Kündigung, §§ 542 ff. BGB

Überblick - Kündigung, §§ 542 ff. BGB

Die Kündigung ist im Mietrecht in den §§ 542 ff. BGB geregelt. Die Kündigung ist eine Beendigung des Mietverhältnisses ex nunc, also ab jetzt mit Wirkung für die Zukunft. Bei der Kündigung lassen sich zunächst die ordentliche und die außerordentliche Kündigung unterscheiden. 

I. Ordentliche Kündigung

Die ordentliche Kündigung kommt nur bei Mietverträgen in Betracht, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurden. Verträge, die auf bestimmte Zeit geschlossen wurden, können nur durch die außerordentliche Kündigung beendet werden. Bei der ordentlichen Kündigung müssen die gesetzlichen Fristen gemäß § 573c BGB eingehalten werden. Weiterhin kann man hier nach der Person des Kündigenden differenzieren.

1. Vermieter

Der Vermieter hat nach § 542 I BGB ein Recht zur ordentlichen Kündigung, ohne dass dies eine Angabe besonderer Gründe erfordert. Es gilt jedoch zu beachten, dass sich für den Fall, dass es sich um die Vermietung von Wohnraum handelt, Einschränkungen aus den §§ 573, 573a BGB ergeben. Hier darf der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung hat. Beispiel: Eigenbedarf.

2. Mieter, § 542 I BGB

II. Außerordentliche Kündigung

Ebenfalls hat der Mieter ein Recht zur ordentlichen Kündigung nach § 542 I BGB. Im Rahmen der außerordentlichen Kündigung ist zwischen der fristlosen und der befristeten Kündigung zu unterscheiden.

1. Fristlos

a) Vermieter

Der Vermieter kann eine außerordentliche, fristlose Kündigung gemäß § 543 I i.V.m. II Nr. 2, 3 BGB vornehmen. Dies betrifft insbesondere die Fälle, in denen der Mieter im Schuldnerverzug ist, also zwei Monatsmieten aufeinanderfolgend nicht gezahlt hat. Darüber hinaus folgt ein ein außerordentliches, fristloses Kündigungsrecht des Vermieters aus § 569 II BGB, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört.

b) Mieter

Der Mieter hat das Recht einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung gemäß § 543 I, II Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter die Mietsache nicht zum Gebrauch überlasst oder die Gebrauchsmöglichkeit entzieht. Gleichsam folgt ein außerordentliches, fristloses Recht zur Kündigung durch den Mieter, wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört, vgl. § 569 II BGB. Eine außerordentliche befristete Kündigung liegt hingegen vor, wenn die Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen erfolgt, dies jedoch unter Angabe besonderer Gründe geschieht. Nach § 580 BGB hat der Vermieter ein außerordentliches, befristetes Recht zur Kündigung. Hiernach kann der Vermieter, wenn der Mieter stirbt, innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen. Gleiches gilt für den Mieter bzw. dessen Rechtsnachfolger. Der Mieter kann eine außerordentliche, befristete Kündigung gemäß § 540 I 2 BGB vornehmen, wenn der Mieter gerne untervermieten möchte, der Vermieter jedoch seine Zustimmung verweigert.