Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung, § 535 II BGB

Aufbau der Prüfung - Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung, § 535 II BGB

Der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung ist in § 535 II BGB geregelt. Wenn A dem B eine Wohnung vermietet, hat er einen Anspruch auf Mietzahlung. Der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung wird wie üblich geprüft: Anspruch entstanden, Anspruch nicht erloschen, Anspruch durchsetzbar. 

I. Anspruch entstanden

Zunächst muss der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung entstanden sein.

1. Einigung

Dies setzt eine Einigung nach den §§ 145 ff. BGB mit dem Inhalt eines Mietvertrags voraus, also eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung auf Zeit. Hier ist womöglich eine Abgrenzung zu anderen Vertragstypen vorzunehmen. Zudem ist auch § 566 BGB zu beachten („Kauf bricht Miete nicht“). Beispiel: Wenn A dem B eine Wohnung vermietet und später die Wohnung an C veräußert, dann wird der Mietvertrag mit dem neuen Wohnungseigentümer fortgesetzt, obwohl eine Einigung mit diesem nicht erfolgte.

2. Wirksamkeit

Weiterhin muss für einen Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung auch die Wirksamkeit der Einigung gegeben sein. Insbesondere ist die Schriftform der §§ 550 S. 1 BGB, 578 BGB zu berücksichtigen. Wird bei einem Mietvertrag über Wohnraum diese Schriftform nicht eingehalten, führt dies nicht zur Nichtigkeit, des Vertrags. Vielmehr gilt der Vertrag dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

3. Fälligkeit, § 556b I 1 BGB

Ferner müsste der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung für dessen Entstehung auch fällig sein. Nach § 556b I 1 BGB gilt, dass die Miete mit Beginn des Monats, spätestens aber bis zum dritten Werktag gezahlt werden muss.

II. Anspruch nicht erloschen

Darüber hinaus darf der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung nicht erloschen sein. Hier sind die allgemeinen Erlöschensgründe sowie die speziellen Erlöschensgründe aus dem Mietrecht zu erörtern.

1. Mietrecht

Nach § 536 BGB kann der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung (teilweise) von Gesetzes wegen aufgrund einer Minderung erloschen sein, wenn die Mietsache an Mängeln leidet. Ebenso erlischt der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung bei einer Kündigung gemäß den §§ 542 ff. BGB.

2. Allgemein

III. Anspruch durchsetzbar

Im Rahmen der Durchsetzbarkeit gelten beim Anspruchs des Vermieters auf Mietzahlung die allgemeinen Verjährungsregeln der §§ 194 ff. BGB.