Problem - Anwendbarkeit des § 883 II BGB auf sonstige Umstände

Problem – Anwendbarkeit des § 883 II BGB auf sonstige Umstände

Im Rahmen der Auflassungsvormerkung kann sich das Problem der Anwendbarkeit des § 883 II BGB auf sonstige Umstände stellen. Es geht somit um die Reichweite des § 883 II BGB in den Fällen, in denen es nicht um eine Zwischenverfügung geht. Beispiel: A verkauft und übereignet dem B ein Grundstück. B verkauft das Grundstück weiter an C und räumt diesem eine Auflassungsvormerkung ein. Es stellt sich heraus, dass A zum Zeitpunkt der Übereignung an B unerkannt geisteskrank war, sodass B kein Eigentum an dem Grundstück erworben hat. Davon erlangt C auch Kenntnis.

Jetzt verlangt C von B Übereignung des Grundstücks aus § 433 I BGB. Fraglich ist hierbei, ob eine Anwendbarkeit des § 883 II BGB auf sonstige Umstände gegeben ist.

I. Anspruch entstanden

Vorliegend haben sich B und C wirksam über den Grundstückskauf geeinigt.

II. Anspruch nicht erloschen

Fraglich ist, ob der Anspruch nicht erloschen ist. Als Erlöschensgrund kommt vorliegend Unmöglichkeit nach § 275 I BGB in Betracht. B ist nicht Eigentümer geworden und damit zur Eigentumsübertragung nicht berechtigt. Darüber hinaus ist nicht einmal ein gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten möglich, da C zwischenzeitlich Kenntnis davon erlangt hat, dass B zur Eigentumsübertragung nicht berechtigt ist. Allerdings hat eventuell die Auflassungsvormerkung die Wirkung, dass die zwischenzeitlich bekannt gewordene fehlende Eigentümerstellung als nicht geschehen gilt, wenn eine Anwendbarkeit des § 883 II BGB auf sonstige Umstände einschlägig ist.

1. Voraussetzungen

Hierfür müsste C zunächst Inhaber einer Auflassungsvormerkung sein.

a) Zu sichernder Anspruch

Der zu sichernde Anspruch ist hier der Anspruch aus § 433 I BGB auf Übereignung des Grundstücks.

b) Bewilligung

Weiterhin hat B die Auflassungsvormerkung auch bewilligt.

c) Eintragung

Diese wurde zudem ins Grundbuch eingetragen.

d) Berechtigung

Jedoch war B nicht Eigentümer des Grundstücks und damit zur Einräumung der Auflassungsvormerkung nicht berechtigt.

e) Gutgläubiger Erwerb, §§ 892, 893 BGB analog

C könnte die Auflassungsvormerkung jedoch gutgläubig nach den §§ 892, 893 BGB analog erworben haben. Zum maßgeblichen Zeitpunkt der Einräumung der Auflassungsvormerkung hatte C noch keine Kenntnis von der Nichtberechtigung des B. Zu diesem Zeitpunkt war er gutgläubig und hat somit die Auflassungsvormerkung erworben.

2. Rechtsfolge: §§ 883 II BGB

Fraglich ist jedoch, welche Rechtsfolge die Auflassungsvormerkung hat. Gemäß § 883 II BGB gilt, dass Zwischenverfügungen dem Inhaber der Auflassungsvormerkung gegenüber relativ unwirksam sind. Hier liegt jedoch keine Zwischenverfügung vor. Es stellt sich somit die Frage der Anwendbarkeit des § 883 II BGB auf sonstige Umstände. Der Umstand, der vorliegend den Eigentumserwerb des C vereitelt hat, war der Nichterwerb des Eigentums durch B und die zwischenzeitliche Kenntnis des C von der Nichtberechtigung des B. Es kommt somit auf eine Anwendbarkeit des § 883 II BGB auf sonstige Umstände an. Möglicherweise hat die Auflassungsvormerkung auch die Wirkung, dass all das als nicht geschehen gilt, also B zumindest nach den Regeln des gutgläubigen Erwerbs dem C das Eigentum an dem Grundstück verschaffen kann. Dies wäre denkbar, wenn eine Anwendbarkeit des § 883 II BGB auf sonstige Umstände gegeben ist.

a) Eine Ansicht

Eine Ansicht verneint eine Anwendbarkeit des § 883 II BGB auf sonstige Umstände und begründet dies mit dem Wortlaut des § 883 II BGB. Dort sei präzise beschrieben, welche Rechtsfolge die Auflassungsvormerkung habe, nämlich vor Zwischenverfügungen zu schützen. Daher sei eine Anwendbarkeit des § 883 II BGB auf sonstige Umstände zu verneinen.

b) Andere Ansicht (h.M.)

Die herrschende Meinung bejaht hingegen eine Anwendbarkeit des § 883 II BGB auf sonstige Umstände und argumentiert mit dem Sinn und Zweck der Auflassungsvormerkung. Dieser sei es, ein effektives Sicherungsmittel zur Verfügung zu haben. Dies werde nur dann gewährleistet, wenn ein Schutz insgesamt vor Ereignissen bestehe, die dazu führen könnten, dass man nicht mehr das Eigentum an dem Grundstück erwerben könne, sei es nur durch eine zwischenzeitlich bekannt gewordene Nichtberechtigung. Daher müsse eine Anwendbarkeit des § 883 II BGB auf sonstige Umstände gelten. Bejaht man die Anwendbarkeit des § 883 II BGB auf sonstige Umstände mit der herrschenden Meinung, dann gilt der Umstand der Kenntnis von der fehlenden Berechtigung als nicht geschehen. Damit wäre es dem B noch möglich, den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks zu erfüllen, da keine Unmöglichkeit eingetreten wäre.

III. Anspruch durchsetzbar

Da der Anspruch auch durchsetzbar wäre, könnte C von B die Übereignung des Grundstücks beanspruchen.

IV. Ergebnis