste die Beklagte aus den Vorgesprächen, ein hypermodernes, goldschimmerndes Bürogebäude in Form eines Oktaeders gebaut werden. Das Gebäude sollte passend zum in der Firma der O allgegenwärtigen Symbol der Acht auch acht Stockwerke haben.

Die Stadt H erließ in diesem Zusammenhang im Dezember 2013 für das fragliche Gebiet, auf der Grundlage des bis dahin allein bestehenden F-Plans, der, der tatsächlichen Bebauung entsprechend, ein reines Wohngebiet (WR) vorsah, einen qualifizierten B-Plan, der ein Kerngebiet, mit allerdings maximal 4-geschossiger Bauweise, vorsieht.

Nach architektonischer Planung des Vorhabens durch einen international renommierten Architekten reichte die O unter dem 1. August 2014 einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids unter Befügung aller erforderlichen Unterlagen, bzgl. des Bürobaus in achtgeschossiger Bauweise bei der Beklagten ein. Die zuständige Behörde lehnte den Antrag mit Bescheid vom 20. Oktober 2014 ab. Zur Begründung verwies sie auf den B-Plan und die darin enthaltene Festsetzung einer nur viergeschossigen Bauweise. Hiergegen legte die O mit Schreiben vom 28. Oktober 2014 Widerspruch ein. Zur Begründung trug sie vor, dass ihr zwar der Umstand der nur 4-geschossigen Bauweise bei der Antragstellung bekannt gewesen sei, nur sei sie davon ausgegangen und gehe auch nach wie vor davon aus, dass ihr ein Anspruch auf Befreiung von den Festsetzungen des B-Plans zustehe. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Stadt H, nach den Vorgesprächen mit der O, genau um den Umstand gewusst habe, dass diese ein achtgeschossiges Prestigegebäude und nicht nur viergeschossig habe bauen wollen. Insoweit sei besonders zu unterstreichen, dass sie, die O, mit einem viergeschossigen Bau gar nichts anfangen könne, da sie dort ihre Mitarbeiter flächenmäßig nicht unterbringen könne. Hierfür bräuchte sie mindestens fünf bis sechs Geschosse, gerade auch weil im Zuge des Neubaus, das habe die Stadt H bzw. die zuständige Behörde auch gewusst, ca. 125 neue Arbeitsplätze entstehen sollten, die ebenfalls in dem geplanten Objekt unterzubringen seien.

Unter dem Datum des Widerspruchs machte die O überdies, auf Anraten ihres später entlassenen Anwalts, bei der zuständigen Stelle der Beklagten eine unter Berücksichtigung des § 214 Abs. 2 BauGB beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans geltend und legte dabei den die Verletzung begründenden Sachverhalts dar.

Die zuständige Behörde der Stadt H bot daraufhin der O telefonisch an, ein sechsgeschossiges Gebäude zu genehmigen, falls dies gewünscht sei.

In nochmaliger Ergänzung ihres Widerspruchsvorbringens trug die O daraufhin vor, ein Eingehen auf den Vorschlag der Stadt H käme nicht in Betracht. Die damit einhergehende Verpflichtung, nur noch sechs statt der ursprünglich geplanten acht Stockwerke zu errichten, stelle zum einen eine erhebliche Einbuße an Nutzflächen dar, die die O anderweitig anmieten müsse. Zum anderen handele es sich bei dem geplanten achtgeschossigen Objekt um ein Bauvorhaben, dass ein afrikanischer Stararchitekt entworfen habe. Dem Konzept sei der Gedanke „8x8“ so inhärent und dieser sei auch so konsequent bis in die Details, wie etwa bei der Gestaltung der Kristall-Sitzgruppen in der versilberten Empfangshalle etc., umgesetzt und eingehalten worden, dass jede bauliche Variation über den Architektenentwurf „ein Schlag ins Gesicht des Architekten“ sei. Auch dies zeige, wie „absurd“ es sei, dass die Stadt H ein in sich stimmiges Konzept zerschlagen habe und nun nur bereit sei, davon einen „¾-Krüppel“ zu genehmigen. Wenn es so weitergehe, dann stehe zu befürchten, dass die O letztlich mit einem beliebigen Polyeder in Karnickelstallgröße leben müsse.

