ZPO II Vollstreckung einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen

Exkurs ZPO II 4: Vollstreckung wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen des Schuldners; Vollstreckung sonstiger Titel

Vollstreckung wegen einer Geldforderung in unbewegliches Vermögen

Will der Gläubiger einer Geldforderung in unbewegliches Vermögen des Schuldners vollstrecken, stehen ihm hierfür folgende Vollstreckungsgegenstände zur Verfügung:

  • Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte

Nach § 864 Abs. 1 ZPO unterliegen der Immobiliarvollstreckung außer den Grundstücken die Berechtigungen, für welche die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften gelten. Hierunter fällt beispielsweise ein Erbbaurecht. Darüber hinaus eingetragene Schiffe und Schiffsbauwerke (bspw. Dock).

  • wesentliche und unwesentliche Bestandteile eines Grundstücks

Nicht nur die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks nach §§ 93, 94 BGB unterfallen der Immobiliarvollstreckung, sondern auch die unwesentlichen Bestandteile. Auf eine Abgrenzung kommt es deshalb nicht an. Dagegen werden Scheinbestandteile grundsätzlich als bewegliches Vermögen gepfändet.

  • Gegenstände aus dem Haftungsverband einer Hypothek

Nach § 865 Abs. 1 ZPO umfasst die Immobiliarvollstreckung auch die Gegenstände, auf die sich eine Hypothek erstreckt. Die Einzelheiten ergeben sich aus §§ 1120 ff. BGB. Von Bedeutung sind dabei vor allem die Erzeugnisse, die sonstigen Bestandteile und das im Eigentum des Grundstückseigentümers stehende Zubehör (§ 1120 BGB).1 Allerdings gilt der Vorrang der Immobiliarvollstreckung mit Ausnahme des Zubehörs erst ab Beschlagnahme (§ 865 Abs. 2 ZPO).

Im Rahmen der Immobiliarvollstreckung kommen mit Zwangshypothek, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung verschiedene Vollstreckungsarten in Betracht, die sich in ihren Auswirkungen auf das Eigentum am Grundstück und dessen Nutzung unterscheiden (§ 866 Abs. 1 ZPO):

  • Der Gläubiger kann sich zur Sicherung seiner Geldforderung zunächst eine Zwangshypothek ins Grundbuch eintragen lassen, aus der er später die Zwangsversteigerung betreiben kann (§ 867 Abs. 1 ZPO). Hierzu muss er einen Antrag beim Grundbuchamt stellen. Dabei muss er nachweisen, dass seine Forderung den Betrag von 750,00 Euro übersteigt (§ 866 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Zudem müssen die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen.2 Verliert der Gläubiger später seinen Titel, geht die Hypothek auf den Grundstückseigentümer über (§ 868 ZPO).

  • In aller Regel erfolgt die Vollstreckung durch die Zwangsversteigerung des Grundstücks. Die Einzelheiten sind im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt (§ 869 ZPO) und müssen nur kursorisch bekannt sein.

Die Zwangsversteigerung wird auf Antrag des Gläubigers vom Vollstreckungsgericht angeordnet (§ 15 Abs. 1 ZVG). Vollstreckungsgericht ist das Amtsgericht am Belegenheitsort des Grundstücks (§ 1 Abs. 1 ZVG).

Neben den allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen kommt es darauf an, dass der Schuldner als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen bzw. dass er der Erbe des eingetragenen Eigentümers ist (§ 17 Abs. 1 ZVG).

Liegen sämtliche Voraussetzungen vor, ordnet der Rechtspfleger die Zwangsversteigerung durch Beschluss an. Dies führt zur Beschlagnahme des Grundstücks (§ 20 Abs. 1 ZVG) als Pendant zur Pfändung einer beweglichen Sache.3 Ebenso wie diese führt die Beschlagnahme zu einem Veräußerungsverbot für den Eigentümer (§ 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG iVm §§ 135, 136 BGB), sobald der Versteigerungsbeschluss zugestellt wurde (§ 22 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Zugleich ersucht das Vollstreckungsgericht das Grundbuchamt um die Eintragung eines Versteigerungsvermerks (§ 19 Abs. 1 ZVG). Ist diese Eintragung erfolgt, gilt die Beschlagnahme auch Dritten gegenüber als bekannt, so dass ein gutgläubiger Erwerb (§ 135 Abs. 2 BGB) nicht mehr in Betracht kommt (§ 23 Abs. 2 Satz 2 ZVG); vor der Eintragung scheidet ein gutgläubiger Erwerb nur dann aus, wenn der Erwerber den Versteigerungsantrag kannte (Satz 1).

Die Verwertung des beschlagnahmten Grundstücks erfolgt durch dessen Versteigerung, die durch das Vollstreckungsgericht in einem Versteigerungstermin ausgeführt wird (§§ 35, 66 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Hinsichtlich der abgegebenen Gebote ist zu beachten, dass diese gemäß § 44 Abs. 1 ZPO mindestens die vorrangigen Rechte und die Verfahrenskosten decken müssen (sog. geringstes Gebot). Der Meistbietende erhält den Zuschlag durch Beschluss (§ 81 Abs. 1 ZVG). Hiermit erwirbt der Ersteher das Eigentum am Grundstück (§ 90 Abs. 1 ZVG), und zwar grundsätzlich lastenfrei (§ 91 Abs. 1 ZVG).

