Ersterwerb einer Grundschuld, §§ 873, 1191 ff. BGB

Aufbau der Prüfung - Ersterwerb einer Grundschuld, §§ 873, 1191 ff. BGB

Der Ersterwerb einer Grundschuld richtet sich nach den §§ 873, 1191 ff. BGB. Beispiel: A nimmt bei B ein Darlehen auf. B möchte Sicherheiten. Daher bestellt A dem B eine Grundschuld an seinem Grundstück. Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld abstrakt. Selbst dann, wenn die Darlehensforderung zwischen A und B nichtig sein sollte, würde die Grundschuld bestehen. Typischerweise wird zwischen den Parteien wegen der fehlenden Akzessorietät zusätzlich ein Sicherungsvertrag vereinbart, in dem geregelt ist, was beispielsweise passiert, wenn A das Darlehen zurückzahlt. Üblicherweise wird B für diesen Fall im Sicherungsvertrag zur Rückübertragung der Grundschuld verpflichtet.

I. Einigung, §§ 873 I, 1191 BGB

Der Ersterwerb einer Grundschuld setzt zunächst eine Einigung mit dem Inhalt, dass eine Grundschuld bestellt werden soll, voraus, vgl. §§ 873 I, 1191 BGB.

II. Eintragung, §§ 873 I, 1192 I, 1115 BGB

Weiterhin verlangt der Ersterwerb einer Grundschuld die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch, vgl.  §§ 873 I, 1192 I, 1115 BGB. § 1192 I BGB verweist für die Grundschuld auf die Vorschriften der Hypothek, sofern sich keine Besonderheiten daraus ergeben, dass die Grundschuld nicht akzessorisch ist.

III. Einigsein, § 873 II BGB

Ferner fordert der Ersterwerb einer Grundschuld das Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung. Denn nach § 873 II BGB ist die dingliche Einigung in bestimmten Fällen bindend. Danach gilt, dass sie in allen anderen Fällen frei widerruflich ist.

IV. Berechtigung

Zuletzt ist auch beim Ersterwerb der Grundschuld die Berechtigung des Bestellers erforderlich. Berechtigt ist der Eigentümer ohne Verfügungsbeschränkungen und der verfügungsberechtigte Nichteigentümer. Auch beim Ersterwerb der Grundschuld ist § 878 BGB zu beachten, wonach der maßgebliche Zeitpunkt für das Vorliegen der Berechtigung auf die Antragstellung vorverlagert wird. Bei Nichtberechtigung kann ein gutgläubiger Erwerb nach § 892 BGB erfolgen.

(V. Bei Briefgrundschuld: Briefübergabe)

Zuletzt ist beim Vorliegen einer Briefgrundschuld weitere Voraussetzung für den Ersterwerb die Briefübergabe nach den §§ 1192 I, 1117 BGB. Dies entfällt, wenn die Beteiligten sich darüber einigen, dass eine Buchgrundschuld bestellt werden solle.