Letztlich stehe ihr ein Anspruch auf die Erteilung des ursprünglich beantragten Bauvorbescheids bzgl. des geplanten achtgeschossigen „Oktaeders“ zu. Insoweit lägen die Voraussetzungen eines Befreiungsgrundes vor. Insbesondere stehe der Bau des Oktaeders im Allgemeinwohlinteresse, weil durch ihn neue Arbeitsplätze im Villenviertel - und damit in einem Randgebiet der Stadt H - entstünden. Im Übrigen führe die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte, denn die O habe, was die Stadt H auch gewusst habe, ganz erhebliche Investitionen vor dem Hintergrund der positiven Vorgespräche bereits getätigt, die nun ebenso verloren seien, wie die (neuen) Arbeitsplätze, die an dem Projekt hingen. Damit läge ein Befreiungsgrund im Sinne des § 31 II BauGB vor, weshalb die O zugleich einen Anspruch auf Erteilung einer Befreiung habe.

Die Behörde ist der Auffassung, das Vorhaben sei unzulässig, der Widerspruch damit unbegründet. Im Übrigen seien - was sich nach weiteren Nachforschungen als tatsächlich zutreffend herausstellt - bei der Aufstellung des B-Plans und bei den hierzu erfolgten, vorbereitenden Beratungen ausschließlich die Interessen der O berücksichtigt worden, so dass nun nicht nachvollziehbar sei, warum sich diese - trotz des damit mehrmaligen Entgegenkommens der Stadt H - so undankbar zeige.

Wie wird die Widerspruchsbehörde entscheiden?


Bearbeitervermerk:
Es ist davon auszugehen, dass dem Vorhaben in bauordnungsrechtlicher Hinsicht keine Bedenken entgegenstehen.
Soweit erforderlich ist das Landesrecht des Landes Niedersachsen zugrundezulegen.

Der Widerspruch hat Erfolg, wenn er zulässig und begründet ist.

A. Zulässigkeit
Zunächst müsste der Widerspruch zulässig sein.

I. Eröffnung des Verwaltungsrechtswegs
Der Verwaltungsrechtsweg müsste eröffnet sein. Eine aufdrängende Sonderzuweisung ist vorliegend nicht ersichtlich. Es kommt daher als rechtswegeröffnende Norm § 40 I 1 VwGO in Betracht. Dazu müsste es sich um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit nicht verfassungsrechtlicher Art handeln und es dürfte keine abdrängende Sonderzuweisung greifen. Eine Streitigkeit ist öffentlich-rechtlich, wenn die streitentscheidenden Normen oder Handlungsformen öffentlich-rechtlicher Natur sind. Dabei sind nach der sog. Sonderechtstheorie Normen dann öffentlich-rechtlicher Natur, wenn sie ausschließlich einen Träger hoheitlicher Gewalt berechtigen oder verpflichten. Vorliegend sind die streitentscheidenden Normen solche des BauGB und der BauNVO. Diese Normen berechtigen und verpflichten, soweit sie hier in Betracht kommen, ausschließlich einen Träger hoheitlicher Gewalt und sind daher öffentlich-rechtlicher Natur. Mithin liegt eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit vor. Vorliegend streiten auch keine Verfassungsorgane über formelles Verfassungsrecht. Die Streitigkeit ist daher auch nichtverfassungsrechtlicher Art. Eine abdrängende Sonderzuweisung ist nicht ersichtlich. Damit ist der Verwaltungsrechtsweg nach § 40 I VwGO eröffnet.

II. Statthaftigkeit
Der Widerspruch müsste auch statthaft sein. Statthaft ist der Widerspruch, wenn er Sachurteilsvoraussetzung für eine spätere Klage ist. Hier wendet sich die O gegen die Ablehnung des Erlasses eines Bauvorbescheids, d.h. eines Verwaltungsakts i.S.d. § 35 VwVfG. Statthafte Klageart gegen die Ablehnung des Erlasses eines Verwaltungsakts ist die Verpflichtungsklage gemäß § 42 I 2. Fall. Diese setzt gemäß §§ 68 ff. VwGO ein Vorverfahren voraus. Damit ist der Widerspruch hier statthaft.