Das Vollstreckungsgericht bestimmt sodann einen Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses (§ 105 Abs. 1 ZVG). Der zu verteilenden Masse werden vorweg die Kosten des Verfahrens entnommen; der Überschuss wird auf alle zu berücksichtigenden Rechte verteilt (§ 109 ZVG).

  • Statt der Zwangsversteigerung kann das Vollstreckungsgericht auf Antrag eines Gläubigers auch die Zwangsverwaltung anordnen und einen Verwalter bestellen (§§ 146, 150 GVG). Der zur Befriedigung der Gläubiger erforderliche Betrag wird dabei nicht aus einer Veräußerung des Grundstücks erzielt, sondern aus der Nutzung des Grundstücks (§ 155 Abs. 1 ZVG).

Vollstreckung eines Herausgabeanspruchs

Ist der Titel des Gläubigers auf die Herausgabe einer Sache gerichtet, kommt es darauf an, ob sich diese Sache beim Schuldner oder bei einem Dritten befindet.

  • Befindet sie sich beim Schuldner, nimmt sie der Gerichtsvollzieher dem Schuldner weg und übergibt sie dem Gläubiger (§ 883 Abs. 1 ZPO). Die Herausgabe von Grundstücken wird dabei als Räumung bezeichnet (§ 885 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

  • Befindet sich die Sache bei einem Dritten, hat der Gläubiger grundsätzlich zwei Möglichkeiten:

  • Ist der Dritte nach Rechtshängigkeit Besitznachfolger des Schuldners geworden, kann der Gläubiger entweder einen Antrag auf Erteilung der Vollstreckungsklausel gegen den Dritten stellen (§ 727 ZPO) oder eine entsprechende Klage erheben (§ 731 ZPO).4

  • Hat der Schuldner gegen den Dritten einen Herausgabeanspruch, kann der Gläubiger diesen Anspruch pfänden und sich überweisen lassen (§ 886 ZPO).

Vollstreckung eines Anspruchs auf Vornahme einer Handlung

Ist der Titel auf die Vornahme einer Handlung gerichtet, ist danach zu unterscheiden, ob es um eine vertretbare oder eine unvertretbare Handlung geht.

  • Die Vollstreckung der Verpflichtung zur Vornahme einer vertretbaren Handlung, also einer Handlung, die statt des Schuldners auch ein Dritter vornehmen könnte (bspw. Mängelbeseitigung an einem Bauwerk; nicht: Herausgabe von Sachen, § 887 Abs. 3 ZPO), richtet sich nach § 887 ZPO und erfolgt durch Ersatzvornahme (Abs. 1). Hierzu muss der Gläubiger einen entsprechenden Antrag an das Prozessgericht des ersten Rechtszuges stellen. Gleichzeitig kann er beantragen, dass der Schuldner zu einer Vorauszahlung der Kosten verurteilt wird (Abs. 2). Das Gericht entscheidet durch Beschluss (§ 891 ZPO).

  • Die Vollstreckung der Verpflichtung zur Vornahme einer nicht vertretbaren Handlung, also einer Handlung, die vom Willen des Schuldners abhängt, (bspw. Auskunft), erfolgt nach § 888 Abs. 1 ZPO durch Anordnung von Zwangsgeld oder Zwangshaft. Dies gilt nicht, wenn die Verurteilung auf die Erbringung von Diensten aus einem Dienstvertrag gerichtet ist (Abs. 3). Auch hier muss der Gläubiger einen Antrag an das Prozessgericht des ersten Rechtszuges stellen. Eine Androhung des Zwangsgeldes bzw. der Zwangshaft ist nicht erforderlich (Abs. 2). Das Gericht entscheidet durch Beschluss (§ 891 ZPO).

Vollstreckung eines Unterlassungs- oder Duldungsanspruchs

Ein Unterlassungs- oder Duldungsanspruch wird für den Fall der Zuwiderhandlung des Schuldners dergestalt vollstreckt, dass gegen diesen ein Ordnungsgeld verhängt oder Ordnungshaft angeordnet wird (§ 890 Abs. 1 ZPO). Wiederum muss der Gläubiger einen Antrag an das Prozessgericht des ersten Rechtszuges stellen. Im Gegensatz zu Zwangsgeld und Zwangshaft in § 888 ZPO müssen Ordnungsgeld und Ordnungshaft dem Schuldner angedroht werden (Abs. 2). Um dabei nicht wertvolle Zeit zu verlieren, sollte der Gläubiger bereits im Klageverfahren beantragen, dass gegen den Schuldner für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen das Unterlassungs- oder Duldungsgebot ein Ordnungsgeld bzw. Ordnungshaft verhängt wird. Der entsprechende Tenor des Urteils macht eine Androhung im Vollstreckungsverfahren überflüssig (Abs. 2).

Vollstreckung eines Anspruchs auf Abgabe einer Willenserklärung

Ist der Schuldner zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilt worden (bspw. Zustimmung zur Grundbuchberichtigung) findet kein Vollstreckungsverfahren statt. Vielmehr gilt die Willenserklärung mit Rechtskraft des Urteils als abgegeben (§ 894 ZPO).


  1. Für eine ausführliche Darstellung wird auf die Exkurse zum Immobiliarsachenrecht verwiesen. ↩︎

  2. Hierzu Exkurs ZPO II 1. ↩︎

  3. Hierzu Exkurs ZPO II 3. ↩︎

  4. Hierzu Exkurs ZPO II 2. ↩︎