Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung, §§ 883, 885 BGB

Aufbau der Prüfung - Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung, §§ 883, 885 BGB

Der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung ist in den §§ 883, 885 BGB geregelt. Beispiel: A verkauft dem B ein Grundstück. Zur Absicherung des Anspruch auf Übereignung des Grundstücks durch Auflassung und Eintragung wird eine Auflassungsvormerkung eingeräumt. Die Auflassungsvormerkung soll gewährleisten, dass der schuldrechtliche Anspruchs des B gegen A auf Übereignung des Grundstücks auch künftig erfüllt werden kann. Noch bevor der A an B übereignet, verkauft A das Grundstück an C und übereignet es auch. Möglicherweise hilft dem B jedoch, dass er eine Auflassungsvormerkung eingeräumt bekommen hat, wenn dadurch die zwischenzeitliche Verfügung des A an C gegenüber B relativ unwirksam ist, sodass der A weiter in der Lage ist, das Grundstück an B zu übereignen.

A. Voraussetzungen

Der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung hat vier Voraussetzungen.

I. Zu sichernder Anspruch

Zunächst setzt der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung einen zu sichernden Anspruch voraus. Die Auflassungsvormerkung ist ein akzessorisches Sicherungsrecht und daher in ihrem Bestand von der zusichernden Forderung abhängig. Dies ist grundsätzlich der Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks. Erfasst sind dabei auch künftige Ansprüche, vgl. § 883 I 2 BGB. Haben A und B noch keinen Kaufvertrag geschlossen, aber hat A dem B bereits ein verbindliches Angebot gemacht, reicht dies aus.

II. Bewilligung/Einstweilige Verfügung, § 885 BGB

Weiterhin verlangt der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung eine Bewilligung bzw. einstweilige Verfügung, vgl. § 885 BGB. Dies sind einseitige Erklärungen, sodass weder eine Einigung noch ein Einigsein für den Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung erforderlich sind.

III. Eintragung, § 883 I 1 BGB

Darüber hinaus fordert der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung die Eintragung ins Grundbuch gemäß § 883 I 1 BGB.

IV. Berechtigung

Ferner muss für den Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung auch die Berechtigung vorliegen. Berechtigt ist – wie üblich - der Eigentümer ohne Verfügungsbeschränkungen oder der verfügungsberechtigte Nichteigentümer. Grundsätzlich muss die Berechtigung auch beim Ersterwerb der Auflassungsvormerkung zum Zeitpunkt des letzten Erwerbstatbestands vorliegen. Allerdings ist im Rahmen der Auflassungsvormerkung § 878 BGB analog zu beachten, wonach eine Vorverlagerung des maßgeblichen Zeitpunkts auf den Zeitpunkt der Antragsstellung unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist. Bei Nichtberechtigung ist ein gutgläubiger Ersterwerb der Auflassungsvormerkung gemäß den §§ 892, 893 BGB analog möglich. Eine direkte Anwendung scheidet aus, da die §§ 892, 893 BGB eine Verfügung voraussetzen. Verfügung ist ein Rechtsgeschäft, das auf die Übertragung, Aufhebung, Belastung oder Inhaltsänderung eines Rechts gerichtet ist. Die Auflassungsvormerkung sichert allerdings nur eine künftige Verfügung. Jedoch ist dies eine Vorstufe, die den Anspruch verbindlich absichert. Die Auflassungsvormerkung ist daher verfügungsähnlich bzw. eine Art Anwartschaftsrecht.

B. Rechtsfolge

Der Ersterwerb einer Auflassungsvormerkung hat die relative Unwirksamkeit von Zwischenverfügungen als Rechtsfolge. Wenn nach Abschluss des Kaufvertrags und Einräumung der Auflassungsvormerkung, jedoch vor Übereignung an einen Dritten verfügt wird, dann ist diese Verfügung dem Auflassungsvormerkungsberechtigten gegenüber, aber nur ihm gegenüber, unwirksam, vgl. § 883 II BGB. Die Übertragung von A an C gilt mithin dem B gegenüber nicht. Will B von A Übereignung des Grundstücks aus § 433 I BGB, dann ist aufgrund der Auflassungsvormerkung keine Unmöglichkeit eingetreten, sodass A dem B das Eigentum immer noch übertragen kann. Beim Ersterwerb der Auflassungsvormerkung kann sich das Problem der Anwendbarkeit des § 883 II BGB auf sonstige Umstände stellen. Denn nicht nur eine zwischenzeitliche Verfügung stellt eine Bedrohung für den Eigentumserwerbs dar. Denkbar ist auch, dass beispielsweise im Rahmen eines gutgläubigen Erwerbs der Erwerber zwischenzeitlich bösgläubig geworden ist und deshalb eine Übereignung nicht einmal nach den Regeln des gutgläubigen Erwerbs vom Nichtberechtigten möglich wäre.