III. Widerspruchsbefugnis, § 42 II VwGO analog
Die O müsste auch widerspruchsbefugt sein. Die Widerspruchsbefugnis ist gegeben, wenn nach dem Sachvortrag des Widerspruchsführers die Möglichkeit besteht, dass er durch das Verwaltungshandeln in seinen Rechten verletzt ist. Hier ist O Adressat eines sie belastenden VA, so dass die Möglichkeit besteht, dass sie in ihren Grundrechten aus Art. 2 I, 12 I GG i.V.m. Art. 19 III GG verletzt ist.

IV. Widerspruchsfrist, § 70 I VwGO
O müsste die Frist des § 70 I VwGO einhalten. Danach ist der Widerspruch innerhalb eines Monats, nachdem der Verwaltungsakt dem Beschwerten bekanntgegeben worden ist, schriftlich oder zur Niederschrift bei der Behörde zu erheben, die den Verwaltungsakt erlassen hat. Hier erging der O der Ablehnungsbescheid am 20. Oktober 2014, ohne dass bekannt ist, in welcher Form der Ablehnungsbescheid bekannt gegeben wurde. Ablauf der Widerspruchsfrist ist damit jedoch nicht vor dem 20. November 2014 um 24.00 Uhr. Diese Frist hat die O vorliegend durch Einlegung des Widerspruchs am 28. Oktober 2014 gewahrt.

V. Beteiligungs- und Handlungsfähigkeit, §§ 79, 11, 12 VwVfG
Die Beteiligungsfähigkeit und Handlungsfähigkeit der O und der Stadt H folgen aus den §§ 79, 11, 12 I VwVfG, wobei beide durch ihre jeweiligen Vertreter vertreten werden. Insbesondere ist bei O auf § 35 GmbHG zu achten.

VI. Allgemeines Rechtsschutzbedürfnis
Bedenken gegen das Vorliegen des allgemeinen Rechtsschutzbedürfnisses bestehen nicht.

B. Begründetheit
Der Widerspruch ist begründet, soweit die Ablehnung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Widerspruchsführer dadurch in seinen Rechten verletzt ist oder soweit die Ablehnung des Verwaltungsakts unzweckmäßig und der Widerspruchsführer dadurch in seinen Interessen beeinträchtigt ist. Die Ablehnung des Verwaltungsakts ist rechtswidrig, wenn der Widerspruchsführer einen Anspruch auf den Erlass des Verwaltungsakts hat.

I. Anspruchsgrundlage
Als Anspruchsgrundlage für den Erlass des Bauvorbescheids kommt § 73 NBauO i.V.m. § 70 NBauO in Betracht.

II. Formelle Voraussetzungen
Von der Einhaltung der formellen Voraussetzungen ist auszugehen, insbesondere hat O seinen Antrag bei der zuständigen Behörde gestellt und alle erforderlichen Unterlagen vorgelegt.

III. Materielle Voraussetzungen
Es müssten die Anspruchsvoraussetzungen von § 73 NBauO i.V.m. § 70 I NBauO vorliegen. Danach ist der Bauvorbescheid zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind.

1. Genehmigungsbedürftigkeit
Das Vorhaben müsste zunächst überhaupt einer Genehmigung bedürfen (Genehmigungsbedürftigkeit). Nach § 59 I NBauO bedürfen die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und die Beseitigung von Anlagen der Genehmigung, soweit sich aus den §§ 60 – 62, 74 und 75 NBauO nichts anderes ergibt.

a) Bauliche Anlage, §§ 1, 2 NBauO
Es müsste sich zunächst um eine bauliche Anlage im Sinne der §§ 1 I, 2 I NBauO handeln. Nach § 2 I 1 NBauO sind bauliche Anlagen mit dem Erdboden verbundene oder auf ihm ruhende, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen. Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass das Bürogebäude der O aus Bauprodukten wie etwa Beton, Stahl, Holz, Glas usw. hergestellt werden wird. Damit handelt es sich bei dem Bürogebäude um eine bauliche Anlage im Sinne des § 2 I 1 NBauO.

