Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen, §§ 873, 925 BGB

Aufbau der Prüfung - Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen, §§ 873, 925 BGB

Der Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen ist in den §§ 873, 925 BGB geregelt.

I. Einigung

Der Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen setzt zunächst eine Einigung nach den §§ 145 ff. mit dem Inhalt voraus, dass das Eigentum an dem Grundstück übergehen solle. Dies wird auch Auflassung genannt, vgl. § 925 BGB. Danach ist erforderlich, dass die dingliche Einigung vor der zuständigen Stelle erfolgt. Dies ist regelmäßig der Notar. Der schuldrechtliche Kaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Bei der Auflassung genügt es, dass sich beide Parteien bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar einigen. Trotzdem ist eine notarielle Beurkundung üblich.

II. Eintragung, § 873 I BGB

Weiterhin verlangt der Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen die Eintragung in das Grundbuch als Publizitätsakt, vgl. § 873 I BGB.

III. Einigsein

Ferner fordert der Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen das Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung. Grundsätzlich ist die Auflassung frei widerruflich. Erfolgt aber vor der Eintragung ein Widerruf der Einigung, dann liegt kein wirksamer Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen vor. Dies folgt aus einem Umkehrschluss aus § 873 II BGB, der die Ausnahme bildet. In den dort geregelten Fällen ist die Einigung bindend, kann also nicht mehr widerrufen werden. Beispiel hierfür ist die notarielle Beurkundung.

IV. Berechtigung

Zuletzt setzt der Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen die Berechtigung des Veräußerers voraus. Dies kann der Eigentümer sein, sofern er keiner Verfügungsbeschränkung unterliegt, oder der verfügungsberechtigte Nichteigentümer. Beim Eigentumserwerb von unbeweglichen Sachen ist § 878 BGB zu beachten. Diese Norm erzeugt eine Vorverlagerung des maßgeblichen Zeitpunkts der Berechtigung. Grundsätzlich muss die Berechtigung bis zum letzten Erwerbstatbestand vorliegen, dies ist üblicherweise die Eintragung. Sollte aber nach Einigung, aber vor Eintragung die Berechtigung wegfallen, dann läge normalerweise keine Berechtigung zum maßgeblichen Zeitpunkt vor. § 878 BGB verlagert unter bestimmten Voraussetzungen den maßgeblichen Zeitpunkt für das Vorliegen der Berechtigung auf den Zeitpunkt der Einigung vor, und zwar den Zeitpunkt der Stellung des Antrags auf Eintragung beim Grundbuchamt. Einer dieser Fälle ist die notarielle Beurkundung. Sinn und Zweck der Vorverlagerung ist der Schutz vor der langsamen Arbeit des Grundbuchamts. Im Falle der Nichtberechtigung besteht die Möglichkeit, dass ein gutgläubiger Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen gemäß § 892 BGB stattfindet.