Muss der Mieter beweisen, dass nicht gestrichen war?
Hält ein Mieter eine Schönheitsreparaturklausel für unwirksam, weil ihm die Wohnung in einem unrenovierten Zustand überlassen worden ist, trägt er dann auch die Beweislast über den Renovierungszustand bei Übergabe? Mit dieser Frage hatte sich kürzlich der BGH zu befassen. Eine Entscheidung mitten aus dem Leben und mit Prüfungsrelevanz.
Worum geht es?
Mit dem leidigen Thema der Schönheitsreparaturen ist sicherlich jeder von uns schon mal in Berührung gekommen – und sei es nicht in einer juristischen Fallgestaltung, dann doch sicherlich im wahren Leben. Muss ich die rote Wand später wieder weiß streichen? Sind die im Mietvertrag genannten Klauseln überhaupt wirksam? Wie sieht es mit den Kosten für eine Renovierung aus? Grundsätzlich wird die Pflicht zu Renovierungsarbeiten im Mietvertrag geregelt und den Mieter:innen auferlegt. Mit diesen sogenannten Schönheitsreparaturklauseln und der Frage nach dessen Wirksamkeit beschäftigen sich die Gerichte immer wieder. Kürzlich musste auch der BGH über einen solchen Fall entscheiden: Geklagt hatte die Mieterin einer Wohnung, die durch eine Klausel im Formularmietvertrag dazu verpflichtet war, Schönheitsreparaturen an der Wohnung vorzunehmen. Die Mieterin hielt die Klausel aber für unwirksam, weil die Vermieterin die Wohnung bereits nicht renoviert überlassen habe. Und nun? Wer trägt die Beweislast und ist die Klausel wirksam oder nicht?
Wer trägt die Beweislast für den Renovierungszustand?
Der Formularmietvertrag (in seiner Ursprungsform übrigens aus dem Jahr 2008) sieht eine Pflicht der Mieter:innen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nach dem Ablauf bestimmter und vom Beginn der Nutzungszeit an berechneter Fristen vor. Diese Fristen sollten sich entsprechend dem Zustand der Wohnung und dem Grad der Abnutzung verlängern oder verkürzen können. Im vorliegenden Fall hielt die Mieterin die Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aber für unwirksam und hat von der Vermieterin verlangt, die Wohnung zu renovieren. Nachdem die Vermieterin dies jedoch abgelehnt hat, klagte die Mieterin auf einen Kostenvorschuss in Höhe von 26.200 Euro für die Renovierung.
Die streitenden Parteien schlossen schließlich vor Gericht einen Vergleich. Das Amtsgericht sollte aber noch entscheiden, wer die Kosten des Rechtsstreits tragen muss. Während das Amtsgericht die Kosten der Vermieterin auferlegt hatte, sah das Landgericht die Kostenlast bei der Mieterin.
Der BGH hat sich der Sichtweise des Landgerichts angeschlossen: Die Mieterin muss also die Kosten tragen, denn sie hätte den Prozess voraussichtlich verloren. Nach Ansicht des BGH war die Vermieterin nicht zu den Schönheitsreparaturen verpflichtet, denn diese Pflicht war durch den Mietvertrag wirksam auf die Mieterin übertragen worden. Die Klausel im Mietvertrag enthielt flexible Fristen und orientierte sich am Grad der Abnutzung, sodass insoweit keine Bedenken hinsichtlich der Wirksamkeit bestanden. Nach neuerer Rechtsprechung des BGH ist eine Schönheitsreparaturklausel aber dann unwirksam, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist und der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhält (über ein solches Urteil des BGH haben wir in diesem Beitrag berichtet: BGH-Entscheidung zu Schönheitsreparaturen. Den Mieter:innen obliegt es dabei zu beweisen, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Dies hat der BGH nun im aktuellen Fall noch mal bestätigt.
Überprüfung am Maßstab des § 307 I, II Nr. 2 BGB
Die Mieterin war zwar der Ansicht, dass nach dem gesetzlichen Leitbild der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sei und es daher seine Aufgabe sei, die Unwirksamkeit einer hiervon abweichenden Klausel zu beweisen. Dies ergebe sich aus § 535 I 2 BGB. Daher müsse der Vermieter die im Zweifel anzunehmende Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel entkräften und entsprechend zum Renovierungszustand im Zeitpunkt der Vermietung vortragen. Der BGH sah das jedoch anders und stellte darauf ab, dass die Klauseln, die die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, seit Jahrzehnten zulässig sind. Nach den allgemeinen Regeln obliege es daher dem Mieter, den für ihn günstigen Umstand zu beweisen. Diesen Beweis konnte die Mieterin aber nicht führen und dies geht nun zu ihren Lasten.
Die im Mietvertrag enthaltende formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter hielt einer Überprüfung am Maßstab des § 307 I, II Nr. 1 BGB stand, sodass die Vermieterin nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Die Nichtausführung der Schönheitsreparaturen durch die Vermieterin begründet daher auch keinen Sachmangel der Wohnung, weshalb sowohl der von der Mieterin geltend gemachte Vorschussanspruch gem. § 536a II Nr. 1 BGB nicht besteht als auch eine Mietminderung nach § 536 I BGB nicht in Betracht kommt, so der BGH.