b) Errichten, Ändern, Beseitigen
Nach § 59 I NBauO bedürfen die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und die Beseitigung von Anlagen der Baugenehmigung. Im vorliegenden Fall soll das Bürogebäude erst gebaut werden, so dass ein Errichten im Sinne der Vorschrift vorliegt.

c) Keine Ausnahme/Befreiung
An der Genehmigungsbedürftigkeit fehlte es ferner, wenn eine Ausnahme im Sinne einer Befreiung griffe. Eine solche kann sich aus §§ 60 – 62, 74 oder 75 NBauO ergeben. Dieses ist vorliegend indes aufgrund der Größenordnung des Vorhabens nicht der Fall, so dass das Vorhaben der O genehmigungsbedürftig ist.

2. Genehmigungsfähigkeit
Das Vorhaben müsste ferner genehmigungsfähig sein. Dies setzt voraus, dass ihm keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften, insbesondere des Bauordnungsrechts und des Bauplanungsrechts entgegenstehen.

a) Bauordnungsrecht
Hinsichtlich der Vereinbarkeit des Vorhabens der O mit dem Bauordnungsrecht bestehen keine Bedenken.

b) Bauplanungsrecht
Zu prüfen ist daher, ob das Vorhaben der O mit den bauplanungsrechtlichen Vorschriften vereinbar und daher genehmigungsfähig ist.

aa) Bauplanungsrechtliche Situation
Die bauplanungsrechtlichen Anforderungen hängen davon ab, welche bauplanungsrechtliche Situation in dem Gebiet, in dem das Bauvorhaben durchgeführt werden soll, besteht.
Hier wurde im Dezember 2013 für das fragliche Gebiet ein Bebauungsplan erlassen. Fraglich ist, ob dieser wirksam ist, da bekannt ist, dass der F-Plan eine abweichende Festsetzung enthält und dass bei der Aufstellung des Bebauungsplans die Interessen der O bevorzugt behandelt wurden. Wäre der Bebauungsplan wirksam, richtete sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 30 I BauGB, andernfalls nach § 34 BauGB.

(1) Behördliche Verwerfungskompetenz
Vor der Frage, ob der Bebauungsplan unwirksam ist, stellt sich hier jedoch die Frage, ob die Behörde im Falle einer Unwirksamkeit des Bebauungsplans überhaupt berechtigt wäre, diesen zu verwerfen, beziehungsweise nicht anzuwenden. Insoweit ist zunächst grundsätzlich festzustellen, dass jede staatliche Stelle wegen Art. 20 III GG bei der Anwendung von Rechtsnormen verpflichtet ist, diese auf ihre Vereinbarkeit mit