Fall: Vermieter contra Bank

M betreibt eine Kfz-Werkstatt. Seine gewerblichen Räumlichkeiten hat er seit dem 05.05.2015 für zwei Jahre bei V zu einer Miete i.H.v. 800 € monatlich angemietet. Bei der B-Bank hatte er ein Existenzgründungsdarlehen in Höhe von 10.000 € aufgenommen. Da sich das Geschäft zunächst gut anließ und immer mehr Fahrzeuge mit elektronischen Komponenten ausgestattet werden, erwarb M am 20.06.2015 eine Anlage zur Aufspürung elektronischer Mängel (Suchgerät) im Neuwert von 4.000 €. Er nutzte das Suchgerät auch eine Zeitlang in der Werkstatt, musste aber bald feststellen, dass ihm selbst das „elektronische Feingespür“ fehlt, und beschränkte sich fortan wieder auf die traditionelle Fehlerdiagnose. Da nun aber auch noch die Kunden ausblieben, verschlechterte sich die Ertragslage; auch die Rückzahlung des Darlehns fiel dem M schwerer. Dies blieb der B-Bank nicht verborgen. Sie drang auf Sicherung. Am 10.08.2015 übereignete M ihr daher das Suchgerät zur Sicherheit. Ergänzend schloss M mit B einen Raumsicherungsvertrag, wonach B an allen Gegenständen, die in ein auf dem Betriebsgelände des M befindliches Warenlager eingebracht seien oder künftig eingebracht würden, zur Sicherheit Eigentum erlangen sollte. Falls an diesen Gegenständen Eigentumsvorbehalte Dritter bestünden, sollte B auch die dem M zustehenden Rechtspositionen erhalten. Soweit M seine Darlehensverbindlichkeiten erfülle, sollte er berechtigt bleiben, das Suchgerät und die vom Raumsicherungsvertrag erfassten Gegenstände in Besitz zu halten. Sobald er jedoch mit einer Monatsrate in Verzug gerate, müsse M diese Sachen an B herausgeben. Da in der Folgezeit weitere Raten des M ausblieben, erwirkte B gegen M einen Vollstreckungstitel über 5.000 €. Der mit der Vollstreckung beauftragte Gerichtsvollzieher pfändete am 05.07.2016 wirksam und von V unbemerkt alle auffindbaren werthaltigen Gegenstände: einerseits das Suchgerät (Wert 1.000 €), das er auch sogleich mitnahm, andererseits aus dem Warenlager des M zwei sog. Frontschürzen (Pkw-Frontbleche, Wert jeweils 2.000 €), die er, mit Pfandsiegel versehen, bei M zurück ließ (§ 808 ZPO). Diese Frontschürzen hatte M am 01.09.2015 unter Eigentumsvorbehalt von Tuning-Händler T erworben, sogleich in sein Warenlager verbracht und am 30.09.2015 vollständig bezahlt. Am 15.07.2016 erfuhr V von der Pfändung. Er ist nicht erfreut, denn M schuldet nicht nur B, sondern auch ihm Geld: Für die Zeit vom 01.04. bis 30.06.2016 hatte M keine Miete mehr entrichtet. V meint daher, sich aus den Gegenständen in der Werkstatt des M befriedigen zu dürfen. Ein Gespräch mit B verlief indessen erfolglos, da B den aus der „Versilberung“ der gepfändeten Gegenstände erwarteten Erlös für sich beansprucht, zumal sie - was zutrifft - von etwaigen Mietrückständen und Rechten des V nichts gewusst habe; M habe ihr niemals einen Mietvertrag vorgelegt. Tatsächlich existiert auch gar kein schriftlicher Vertrag, V und M hatten sich per Handschlag geeinigt.
Frage 1: Ist V berechtigt, sich wegen seiner Mietforderungen i.H.v. 2.400 € mit Vorrang gegenüber B I. aus dem Suchgerät, II. aus den Frontschürzen zu befriedigen? Der Rechtsanwalt des V ist der Ansicht, Rechte aus einem Raumsicherungsvertrag könnten erst dann entstehen, wenn das betreffende Sicherungsgut in den Raum eingebracht wird.
Frage 2: Unterstellen Sie ein Recht des V zu vorrangiger Befriedigung! Wie könnte V es durchsetzen?

Frage 1: Vorrangiges Befriedigungsrecht des V

Fraglich ist, ob dem V vorrangige Befriedigungsrechte wegen der Mietforderungen gegenüber B zustehen. Dabei könne ihm Rechte sowohl bezüglich des Suchgeräts als auch bezüglich der Frontschützen zustehen.

