Rechtsfolgen der Zahlung bei der Hypothek

Überblick - Rechtsfolgen der Zahlung bei der Hypothek

Wird auf eine Hypothek gezahlt, kommt es maßgeblich darauf an, wer zahlt, wenn es darum geht, die Rechtsfolgen der Zahlung zu beurteilen. Die Zahlung kann vom Schuldner, der zugleich Eigentümer des Grundstücks ist, an dem die Hypothek bestellt wurde, getätigt werden. Ferner kann auch der Schuldner zahlen, der nicht zugleich Eigentümer ist sowie umgekehrt der Eigentümer, der nicht zugleich persönlicher Schuldner ist. Schließlich kann die Zahlung auch durch einen Dritten erfolgen.

I. Zahlung durch Schuldner, der zugleich Eigentümer ist

Beispiel1: S nimmt bei G ein Darlehen auf, § 488 BGB und bestellt an seinem Grundstück zur Sicherheit eine Hypothek, §§ 873, 1113 ff. BGB. Nun zahlt S das Darlehen an G zurück. Die Frage ist, welche Konsequenz die Zahlung für die Forderung einerseits und die Hypothek andererseits hat.

Die Forderung erlischt schlicht, weil sie erfüllt wurde, § 362 BGB. Die Hypothek wird zur Eigentümergrundschuld, §§ 1163 I 2, 1177 BGB. D. h. die Hypothek fällt auf den S zurück. Da es die Forderung nicht mehr gibt und die Hypothek akzessorisch ist, wird sie zur Eigentümergrundschuld, nicht Eigentümerhypothek. Grund dafür, dass die Hypothek selbst nicht erlischt, ist, dass S die Eigentümergrundschuld für die Absicherung neuer Verbindlichkeiten einsetzen kann. Damit bewahrt die Eigentümergrundschuld ihren Rang und bietet als erstrangige Hypothek einem neuen Gläubiger eine attraktive Sicherheit.

II. Zahlung durch Eigentümer, der nicht zugleich Schuldner ist

Beispiel2: S nimmt bei G ein Darlehen auf, § 488 BGB. E bestellt zur Absicherung des Darlehens eine Hypothek an seinem Grundstück, §§ 873, 1113 ff. BGB. Beispielsweise die Eltern für ihren Sohn. Nun zahlt E dem G das Darlehen zurück, um das Vorgehen des G aus § 1147 BGB gem. § 1142 BGB zu verhindern. Die Frage ist nun, welche Konsequenz die Zahlung des E hat. Dies hängt davon ab, ob ein Regressanspruch des E gegen S anlässlich der Zahlung hat.

1. Bei Bestehen eines Regressanspruchs des E gegen S

Grundsätzlich hat E gegen S einen Regressanspruch. Die Zahlung durch E führt dazu, dass die Forderung des G gegen S aus § 488 I 2 BGB auf den E übergeht, § 1143 BGB. Die Hypothek wird zur Eigentümerhypothek, §§ 412, 401 BGB (bzw. § 1153 I BGB) i.V.m. § 1177 II BGB. Sie wird nicht zur Eigentümergrundschuld, da die Forderung noch Bestand hat.

2. Kein Regressanspruch des E gegen S

E und S vereinbaren von Anfang an, dass E „in die Bresche springen“ muss. Dann führt die Zahlung des E an G dazu, dass die Forderung erlischt, §§ 1143 I 2, 774 I 3 BGB. Die Hypothek wird zur Eigentümergrundschuld. Wenn die Forderung erlischt, kann die Hypothek keine Hypothek mehr sein (Akzessorietät). Als Eigentümergrundschuld bewahrt sie aber noch ihren Rang und kann zur Absicherung neuer Verbindlichkeiten reaktiviert werde, §§ 1163 I 2, 1177 BGB.

III. Zahlung durch Schuldner, der nicht zugleich Eigentümer ist

Beispiel3: S nimmt bei G ein Darlehen auf § 488 BGB. Zur Absicherung des Darlehens bestellt E eine Hypothek an seinem Grundstück, §§ 873, 1113 ff. BGB. Nun zahlt S das Darlehen zurück. Fraglich ist, welche Konsequenz die Zahlung hat. Die Forderung erlischt durch Erfüllung, § 362 I BGB. Das Schicksal der Hypothek hängt davon ab, ob E und S Regressansprüche vereinbart haben. Ohne Regressanspruch, was dem Grundfall entspricht, wird die Hypothek zur Eigentümergrundschuld. Die Hypothek bleibt zur Absicherung neuer Verbindlichkeit weiterhin rangwahrend erhalten, §§ 1163 I 2 BGB, 1177 BGB. Vereinbaren S und E Regressansprüche des S gegen E (z.B. GoA), geht die Hypothek in Höhe des Regressanspruchs auf S über und sichert den Regressanspruch des S gegen S ab, § 1164 I BGB.

IV. Zahlung durch Dritten

Beispiel4: S nimmt bei G ein Darlehen auf, § 488 BGB und bestellt zur Absicherung des Darlehens an seinem Grundstück eine Hypothek, §§ 873, 1113 ff. BGB. Nun zahlt ein Dritter D an G. Vergleichbar ist die Situation mit dem Fall, dass S ein Darlehen bei G aufnimmt und E an seinem Grundstück eine Hypothek bestellt. Die Frage nach der Konsequenz der Zahlung durch D hängt davon ab, ob D ein ablösungsberechtigter Dritter nach § 268 BGB ist.

1. Dritter ist Ablösungsberechtigter i.S.v. § 268 BGB

D ist ablösungsberechtigt i.S.v. § 268 BGB, wenn er ein besonderes Interesse daran hat, dass gezahlt wird, da er sich ansonsten selbst einer Zwangsvollstreckung ausgesetzt sieht und Rechtsverluste zu erleiden droht. Könnte G gegen D vorgehen, darf D nach § 268 I BGB zahlen. Dies führt dazu, dass die Darlehensforderung des G gegen S auf den D übergeht, §§ 1150, 268 III 1 BGB. Die Hypothek geht als akzessorisches Sicherungsrecht mit auf den D über, §§ 412, 401 BGB.

2. Dritter ist nicht Ablösungsberechtigter i.S.v. § 268 BGB

Ist D kein ablösungsberechtigter Dritter i.S.v. § 268 BGB, sondern beliebiger Dritter ohne besonderes Interesse, dann erlischt die Forderung durch die Zahlung, §§ 362 I, 267 BGB. Die Hypothek wird wieder zur Eigentümergrundschuld, §§ 1163 I 2, 1177 BGB.