höherrangigem Recht zu überprüfen. Aus dieser Überprüfungspflicht folgt indes keine Verwerfungskompetenz. Vielmehr ist es so, dass bei formellen Gesetzen eine Verwerfungskompetenz der Exekutive aufgrund des Verwerfungsmonopols des Bundesverfassungsgericht (Art. 100 I GG beziehungsweise Art. 93 I Nr. 2 GG) nicht gegeben ist. Umstritten ist dagegen, ob eine solche Verwerfungskompetenz im Hinblick auf materielle Gesetze, wie Rechtsordnungen und Satzungen, gegeben ist.
Nach einer Ansicht besteht insoweit eine inzidente Prüfungs- und Verwerfungskompetenz der Behörden, da Satzungen und Rechtsverordnungen Rechtssetzungsakte der Exekutive seien und daher auch von dieser geprüft und verworfen werden könnten.
Nach anderer Ansicht besteht auch für materielle Gesetze ein Verwerfungsmonopol der Gerichte und zwar des OVG (im Normenkontrollverfahren des § 47 VwGO). Aufgrund der ausdrücklichen Zuweisung der Prüfungs- und Verwerfungskompetenz an das OVG komme eine Prüfung durch die Behörde samt Feststellung der Nichtigkeit der Norm, beispielsweise eines Bebauungsplans, nicht in Betracht.
Im Rahmen der Stellungnahme ist zu unterscheiden zwischen der Verwerfungskompetenz und der Nichtanwendung der Norm. Hinsichtlich der Verwerfung der Norm ist mit der zweitgenannten Ansicht festzustellen, dass eine allgemeinverbindliche Verwerfung der Norm nur durch das OVG möglich ist. Dafür spricht schon die Regelung des § 47 V VwGO. Dagegen ist die allein inzidente Prüfung und Verwerfung im Einzelfall, das heißt die Nichtanwendung im Einzelfall, zuzulassen, denn es sind keine Gründe dafür ersichtlich, mit Blick auf das Rechtsstaatsprinzip, von der Verwaltung zu verlangen, eine rechtswidrige Norm in Kenntnis von deren Rechtswidrigkeit bzw. Nichtigkeit anzuwenden, insbesondere wenn der Fehler leicht erkennbar ist. Damit ist eine Nichtanwendung einer materiellen Norm im Einzelfall, wie hier des Bebauungsplans bezogen auf das konkrete Vorhaben der O, durch die Verwaltung möglich. Hat die Behörde, wie im vorliegenden Fall, konkrete Zweifel an der Wirksamkeit des Bebauungsplans, so ist sie daher berechtigt und zugleich verpflichtet, diesen vor seiner Anwendung auf seine Wirksamkeit zu überprüfen und ggf. nicht anzuwenden.