A. Vermieterpfandrecht des V, §§ 562 ff. BGB
V könnte am Suchgerät und an den Frontschützen ein Vermieterpfandrecht nach §§ 562 ff. BGB haben.

I. Vermieterpfandrecht bzgl. des Suchgeräts
Fraglich ist, ob der V ein Vermieterpfandrecht am Suchgerät hat.

1. Entstehung
Zunächst müsste ein Vermieterpfandrecht des V nach §§ 562 ff. BGB entstanden sein.

a) Wirksamer Mietvertrag
Für ein Vermieterpfandrecht bedarf es zunächst eines wirksamen Mietvertrages, §§ 535 ff. BGB. Miete meint die entgeltliche Gebrauchsüberlassung, § 535 BGB. M und V haben einen Vertrag über den Gebrauch von gewerblichen Räumlichkeiten seit dem 05.05.2015 für zwei Jahre für 800 € monatlich geschlossen. Damit liegt eine Einigung vor. Fraglich ist, ob diese Einigung auch wirksam war. Ein Verstoß gegen die Formvorschrift des § 550 BGB könnte vorliegen. M und V haben den Mietvertrag nicht schriftlich geschlossen. Folge des Verstoßes ist aber, dass der geschlossene Mietvertrag dann auf unbestimmte Zeit läuft. Damit ist ein wirksamer Mietvertrag zwischen V und M nach § 535 BGB gegeben.

b) Eingebrachte Sachen des Mieters
Ferner müsste es sich bei dem Suchgerät um eine eingebrachte Sache des Mieters handeln, § 562 I BGB. Das Suchgerät befindet sich in der Werkstatt des M und steht in seinem Eigentum. Damit liegt eine eingebrachte Sache des Mieters vor.

c) Kein Ausschluss, § 562 I 2 BGB
Gem. § 562 I 2 BGB erstreckt sich das Vermieterpfandrecht nicht auf Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen. Unpfändbare Sachen sind in §§ 811 ff. ZPO geregelt. Bei dem Suchgerät könnte es sich um einen Gegenstand nach § 811 I Nr. 5 ZPO handeln, der im Rahmen einer körperlichen, geistigen oder sonstigen persönlichen Leistung zur Fortsetzung der Erwerbstätigkeit erforderlich ist. Bei dem Suchgerät des M könnte es sich um ein solches Arbeitsgerät handeln. Jedoch kann M mit dem Suchgerät nichts mehr anfangen und damit auch nicht mehr im Rahmen seiner Berufstätigkeit nutzen. Damit ist das Vermieterpfandrecht nach § 562 I 2 BGB nicht ausgeschlossen.

d) Forderung aus dem Mietverhältnis
Schließlich muss V das Vermieterpfandrecht für Forderungen aus dem Mietverhältnis geltend machen. Hier liegt M im Rückstand mit der Mietzahlung mit insgesamt 2.400 Euro. Hierfür macht V das Vermieterpfandrecht geltend. Damit ist diese Voraussetzung auch erfüllt.

Das Vermieterpfandrecht des V am Suchgerät ist gem. § 562 BGB entstanden.

2. Kein Erlöschen
Das Vermieterpfandrecht des V dürfte nicht erloschen sein.

a) § 562a S. 1 BGB
Das Vermieterpfandrecht könnte nach § 562a S. 1 BGB erloschen sein. Danach erlischt das Pfandrecht mit Entfernung der Sache von dem Grundstück. Hier ist das Suchgerät durch die Pfändung durch den Gerichtsvollzieher vom Grundstück entfernt worden. Jedoch ist in § 562a S. 1 BGB geregelt, dass das Vermieterpfandrecht trotz Entfernung nicht erlischt, wenn der Vermieter der Entfernung widersprochen hat oder die Entfernung ohne sein Wissen stattgefunden hat. Hier fand die Entfernung am 05.07.2016 statt, V erfuhr aber erst am 15.07.2016 davon. Damit hatte V keine Kenntnis. Auch war er über die Entfernung nicht erfreut, sodass zusätzlich davon ausgegangen werden kann, dass V der Entfernung widersprochen hätte. Damit ist das Vermieterpfandrecht des V nicht nach § 562d S. 1 BGB erloschen.

b) § 562b II 2 BGB
Das Vermieterpfandrecht des V könnte nach § 562b II 2 BGB erloschen sein. Danach erlischt das Pfandrecht, sofern der Vermieter es nicht innerhalb eines Monats nach Kenntnis von der Entfernung geltend gemacht hat. Unabhängig von der Frage, ob dem V tatsächlich ein Herausgabeanspruch aus § 562b II 1 BGB zusteht, hat V rechtzeitig sein Pfandrecht geltend gemacht. Damit ist es auch nicht nach § 562b II 2 BGB erloschen.

