Minderung, § 536 BGB

Aufbau der Prüfung - Minderung, § 536 BGB

Die Minderung im Mietrecht ist in § 536 BGB geregelt. Beispiel: A vermietet B eine Wohnung, die von Schimmel befallen ist. Nun möchte B eine Minderung der Miete vornehmen.

A. Voraussetzungen

Die Minderung hat vier Voraussetzungen.

I. Wirksamer Mietvertrag

Zunächst setzt die Minderung einen wirksamen Mietvertrag voraus.

II. Mangel, § 536 BGB

Weiterhin verlangt die Minderung einen Mangel i.S.d. § 536 BGB. Schimmelbefall ist nach § 536 I BGB ein Sachmangel, also die negative Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit.

III. Maßgeblicher Zeitpunkt

Darüber hinaus fordert die Minderung, dass der Mangel auch zum maßgeblichen Zeitpunkt vorgelegen hat. Beim Kaufvertrag ist dies üblicherweise die Übergabe. Im Mietvertrag kann dies jedoch bei oder nach Gebrauchsüberlassung sein. Dies entspricht dem Wortlaut des § 536 I BGB. Es ist für eine Minderung mithin unerheblich, ob die Mietsache, schon von Anfang an von Schimmel befallen war oder erst später von Schimmel befallen wird. Dies korrespondiert im Übrigen mit der Instandhaltungspflicht nach § 535 I 2 BGB, die der Vermieter für die Dauer des Mietvertrags hat.

IV. Kein Ausschluss

Ferner dürfte die Minderung nicht ausgeschlossen sein. Das Gewährleistungsrecht der Minderung kann vertraglich oder gesetzlich ausgeschlossen sein.

1. Vertraglich

Bei einem vertraglichen Ausschluss der Minderung ist zu beachten, dass eine solche vertragliche Ausschlussklausel bei Mietverträgen über Wohnraum nach § 536 IV BGB ausgeschlossen ist. Ebenso ist ein vertraglicher Ausschluss der Minderung unwirksam, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat, vgl. § 536d BGB.

2. Gesetzlich

a) Kenntnis, § 536b BGB

Ein gesetzlicher Ausschluss der Minderung besteht nach § 536b BGB, wenn der Mieter den Mangel kennt und trotzdem die Mietsache annimmt.

b) Unterlassene Mängelanzeige, § 536c BGB

Weiterhin ist die Minderung gesetzlich ausgeschlossen, wenn gemäß § 536c BGB ein Unterlassen der Mängelanzeige vorliegt. Zu beachten ist, dass die Minderung nicht wie im Kaufrecht erklärt werden muss, da die Minderung im Mietrecht kein Gestaltungsrecht ist, sondern einen gesetzlichen Erlöschensgrund darstellt. Bei Schimmelbefall erlischt die Zahlungspflicht automatisch kraft Gesetzes in dem maßgeblichen Umfang. 

B. Rechtsfolgen

I. Herabsetzung des Anspruchs auf Mietzahlung

Rechtsfolge der Minderung ist vor Zahlung des Mietzinses die Herabsetzung des Anspruchs auf Mietzahlung. Wenn der Vermieter die volle Miete verlangt, dann ist der Anspruch zwar entstanden, aber in dem Umfang, wie die Voraussetzungen der Minderung vorliegen, erloschen. In diesem Fall sind die Voraussetzungen der Minderung bei dem Prüfungspunkt  „Anspruch nicht erloschen“ zu prüfen.

II. Rückerstattung der ungemindert gezahlten Miete, § 812 BGB

Wenn Miete bereits gezahlt wurde, entsteht ein Anspruch auf Rückerstattung der ungemindert gezahlten Miete. Im Kaufrecht regelt § 441 IV BGB, dass eine Rückabwicklung über §§ 346 ff. erfolgt. Im Mietrecht richtet sich die Rückabwicklung nach allgemeinen Vorschriften, also nach §§ 812 ff. BGB. Danach müsste der Vermieter zunächst etwas erlangt haben. Dies ist das Eigentum und der Besitz an den Geldscheinen oder die Auszahlungsforderung gegen die Bank. Dies müsste auch durch Leistung erfolgt sein, also zum Zwecke eines tatsächlich oder vermeintlich bestehenden bestehenden Mietvertrags. Darüber hinaus dürfte kein Rechtsgrund für die zu viel gezahlte Miete bestehen. Der Anspruch ist aufgrund der Minderung teilweise erloschen. Insoweit wurde ohne Rechtsgrund gezahlt. Diese Rückabwicklung über § 812 BGB korrespondiert mit dem nicht bestehenden Rücktrittsrecht im Mietrecht.