(2) Wirksamkeit des Bebauungsplans
Der Bebauungsplan ist wirksam, der auf einer wirksamen Rechtsgrundlage beruht und formell und materiell rechtmäßig ist.

(a) Rechtsgrundlage
Der Bebauungsplan bedarf, als hinsichtlich Art. 14 I GG grundrechtsrelevante Maßnahme, einer wirksamen Ermächtigungsgrundlage (Ermächtigungsgesetz). Die entsprechende Rechtsgrundlage für den Erlass des Bebauungsplans stellt in Niedersachsen §§ 1 III, 2 I BauGB i.V.m. § 10 BauGB dar.

(b) Formelle Rechtmäßigkeit
Der Bebauungsplan müsste formell rechtmäßig sein. Dazu müsste er von der zuständigen Stelle erlassen worden sein, und es müssten Verfahren und Form gewahrt sein.

(aa) Zuständigkeit
Die Zuständigkeit ist gewahrt.

(bb) Verfahren
Es müssten die allgemeinen Anforderungen an den Erlass von Satzungen, die sich aus dem Landesrecht ergeben, eingehalten worden sein. Insoweit sind hier keine gegenteiligen Anhaltspunkte ersichtlich.
Weiterhin müssten die speziellen Verfahrensvorschriften, die für die Aufstellung eines Bebauungsplans nach dem BauGB gelten, eingehalten worden sein. Insoweit ist vorliegend allein näher zu prüfen, ob ein Verstoß gegen das Abwägungsgebot des § 1 VII BauGB vorliegt. Nach dieser Vorschrift sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Insoweit ist umstritten, ob alle sogenannten Abwägungsfehler, d.h. der Abwägungsausfall, das Abwägungsdefizit, die Abwägungsfehleinschätzung und die sogenannte Abwägungsdisproportionalität einen formellen Fehler darstellen, oder ob der Abwägungsdisproporz als materieller Fehler anzusehen ist. Dieser Streit müsste hier nur entschieden werden, wenn es für das Ergebnis darauf ankäme. Dies wäre allenfalls der Fall, wenn allein ein Disproporz vorläge.
Im vorliegenden Fall wurden ausschließlich die Interessen der O berücksichtigt. Damit wurden die Interessen der Bürger nicht in den Abwägungsprozess eingestellt. Insoweit ist schon davon auszugehen, dass überhaupt keine Abwägung stattgefunden hat und daher bereits ein Abwägungsausfall vorliegt. Selbst wenn man aber darin noch keinen (gänzlichen) Abwägungsausfall erkennen will, führt jedenfalls die bewusste Nichtberücksichtigung der Belange der Bürger und damit das Nichteinstellen aller relevanten Belange zu einem Abwägungsdefizit, so dass schon von daher ein Verstoß gegen § 1 VII BauGB i.V.m. § 2 III BauGB vorliegt.
Dieser Verstoß müsste auch beachtlich sein. Dies ist nach § 214 I 1 Nr. 1 BauGB nur dann der Fall, wenn der (Verfahrens-) Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist. Hier führte der Verfahrensverstoß, die Nichteinstellung der Interessen der Bürger (an der Erhaltung des Gebietscharakters als reines Wohngebiet), dazu, dass in der Abwägung allein die Interessen der O berücksichtigt wurden, und so - unter gänzlicher Vernachlässigung der Interessen der Bürger - ein fehlerhafter und allein für O günstiger B-Plan erlassen wurde. Damit war der Verfahrensverstoß von Einfluss auf das Ergebnis, da andernfalls das Ergebnis in der vorliegenden Form (Festsetzung „Kerngebiet“) aller Voraussicht nach nicht zustande gekommen wäre. Der Verfahrensmangel ist überdies auch offensichtlich, so dass die Beachtlichkeit des Verstoßes gegeben ist.
Ein ergänzendes Verfahren nach § 214 IV BauGB kommt bei einem Einfluss des Mangels auf das Ergebnis nicht in Betracht. Allerdings bliebe der fehlerhafte Bebauungsplan gleichwohl wirksam, wenn der beachtliche Fehler nach § 215 I BauGB durch Rügefristablauf wieder unbeachtlich würde. Hier kommt ein Fall der dortigen Nr. 1 in Betracht. Danach wird eine nach § 214 I 1 Nr. 1 bis 3 BauGB beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden ist. Hier war der Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans Dezember 2013. Fristablauf für die Rüge war damit Dezember 2014. Hier hat die O, mit der den Anforderungen des § 215 I BauGB genügenden Mitteilung an die zuständige Behörde am 28. Oktober 2014, die Frist gewahrt. Damit wurde der Verfahrensmangel bzgl. der Einhaltung des § 1 VII BauGB i.V.m. § 2 III BauGB rechtzeitig gerügt und führt daher zur Unwirksamkeit des Plans.

(cc) Form
Der Bebauungsplan müsste auch formgemäß erlassen worden sein. Dies erfordert nach § 9 VIII BauGB, dass der Plan in Schriftform gehalten ist und eine Begründung enthält. Gegenteiliges ist hier nicht bekannt und auch nicht von einer der Parteien vorgetragen worden, so dass von der Einhaltung der Formerfordernisse auszugehen ist.

Aufgrund des Verfahrensfehlers ist der Bebauungsplan formell rechtswidrig und damit unwirksam.