c) Gutgläubiger, lastenfreier Erwerb der B, §§ 929, 930, 936 BGB
Schließlich könnte das Vermieterpfandrecht des V dadurch erloschen sein, dass B das Eigentum am Suchgerät von M gutgläubig lastenfrei nach §§ 929, 930, 936 BGB erworben hat.

aa) Eigentumserwerb nach §§ 929, 930 BGB
B müsste von M zunächst das Eigentum nach §§ 929, 930 BGB erworben haben. M und B haben sich über die Übertragung des Eigentums am Suchgerät geeinigt, §§ 145 ff. BGB. Ferner haben sie ein Besitzmittlungsverhältnis nach § 868 BGB vereinbart. M durfte weiterhin das Suchgerät nutzen, das sich in seinem unmittelbaren Besitz befand. Auch waren sich M und B einig sowie war M zur Übereignung als Eigentümer des Suchgeräts berechtigt. Damit hat eine Eigentumsübertragung am Suchgerät von M an B nach §§ 929, 930 BGB stattgefunden.

bb) Besitzerlangung der B, § 936 I 3 BGB
Gem. § 936 I 3 BGB bedarf es für einen gutgläubigen, lastenfreien Erwerb der B einer Besitzerlangung der Sache. Besitz am Suchgerät hat B jedoch zu keinem Zeitpunkt erlangt. Erst war M im Besitz des Suchgeräts, dann der Gerichtsvollzieher durch die Pfändung. Damit ist die Voraussetzung des § 936 I 3 BGB nicht erfüllt und B hat das Eigentum nicht gutgläubig lastenfrei erworben.

Damit ist das Vermieterpfandrecht des V am Suchgerät nicht erloschen.

3. Verhältnis zur Pfändung, § 562d BGB
Wird eine Sache, die dem Pfandrecht des Vermieters unterliegt, für einen anderen Gläubiger gepfändet, so kann diesem gegenüber das Pfandrecht nicht wegen der Miete für eine frühere Zeit als das letzte Jahr vor der Pfändung geltend gemacht werden, § 562d BGB. Die Mietrückstände liegen aber noch kein Jahr zurück. Damit setzt sich das Vermieterpfandrecht des V durch.

4. Ergebnis
V hat ein Vermieterpfandrecht am Suchgerät nach § 562 BGB.

II. Vermieterpfandrecht bzgl. der Frontschützen
V könnte ein Vermieterpfandrecht an den Frontschützen haben.

1. Entstehung
Das Vermieterpfandrecht des V an den Frontschützen müsste entstanden sein, §§ 562 ff. BGB.

a) Wirksamer Mietvertrag
V und M haben einen wirksamen Mietvertrag geschlossen (s. o.).

b) Eingebrachte Sache des Mieters
Bei den Frontschützen müsste es sich um eingebrachte Sachen des Mieters handeln.

aa) Eingebrachte Sachen
Fraglich ist, ob die Frontschützen eingebrachte Sachen sind, da sie sich im Warenlager befinden und damit „auf der Durchreise“ sind. Fraglich ist, ob das Warenlager ausreicht oder die Sachen dauerhaft eingebracht werden müssen. Dem Wortlaut der Norm ist nicht zu entnehmen, dass ein dauerhafter Verbleib stattfinden oder geplant sein muss. In dem Moment, in dem die Sachen ins Warenlager hineingeschafft werden, unterfallen sie bereits dem Vermieterpfandrecht. Vorübergehende Zwecke sind damit ausreichend. Damit liegen eingebrachte Sachen vor.

bb) Eigentum des M
Ferner müsste es sich bei den Frontschützen um Eigentum des M handeln.

(1) Ursprünglich
Ursprünglich war T Eigentümer der Frontschützen.

(2) Eigentumserwerb des M, § 929 S. 1 BGB
Dann könnte M das Eigentum an den Frontschützen von T erworben haben. Hierfür müsste sie sich zunächst über den Eigentumserwerb des M geeinigt haben, §§ 145 ff. BGB. Am 01.09.2015 erwarb M von T die Frontschützen. In dem Kauf könnte zugleich konkludent die Einigung über die Übertragung des Eigentums liegen. Jedoch vereinbarten T und M einen Eigentumsvorbehalt. Damit geht das Eigentum erst mit Eintritt der Bedingung - hier: vollständige Kaufpreiszahlung - auf dem M über, § 158 I BGB. In diesem Moment hatte M das Eigentum noch nicht erworben.

(3) Eigentumserwerb des M nach § 929 S. 1 BGB durch Zahlung
Dann könnte M durch die vollständige Kaufpreiszahlung am 30.09.2015 das Eigentum an den Frontschützen erworben haben. Voraussetzung ist, dass der M ein Anwartschaftsrecht an den Frontschützen hatte, das durch die Zahlung dann zum Vollrecht Eigentum erstarkt ist. Fraglich ist, ob M nicht das Anwartschaftsrecht antizipiert auf die B nach §§ 929 S. 1, 930 BGB analog übertragen hat.

aa) Wirksame Einigung
M und B vereinbarten einen Raumsicherungsvertrag, wonach B an allen Sachen, die in dem Warenlager eingebracht werden, zur Sicherheit Eigentum erlangen sollte. Ferner sollte bei Eigentumsvorbehalten Dritter die B auch die dem M zustehenden Rechtspositionen erhalten. Damit einigten sich B und M ausdrücklich, dass auch etwaige potenzielle Anwartschaftsrechte des M der B übertragen werden sollten.
Fraglich ist, ob dies gegen den Grundsatz der Bestimmtheit im Sachenrecht verstößt. Grundsätzlich reicht eine Bestimmbarkeit nicht aus. Hier wurde vereinbart, dass „alle“ Gegenstände, die ins „Warenlager“ verbracht werden, von der Vereinbarung erfasst sind. Dadurch kann klar abgegrenzt werden, welche Sachen gemeint sind. Damit gibt es keine vernünftigen Zweifel, welche Gegenstände von der Vereinbarung erfasst sind und die Bestimmtheit ist dadurch gewahrt.
Fraglich ist, ob durch die Vereinbarung gegebenenfalls eine Übersicherung vorliegt, die nach § 138 BGB zur Unwirksamkeit führt. Jedoch fehlen im vorliegenden Fall Anhaltspunkte dafür, dass ein krasses Missverhältnis zwischen der gesicherten Forderung und gewährten Sicherheiten herrscht. Damit liegt keine Übersicherung nach § 138 BGB vor. Eine wirksame Einigung ist gegeben.

(bb) Übergabesurrogat
Ein Übergabesurrogat in Form eines Besitzmittlungsverhälntisses nach § 868 BGB wurde hier vereinbart. M war berechtigt, die vom Raumsicherungsvertrag erfassten Gegenstände und damit die Frontschützen weiter zu besitzen.

(cc) Einigsein
M und B waren sich auch einig.

(dd) Berechtigung bzgl. Anwartschaftsrechts
M war zur Übertragung des Anwartschaftsrechts an B auch berechtigt. Er hat den Kauf unter Eigentumsvorbehalt mit T geschlossen, die Übereignung war aufschiebend bedingt und M hat seine Raten gezahlt.

(ee) Ergebnis
M hat das Anwartschaftsrecht an B antizipiert übertragen. Damit hat B durch die vollständige Zahlung des M das Eigentum an den Frontschützen erworben. Somit liegt keine eingebrachte Sache des M vor.

c) Vermieterpfandrecht am Anwartschaftsrecht
V könnte aber ein Vermieterpfandrecht am Anwartschaftsrecht an den Frontschützen erworben haben. Fraglich ist, ob dies möglich ist.

aa) Eine Ansicht
Nach einer Ansicht ist ein Vermieterpfandrecht am Anwartschaftsrecht nicht möglich. Damit steht dem V kein Vermieterpfandrecht an den Frontschützen zu.

bb) Andere Ansicht
Eine andere Ansicht nimmt an, dass die Entstehung eines Vermieterpfandrechts am Anwartschaftsrecht zeitgleich mit der Entstehung des Anwartschaftsrechts selbst möglich ist. Überträgt M an B das Anwartschaftrecht, entstehen sowohl das Vermieterpfandrecht als auch das Anwartschaftsrecht in der Sekunde, in der M die Sache bekommt. Denn dadurch wird die Sache in den Mietraum eingebracht. Nach dieser Ansicht werden die Rechte am Gegenstand dann quotal aufgeteilt.

cc) Andere Ansicht
Eine weitere Auffassung nimmt ein Vorrang des Vermieterpfandrechts an. Danach würde sich der V auch auf der Ebene des Anwartschaftsrechts durchsetzen. Damit hätte V auch an den Frontschützen ein vorrangiges Recht gegenüber der B.