(c) Materielle Rechtmäßigkeit
Fraglich ist ferner, ob der Bebauungsplan materiell rechtmäßig ist. Dies setzt insbesondere voraus, dass der Bebauungsplan erforderlich ist (§ 1 III BauGB), dass er einen zulässigen Inhalt hat (§ 9 I-VII BauGB), dass er nicht gegen das Entwicklungsgebot verstößt (§ 8 II BauGB) sowie das kein Verstoß gegen das Abwägungsgebot im Sinne der Abwägungsdisproportionalität (§ 1 VII BauGB) vorliegt. Hier kommt allein ein Verstoß gegen das Entwicklungsgebot des § 8 II 1 BauGB in Betracht. Danach sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Dies bedeutet, dass die Festsetzung des Flächennutzungsplans mit der Festsetzung des Bebauungsplans inhaltlich übereinstimmen muss. Hier weist der Flächennutzungsplan das Gebiet als reines Wohngebiet aus. Demgegenüber sieht der Bebauungsplan ein Kerngebiet im Sinne des § 7 BauNVO vor. Damit liegt keine inhaltliche Übereinstimmung der Festsetzung des Bebauungsplans mit den Festsetzung des Flächennutzungsplans vor, so dass ein Verstoß gegen das Entwicklungsgebot des § 8 II 1 BauGB gegeben ist.
Dieser Verstoß müsste auch beachtlich sein. Eine Unbeachtlichkeit dieses Verstoßes könnte sich hier aus § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB ergeben. Danach ist es für die Rechtswirksamkeit der Bauleitpläne auch unbeachtlich, wenn § 8 II 1 BauGB hinsichtlich des Entwickelns des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan verletzt worden ist, ohne dass hierbei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist. Fraglich ist damit, ob eine Beeinträchtigung der geordneten städtebaulichen Entwicklung hier gegeben ist. Die geordnete städtebauliche Entwicklung umfasst nach § 1 VI Nr. und Nr. 4 BauGB insbesondere die Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung (Nr. 1) und die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche (Nr. 4). Hier führt die Ausweisung als Kerngebiet zu erheblich veränderten, im Kerngebiet im Gegensatz zum reinen Wohngebiet erlaubten Nutzungen, die den Charakter und das Wohnen im reinen Wohngebiet erheblich ändern und ggf. stören und die Wohnqualität mindern können. Durch die Einführung eines Kerngebiets wird das Viertel in seiner bisherigen Form nicht erhalten und weiterentwickelt, sondern grundlegend verändert. Damit liegt ein Verstoß gegen die Grundsätze einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vor, so dass der Verstoß hier auch beachtlich im Sinne des § 214 II Nr. 2 BauGB ist.
Dieser beachtliche Verstoß wurde vorliegend auch nicht über ein ergänzendes Verfahren nach § 214 VI BauGB geheilt, da ein solches nicht durchgeführt wurde. Ein solches wäre hier auch schon nicht in Betracht gekommen, da die Behebung des Fehlers eine gänzliche Neuaufstellung des Plans erfordert hätte. Aufgrund seiner Beachtlichkeit und mangels Heilung führt den Verstoß gegen § 8 II 2 BauGB hier zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans. Damit ist der Bebauungsplan auch materiell rechtswidrig und somit auch daher unwirksam.

Ist der Bebauungsplan damit unwirksam, liegt faktisch kein Bebauungsplan vor, so dass bauplanungsrechtlich ein unbeplanter Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB vorliegt.

bb) Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit
Bestimmt sich damit die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 BauGB, so ist zunächst zu prüfen, ob ein Fall von § 34 II BauGB vorliegt. Danach beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht, allein danach, ob es nach der BauNVO in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre. Festzustellen ist damit zunächst, ob die nähere Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Hier ist sachverhaltlich vorgegeben, dass die nähere Umgebung derjenigen eines reinen Wohngebiets und damit den Vorgaben von § 3 BauNVO entspricht. Damit bestimmt sich die Zulässigkeit des Vorhabens der O nach eben dieser Vorschrift.

(1) Regelbebauung
Zu prüfen ist zunächst, ob das Vorhaben der O als Regelbebauung im Sinne des § 3 II BauNVO zulässig ist. Zulässig sind danach Wohngebäude. Bei dem Vorhaben der O handelt es sich indes um ein Bürogebäude und damit nicht um ein Wohngebäude, so dass das Vorhaben nicht als Regelbebauung im Sinne des § 3 II BauNVO zulässig ist.

(2) Ausnahmebebauung
Das Vorhaben der O könnte als Ausnahmebebauung im Sinne der § 34 II 2. HS i.V.m. § 31 I BauGB i.V.m. § 3 III BauNVO zulässig sein. Nach dieser Vorschrift können im reinen Wohngebiet ausnahmsweise zugelassen werden Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Nr. 1), Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke (Nr. 2). Unter diese Kategorien fällt das Vorhaben der O, die Errichtung eines großen Bürogebäudes, allerdings nicht. Damit ist das Vorhaben auch nicht als Ausnahmebebauung im Sinne des § 3 III BauNVO zulässig.

(3) Befreiung
Die O könnte möglicherweise aber einen Anspruch auf Befreiung im Sinne des § 34 II 2. HS i.V.m. § 31 II BauGB haben. Dies setzt das Vorliegen eines Befreiungsgrundes im Sinne des § 31 II BauGB voraus. Nach dieser Vorschrift kann von den (hier: fiktiven) Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern (Nr. 1) oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (Nr. 2) oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde (Nr. 3) und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
In Betracht kommt hier zunächst der Befreiungsgrund der Nr. 1. Dazu müsste eine Befreiung hier aus Allgemeinwohlgründen erforderlich sein. Hier entstehen durch das Vorhaben der O Arbeitsplätze, was durchaus im Interesse des Allgemeinwohls steht. Gleichwohl ist aber nicht ersichtlich, dass die Ansiedlung des Vorhabens gerade auf dem vorliegenden Grundstück notwendig und damit erforderlich im Sinne der Vorschrift ist. Vielmehr ist das so, dass davon auszugehen ist, dass Vorhaben, die Arbeitsplätze schaffen, auch an einem anderen Ort dieses Stadtteils errichtet werden können und es daher nicht zwingend erforderlich ist, das konkrete Vorhaben hier genau an diesem Ort zu errichten. Damit fehlt es an dem Merkmal der Erforderlichkeit im Sinne der Nr. 1, so dass dieser Befreiungsgrund hier nicht vorliegt.

In Betracht kommt ferner ein Eingreifen des Befreiungsgrundes der Nr. 3. Dies wäre der Fall, wenn die Versagung des Bauvorbescheids im vorliegenden Falle zu einer nicht beabsichtigten Härte führen würde. Eine solche Härte muss allerdings grundstücksbezogener Art sein, sich also aus einer Eigenart des Grundstücks, etwa seines Zuschnitts, ergeben. Eine solche Sonderheit des Grundstücks der O ist hier nicht ersichtlich, vielmehr geht es der O allein um eine bestimmte wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks, während vielfältige andere Nutzungen, etwa eine Wohnbebauung, zulässig wären. Damit greift auch der Befreiungsgrund der Nr. 3 hier nicht ein.
Liegt damit insgesamt kein Befreiungsgrund vor, so hat die O auch keinen Anspruch auf Befreiung von den (fiktiven) Festsetzungen des Bebauungsplans im Sinne der § 34 II 2. HS i.V.m. § 31 II BauGB. Damit ist das Vorhaben schon seiner Art nach wegen Verstoßes gegen § 34 II BauGB bauplanungsrechtlich unzulässig.
Fraglich ist darüber hinaus, ob es auch hinsichtlich seines Maßes unzulässig wäre. Die Zulässigkeit des Maßes eines Vorhabens im unbeplanten Innenbereich bestimmt sich nach § 34 I BauGB. Dies setzt voraus, dass das Vorhaben sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Hier entspricht die Eigenart der näheren Umgebung derjenigen eines reinen Wohngebiets mit niedriggeschossiger Bebauung (s.o.). Demgegenüber ist hinsichtlich des Vorhabens der O vorgesehen, dass dieses acht Geschosse haben soll. Damit sticht das Vorhaben der O, gegenüber der vorhandenen Bebauung, ganz erheblich heraus und stellt einen Sonderling in der Bebauung des Gebiets dar. Es fügt sich somit nicht in die vorhandene Bebauung ein. Daher ist das geplante Vorhaben auch hinsichtlich seines Maßes unzulässig.

Damit ist das Vorhaben der O insgesamt wegen Verstoßes gegen § 34 BauGB bauplanungsrechtlich unzulässig.

Verstößt damit das geplante Vorhaben gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften, so hat die O hier keinen Anspruch auf Erteilung eines Bauvorbescheids. Die Ablehnung desselben war damit rechtmäßig. Aus diesem Grunde kommt auch eine Rechtsverletzung der O nicht in Betracht.


IV. Zweckmäßigkeit
Da der Bauvorbescheid schon nicht rechtmäßig erlassen werden könnte, erübrigt sich eine Prüfung der Zweckmäßigkeit.

Der Widerspruch ist damit unbegründet.

C. Ergebnis
Der Widerspruch ist zulässig, aber unbegründet. Er hat daher keinen Erfolg.