dd) Stellungnahme
Da die Ansichten zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen, bedarf es einer Stellungnahme. Für die erste Ansicht spricht der Wortlaut des § 562 BGB. Dort ist das Anwartschaftsrecht nicht erwähnt, sondern nur, dass es eine Sache des Vermieters sein muss und damit sei grundsätzlich das Eigentum gemeint. Für die zweite Ansicht spricht das Argument der Zeitgleichheit. Da beide Rechte gleichzeitig entstehen, sei es nur gerecht, die Rechte dann quotal aufzuteilen. Die dritte Ansicht argumentiert mit der Vermeidung von Wertungswidersprüchen. Läge hier Eigentum vor, dann wäre klar, dass B das Eigentum an den Frontschützen nur mit der Belastung durch das Vermieterpfandrecht des V erworben hätte. Dann könne es nicht sein, wenn B nun plötzlich bei einem Anwartschaftsrecht an den Frontschützen das Eigentum unbelastet erwirbt und damit gegenüber V besser gestellt wäre. Damit ist diese Ansicht vorzugswürdig. V hat ein Vermieterpfandrecht an den Frontschützen.

2. Ergebnis
V hat sowohl am Suchgerät als auch an den Frontschützen ein Vermieterpfandrecht.

B. Vorrangigkeit
Die Vermieterpfandrechte des V müssten auch vorrangig sein. Bei gesetzlichen Pfandrechten, zu denen das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB gehört, bestimmt sich die Vorrangigkeit nach §§ 1257, 1209 BGB. Dort ist das Prioritätsprinzip geregelt. Danach ist die Zeit der Bestellung maßgebend. Dies bedeutet, dass das, was zeitlich zuerst entsteht, vorrangig ist. Das Vermieterpfandrecht entsteht schon mit Abschluss des Mietvertrages und damit im vorliegenden Fall vor den Rechten der B an den Gegenständen sowie vor den getätigten Vollstreckungsmaßnahmen durch die B. Insofern ist das Vermieterpfandrecht auch vorrangig.

C. Ergebnis
V ist berechtigt, sich wegen seiner Mietforderungen i.H.v. 2.400 € mit Vorrang gegenüber der B aufgrund seiner Vermieterpfandrechte aus dem Suchgerät und aus den Frontschürzen zu befriedigen.

Frage 2: Durchsetzung des Rechts auf vorrangige Befriedigung

Fraglich ist, wie V sein Recht auf vorrangige Befriedigung durchsetzen kann.

V könnte die Klage auf vorzugsweise Befriedigung nach § 805 ZPO erheben.
Damit dies Aussicht auf Erfolg hat, muss die Klage zulässig und begründet sein.

A. Zulässigkeit
Die Klage des V nach § 805 ZPO müsste zunächst zulässig sein.

I. Statthaftigkeit
Die Klage müsste zunächst statthaft sein. Dies richtet sich nach dem klägerischen Begehren. Durch die Klage auf vorzugsweise Befriedigung nach § 805 ZPO kann ein Dritter, der ein Pfand- oder Vorzugsrecht hat, seinen Anspruch auf vorzugsweise Befriedigung aus dem Erlös geltend machen. Hier möchte V seine Vermieterpfandrechte durchsetzen. Damit ist die Klage nach § 805 ZPO statthaft.

II. Zuständigkeit
Die Zuständigkeit müsste ferner gewahrt sein. Gem. §§ 23, 71 GVG i.V.m. § 6 ZPO ist sachlich das Amtsgericht und örtlich ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Bezirk die Vollstreckung stattgefunden hat, §§ 805 II, 767 II, 802 ZPO.

III. Rechtsschutzbedürfnis
Auch liegt das Rechtsschutzbedürfnis vor. Die Vollstreckung hat durch die Pfändung durch den Gerichtsvollzieher bereits begonnen, ist ohne Auskehr des Erlöses aber noch nicht beendet.

Die Klage auf vorzugsweise Befriedigung ist damit zulässig.

B. Begründetheit
Die Klage müsste auch begründet sein. Dies ist sie, soweit dem V ein vorrangiges Pfandrecht zusteht. Davon ist laut Sachverhalt auszugehen. Ferner wurde bereits festgestellt, dass dem V ein Vermieterpfandrecht sowohl am Suchgerät als auch an den Frontschützen zusteht (s. o.). Damit ist die Klage auch begründet.

C. Ergebnis
Die Klage des V auf vorzugsweise Befriedigung nach § 805 ZPO hat Aussicht auf Erfolg, sie ist zulässig und begründet. Damit kann er auf diese Weise sein Recht zur Durchsetzung verhelfen.